La nue-propriété optimisée au déficit foncier, une formule attirante

L’investissement immobilier est une solution d’investissement qui a les faveurs d’un bon nombre de personnes. En effet, la pierre étant considérée comme une valeur refuge.
De ce fait, plusieurs solutions existent sur le marché permettant d’accéder à la propriété. Et parfois, on peut même faire d’une pierre deux coups en investissant sur un projet réunissant plusieurs de ces solutions : c’est notamment le cas de l’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier.

Nous allons revenir dans cet article sur les 2 concepts que sont le démembrement et le déficit foncier avant de voir comment ils peuvent être réunis au sein d’un même investissement.

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La Nue-Propriété temporaire optimisée au déficit foncier, fonctionnement

Tout d’abord, il est important de préciser ce que sont le démembrement immobilier et le déficit foncier.

Rappels sur le démembrement immobilier :

Pour rappel, l’investissement en nue-propriété est l’acquisition d’une partie seulement d’un bien démembré. Il s’agit plus précisément de l’achat pour une durée temporaire et définie à l’avance de la seule nue-propriété de l’actif immobilier visé.

La technique juridique permettant de scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts, l’usufruit et la nue-propriété, est l’opération de démembrement. Ici, l’usufruit est donc acquis par une partie distincte. Son propriétaire sera appelé l’usufruitier et dans le cas d’une convention de démembrement temporaire avec une durée donc définie à l’avance, c’est ce dernier qui aura la charge de la gestion du bien.

Le nu propriétaire a le droit de disposer du bien ou de le revendre. Mais il ne peut pas l’utiliser pour son usage personnel. L’usufruitier, de son côté, n’a pas ces prérogatives ; il peut juste utiliser le bien et en percevoir les revenus.

A l’échéance de la durée de démembrement, l’usufruit est automatiquement restitué au nu-propriétaire.

Rappels sur le déficit foncier :

Le déficit foncier est le fait de déduire le montant des travaux engagés pour la rénovation d’un bien acquis en vue de sa mise en location. Cette technique permet de réduire l’imposition puisqu’au-delà de la possibilité de déduire le montant des travaux, l’investisseur peut déduire d’autres types de frais.

De fait, un déficit foncier est créé dès lors que l’ensemble des charges déductibles relatives à l’achat et la gestion du bien, c’est-à-dire les travaux ainsi que les charges usuelles de gestion, la taxe foncière et le coût de l’éventuel crédit contracté dans le cadre de l’acquisition du bien (frais de dossiers, de garanties, assurance du prêt, intérêts d’emprunt) sont supérieurs sur un exercice fiscal à l’ensemble des revenus locatifs perçus par le propriétaire.

Le déficit foncier est donc un résultat négatif qui peut se reporter dans certaines limites sur le revenu global puis sur les futurs bénéfices fonciers du déclarant.

Finalement, le mécanisme du déficit foncier est synonyme de diminution du revenu imposable et donc de défiscalisation pour le propriétaire du bien concerné. L’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier est donc un montage proposé aux investisseurs afin de pouvoir répondre à plusieurs objectifs notamment la constitution de patrimoine et la réduction de l’imposition. Il allie les avantages patrimoniaux d’une acquisition en démembrement temporaire aux avantages fiscaux engendrés par le déficit foncier.

Caractéristiques et fonctionnement de l’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier

Comme pour tout investissement, il est important de connaitre les caractéristiques et les avantages qu’il renferme.

Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier, la phase d’investissement porte sur l’acquisition de la nue-propriété d’un bien situé en cœur de ville. Il s’agit généralement d’immobilier de caractère, au profil architectural atypique ou remarquable.

Pour pouvoir être exploité et loué durablement, ce bien doit généralement être réhabilité grâce à des travaux d’envergure. Les dépenses engendrées sont alors déductibles des revenus fonciers existants et reportables sur les 10 ans à venir.

Une fois le bien acquis et rénové, sa gestion est assurée par l’usufruitier. De ce fait, le nu propriétaire n’a aucune charge de gestion locative. A partir du moment où le bien est totalement réhabilité, il est exploité par l’usufruitier via une mise en location qui permettra de générer des revenus fonciers pour cet usufruitier. A cette occasion, un contrat de bail est mis en place entre l’usufruitier et les locataires.

Par ailleurs, la convention de démembrement établie initialement entre nu-propriétaire et usufruitier prévoit que l’entretien du bien soit à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée de démembrement. Cela recouvre généralement une période d’une quinzaine d’années.

Au terme du démembrement, le bien doit être remis par l’usufruitier au nu propriétaire en bon état. Le nu propriétaire devient donc plein propriétaire automatiquement et gratuitement et en perçoit ensuite les loyers jusqu’à l’extinction du bail de location.

Pour rappel, l’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier permet de déduire des revenus fonciers perçus, le montant des travaux. Lors d’un investissement en démembrement, le nu propriétaire va se porter acquéreur d’une partie seulement du bien, et va donc l’acheter à un prix décoté. Il va payer généralement 70 à 75% de la valeur totale en plein propriété. L’usufruitier s’acquittera des 25 à 30% du prix restant.

Sachant que l’enveloppe de budget travaux est intégrée en amont dans le prix d’acquisition du nu propriétaire, le prix de revient de l’investisseur d’une nue-propriété optimisée au déficit foncier sera équivalent au prix de la nue-propriété – la quote-part des travaux réalisés, déductibles des revenus fonciers existants ou à venir.

Exemple :

Achat d’un appartement totalement rénové dont le prix en pleine propriété est estimé à 8.600€/m2.

Admettons que l’acquéreur dispose d’une TMI (tranche marginale d’imposition) à 41%.

Avantages de l’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier, qui est concerné ?

En termes de fiscalité, pour le nu propriétaire, cet investissement ne génère pas de nouvel d’impôt (pas d’impôt sur le revenu et pas de prélèvements sociaux). Par ailleurs, autre avantage tout aussi intéressant, la valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxale de l’IFI.

Pour les investisseurs ayant déjà une fiscalité existante, ce montage permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers existants si l’investissement a été réalisé à crédit. Les travaux réalisés sont eux imputables sur les revenus fonciers et reportables sur 10 ans dans la limite de 10 700 €/an.

Ce montage d’investissement est indiqué pour des personnes souhaitant se constituer un patrimoine, transmettre leur patrimoine et réduire durablement le montant des travaux des revenus fonciers déjà existants.

Globalement, de par la nature des gains fiscaux (impact lié à la TMI, préexistence de revenus fonciers) et le type de biens concernés (immobilier de caractère, prix au m2 assez élevé), l’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier s’adresse donc principalement à des profils de cadres supérieurs disposant de revenus conséquents et d’un patrimoine immobilier déjà développé.

L’intérêt de cet investissement réside dans le fait de pouvoir se constituer un patrimoine dont le prix d’acquisition est décoté, de pouvoir procéder à la déduction du montant des travaux, de récupérer la pleine propriété du bien sans démarche particulière et ce, gratuitement mais aussi en cas de revente, de réaliser une plus-value immobilière qui correspond à la différence entre le prix de vente en pleine propriété à l’issue du démembrement et du prix d’acquisition du foncier en pleine propriété.