Le démembrement immobilier, temporaire ou viager, présente des avantages indéniables. Mais il convient de bien différencier ces deux variantes, car elles permettent d’accomplir des objectifs patrimoniaux différents.

Le principe du démembrement immobilier

Par définition, le démembrement immobilier consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties. D’un côté, l’usufruit permet de jouir du bien, c’est-à-dire de l’occuper ou de le mettre en location. De l’autre, la nue-propriété se définit comme le droit de disposer du bien. Autrement dit, le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas en profiter. Du moins, pendant la période de démembrement.

En effet, à l’expiration du démembrement, la pleine propriété est reconstituée dans les mains du nu-propriétaire. L’usufruitier perd quant à lui tous les droits qu’il détenait sur le bien.

Le démembrement immobilier peut s’envisager de deux façons : le démembrement temporaire et le démembrement viager. Ces deux variantes s’appuient sur la définition commune évoquée ci-dessus mais diffèrent largement par ailleurs. Elles ne répondent pas aux mêmes objectifs patrimoniaux et fonctionnent de manière différente à de nombreux égards.

Vous êtes intéressé(e) par l’investissement en démembrement immobilier ? Nos conseillers peuvent vous accompagner dans votre projet.

Le démembrement temporaire, un investissement immobilier de long terme

Un démembrement immobilier temporaire peut se présenter comme une technique d’investissement dans la pierre particulièrement pertinente. En tant qu’investisseur dans un programme de démembrement, vous procédez à l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier, le plus souvent un appartement. Comme vous n’achetez que la nue-propriété pendant une période donnée, votre prix d’acquisition est décoté par rapport à une acquisition immobilière classique. Pour donner un ordre d’idée, cette décote peut atteindre 35 % pour des biens en démembrement sur une durée de 15 ans.

Durant cette période, l’usufruitier, habituellement un investisseur institutionnel, va percevoir les loyers et assurer la bonne gestion du bien. En tant que nu-propriétaire, vous ne touchez donc pas de revenus complémentaires mais échappez en contrepartie à toute fiscalité (impôt sur le revenu, taxe foncière et impôt sur la fortune immobilière).

A l’issue de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien (hors revente anticipée de votre droit de nue-propriété). Vous en disposez alors librement, pour en faire votre résidence principale, le mettre en location ou le revendre. Dans ce dernier cas, l’imposition de la plus-value immobilière s’avère avantageuse, car la reconstitution de la décote obtenue sur le prix d’achat n’est pas fiscalisée.

Compte tenu de ses caractéristiques, l’investissement immobilier en démembrement temporaire se montre très utile dans le cadre de la construction de patrimoine. Il s’avère également pertinent pour répondre à l’objectif de la préparation de la retraite. Nos conseillers peuvent vous accompagner afin d’identifier les meilleures opportunités d’investissement du moment.

Les spécificités du démembrement viager

En ce qui concerne le démembrement viager, il s’agit davantage d’un outil de transmission patrimoniale. Le plus souvent, cela va correspondre à la séparation de la pleine propriété dans le cadre familial. Les parents propriétaires du bien vont ainsi conserver l’usufruit de celui-ci, afin de continuer de vivre dans leur résidence principale ou de percevoir les loyers de leur investissement locatif.

Ils vont en parallèle transmettre la nue-propriété du bien à un ou plusieurs héritiers. La valeur de cette dernière est établie selon le barème légal, en fonction de l’âge de l’usufruitier : 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, etc. Les héritiers bénéficieront de l’abattement sur les donations, de 100 000 € par parent tous les 15 ans en ligne directe, s’il n’a pas été utilisé auparavant. Idéalement, il est alors envisageable de réaliser une transmission de son vivant en échappant, au moins en grande partie, aux droits de donation.

De la sorte, les parents conservent la possibilité de profiter de leur patrimoine immobilier de leur vivant, tout en préparant leur succession. En effet, le démembrement viager prend fin habituellement au décès des usufruitiers. A ce moment-là, les héritiers nus propriétaires récupèrent la pleine propriété du bien. Et ce, sans devoir s’acquitter des droits de succession qui s’appliqueraient si le bien n’avait pas été démembré.

Le démembrement viager permet ainsi d’anticiper sa succession et de réduire l’impôt sur celle-ci au profit des héritiers. Attention toutefois, une fois le démembrement acté, les parents usufruitiers ne peuvent pas revenir en arrière pour reprendre la pleine propriété. En ce qui concerne les héritiers, il faut noter que la durée d’un démembrement viager ne peut pas être connue à l’avance.

En 2024, investir en démembrement immobilier devrait rester un des meilleurs moyens de placer son argent dans la pierre. Les atouts de la nue propriété s’avèrent d’autant plus puissants dans le contexte actuel. Explications.

Un investissement de long terme, protecteur face au risque de baisse des prix

A l’approche de la nouvelle année, le marché immobilier français se montre compliqué à décrypter pour les investisseurs. D’un côté, la remontée fulgurante des taux de crédit rend plus difficile l’accès au financement par l’emprunt. De l’autre, les prix tendent à baisser, avec des disparités importantes selon les régions et les types de biens.

Pour investir dans l’immobilier en 2024 avec sérénité, le démembrement de propriété devrait constituer une solution patrimoniale idéale pour certains investisseurs. Cette technique vous permet d’acquérir la seule nue-propriété d’un bien, en bénéficiant d’une décote conséquente sur le prix d’achat. En contrepartie, l’usufruit revient à un autre acquéreur, un investisseur institutionnel le plus souvent. Ce dernier pourra mettre le bien en location pendant la période de démembrement, dont l’échéance est fixée à l’avance. A la fin du démembrement, la pleine propriété revient au nu-propriétaire, sans frais ni fiscalité.

La décote sur le prix d’acquisition de la nue-propriété, qui varie selon la durée du démembrement et les programmes d’investissement, présente un intérêt certain dans une période baissière sur le marché immobilier. En effet, elle permet de se protéger de celle-ci, puisqu’avec une décote moyenne de 35 % pour un démembrement de 15 ans, la valeur de la pleine propriété récupérée à terme a toutes les chances d’être supérieure au prix de la nue-propriété. De plus, le montant à investir pour devenir nu-propriétaire s’avère mécaniquement plus bas, ce qui permet de limiter le recours au crédit dans un contexte de taux élevés.

Pour en savoir plus sur l’investissement en démembrement immobilier, prenez contact avec nos conseillers.

Des opportunités d’investissement à saisir en 2024

Investir en démembrement immobilier en 2024 devrait permettre aux acheteurs avisés de saisir de belles opportunités. En optant pour une acquisition dans le cadre d’un programme immobilier neuf, vous pouvez cibler des biens avec une qualité élevée de prestations. Surtout, vous mettez la main sur un logement construit selon les dernières normes, notamment de performance énergétique. Un sujet particulièrement sensible dans un contexte de dévalorisation des passoires thermiques et de prime aux biens les plus économes en énergie.

Plus rarement, des offres d’investissement en nue-propriété apparaissent sur le marché de l’immobilier ancien. Certaines d’entre elles vous permettent de cibler des biens de qualité dans des emplacements très recherchés, et par définition plus chers que la moyenne. Étant donné que vous investissez en nue-propriété, le ticket d’entrée s’avère moins élevé, ce qui est appréciable. De plus, certains programmes intègrent la réalisation de travaux de rénovation durant la période de démembrement. Rénovation dont vous pourrez tirer les fruits une fois que vous serez plein propriétaire du bien, dans la perspective d’une revente ou d’une mise en location notamment. A noter que dans certains cas, ces travaux permettent au nu-propriétaire de générer un déficit foncier : de la sorte, il pourra réduire l’impôt sur ses revenus fonciers perçus par ailleurs ou déduire ce déficit de son revenu imposable global dans la limite de 10 700 € par an.

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Un placement immobilier adapté pour la préparation de la retraite

Pour les épargnants à la recherche d’outils patrimoniaux pour préparer leur retraite, investir en démembrement immobilier conservera un statut privilégié en 2024. En effet, l’acquisition de la nue-propriété vous permet de bénéficier de plusieurs avantages :

• Vous achetez un patrimoine immobilier à moindre coût, grâce à la décote ;
• Vous n’alourdissez pas votre imposition durant votre carrière, quand vos revenus sont plus élevés, puisque vous ne percevez pas de loyers ;
• Vous ne supportez pas de contrainte de gestion non plus durant cette période ;
• Une fois à la retraite, vous disposez du bien comme bon vous semble : mise en location, revente, résidence principale ou secondaire.

En mettant le bien en location, vous serez en mesure de percevoir des revenus complémentaires, avec les loyers versés par le locataire. Cela vous aidera à compenser la perte de revenus habituellement observée au passage à la retraite. Autre possibilité, vous pouvez procéder à la revente du bien, dans des conditions fiscales avantageuses. En effet, la reconstitution de la décote dont vous avez bénéficié n’est pas imposable. Ainsi, l’impôt sur la plus-value immobilière est limité : il est calculé sur la différence entre le prix de la pleine propriété le jour de l’investissement et le prix engrangé à la revente.

Pour optimiser l’intérêt de l’opération, il convient de faire coïncider au mieux la date de départ à la retraite et celle de l’échéance du démembrement. Afin d’investir dans les meilleures conditions, un conseiller en gestion de patrimoine peut vous accompagner dans vos démarches.

Pour de nombreux Français intéressés par la pierre, la question se pose : est-il préférable d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien ? Dans le cadre d’un achat en démembrement de propriété, le sujet mérite également d’être abordé.

Les caractéristiques communes d’un investissement immobilier en nue-propriété

Au moment d’acheter un bien immobilier, choisir entre un logement neuf ou ancien ne doit pas se faire à la légère. Pour autant, ce choix n’a pas vocation à bouleverser l’ensemble des caractéristiques d’un investissement. Dans le cadre d’un démembrement de propriété par exemple, de nombreux paramètres restent les mêmes qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien.

Ainsi, les grands principes de l’investissement en nue-propriété ne changent pas. L’acheteur procède à l’acquisition de la seule nue-propriété du bien, et bénéficie à ce titre d’une décote par rapport au prix de la pleine propriété. Cette décote vient compenser l’absence d’usufruit : celui-ci, et donc la capacité d’occuper le bien ou de le mettre en location, revient à l’usufruitier. Et ce, jusqu’à l’expiration du démembrement.

A l’issue de la période de démembrement, dont la durée est connue à l’avance, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais ni fiscalité. Il est alors libre d’en disposer comme il le souhaite (occupation, mise en location, revente).

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Le démembrement dans l’immobilier neuf, la variante la plus fréquente

La plupart des programmes d’investissement en démembrement immobilier concernent l’acquisition de logements neufs. Le plus souvent, il s’agit d’un programme immobilier composé de multiples appartements, dont certains sont “réservés” aux investisseurs en nue-propriété. L’usufruit est alors pris par un bailleur professionnel, qui se spécialise dans le logement social ou le logement intermédiaire par exemple.

Pour l’acheteur de la nue-propriété, les avantages ne manquent pas. S’agissant d’appartements neufs, les biens sont construits selon les dernières normes de performance énergétique en vigueur. De quoi écarter les risques potentiels liés à ce sujet, qui affectent de nombreux propriétaires de passoires thermiques.

De plus, la construction prend également mieux en compte les attentes des occupants des lieux. Par exemple, les programmes neufs prévoient l’octroi d’une place de parking pour chaque appartement. En termes d’habitat, l’aménagement des appartements est le plus souvent optimisé en ce qui concerne l’agencement des pièces, la luminosité des espaces ou encore la présence d’un balcon ou d’une terrasse.

Pour choisir les meilleurs programmes de démembrement dans l’immobilier neuf, il convient de s’attarder sur ces différents critères, mais pas seulement. Comme pour tout investissement immobilier “physique”, l’emplacement joue un rôle primordial. A cet égard, certains programmes peuvent faire valoir des localisations particulièrement intéressantes. A titre d’exemple, de récents programmes vous permettent d’investir près de la frontière suisse dans des conditions attractives.

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Nue-propriété dans l’immobilier ancien, rareté et qualité

Par opposition à l’immobilier neuf, les opportunités d’investissement en démembrement se font plus rares dans l’ancien. Par conséquent, elles sont plus difficiles à trouver… Mais cela n’est pas impossible ! En vous rapprochant de spécialistes de l’investissement en démembrement, vous pouvez identifier les programmes vous permettant d’acquérir la nue-propriété de logements anciens.

Bien souvent, ces appartements font l’objet de travaux de rénovation. Bonne nouvelle pour le nu-propriétaire, ceux-ci sont réalisés durant la période de démembrement : il n’est donc pas pénalisé par des pertes potentielles de revenus locatifs. De plus, ces travaux ont un impact sur la valorisation du bien dans le temps. Réduction de la consommation d’énergie, remise à neuf des espaces de vie, optimisation de l’agencement… Autant de facteurs qui vont pousser le prix du bien vers le haut à terme. Le nu-propriétaire pourra en profiter une fois la pleine propriété recouvrée. Et, dans certains cas, il pourra réduire son imposition pendant la période de démembrement, en tirant parti d’un déficit foncier lié à la réalisation des travaux.

L’emplacement peut également constituer un atout notable pour les logements anciens. Par exemple, le programme “Le Honfleur” vous permet d’acquérir un bien situé dans le centre de cette ville touristique du Calvados. Enfin, de manière exceptionnelle, certains programmes dans l’ancien font l’objet d’une durée de démembrement plus courte. C’est par exemple le cas du programme “Le Monceau”, qui comprend une période de nue-propriété de moins de 10 ans.

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Il est rare de pouvoir investir dans l’immobilier ancien dans des programmes de démembrement. Néanmoins, certaines occasions apparaissent de temps à autre sur le marché. Focus sur deux opportunités notables du moment.

Les atouts fiscaux et immobiliers du programme Le Honfleur (14)

Le programme Le Honfleur se distingue particulièrement, car il permet de bénéficier des atouts du démembrement immobilier tout en générant un déficit foncier déductible.

Cumuler nue-propriété et déficit foncier

Lieu de villégiature apprécié des touristes, Honfleur est également une ville où il fait bon investir. Si les opportunités se font rares, un programme de démembrement immobilier est actuellement disponible. Cerise sur le gâteau, il vous permet de cumuler les avantages de la nue-propriété avec ceux du déficit foncier.

Le programme Le Honfleur propose l’acquisition de la nue-propriété d’un appartement avec une décote de 25 % par rapport au prix de la pleine propriété. La durée de démembrement, durant laquelle vous n’avez pas la jouissance du bien, est fixée à 13 ans. Soit une échéance un peu plus courte que la moyenne. En complément, la quote-part de travaux du programme Le Honfleur s’établit à 60 % du prix d’achat de la nue-propriété.

Pendant le démembrement, vous avez la possibilité de déduire le coût des travaux et vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers perçus au titre d’autres investissements locatifs. De plus, le coût des travaux peut vous permettre de constituer un déficit foncier, en l’absence de revenus locatifs ou si ces derniers sont entièrement purgés de fiscalité. Ce déficit foncier vient réduire votre revenu imposable global de 10 700 € par an maximum. Au-dessus de ce plafond, l’excédent peut être reporté sur les années suivantes.

Le cumul de la décote sur le prix d’achat et de l’optimisation au déficit foncier contribue à diminuer le prix de revient de l’investissement. De plus, à la fin du démembrement, vous récupérez la pleine propriété sans frais ni fiscalité. Et ce, en ayant bénéficié de travaux de rénovation de nature à bonifier la valorisation du bien.

Caractéristiques du programme Le Honfleur

Localisé au 20 rue de la République, Le Honfleur (14 lots) est idéalement situé en cœur de ville, à quelques encablures du port. Il s’agit donc d’un emplacement idéal pour investir à long terme dans cette destination prisée au bord de l’estuaire de la Seine. De plus, la ville bénéficie de sa proximité avec Le Havre et Deauville (30 minutes en voiture) ou encore Rouen (1 heure).

Les éléments clés du programme Le Honfleur

• Durée du démembrement : 13 ans
• Décote : 25 %
• Prix : à partir de 162 030 €
• Prix moyen nue-propriété : 5 850 €/m² (quote-part de travaux de 60 % comprise)
• Prix moyen pleine propriété : 7 800 €/m² (prix moyen d’un appartement totalement rénové)
• Livraison : 3ème trimestre 2024

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L’immobilier haussmannien en démembrement avec le programme Le Monceau à Paris (75)

Le programme Le Monceau constitue une des rares opportunités d’investissement dans l’immobilier ancien parisien en nue-propriété. Situé au 120 avenue de Wagram, dans la plaine Monceau au cœur du 17ème arrondissement de Paris, il capitalise sur son cadre de vie convoité dans les beaux quartiers de la capitale.

Fait notable, la durée de démembrement de ce programme est particulièrement raccourcie, à 9 années et demi seulement. En contrepartie, la décote de prix se fixe à 24 %. Il s’agit, là encore, d’une rareté sur le marché de la nue-propriété.

Le programme se compose de 4 bâtiments d’habitation sur 6 ou 7 étages et comprenant 2 niveaux de sous-sol. Répartis autour d’une cour centrale végétalisée, les 34 appartements disponibles en nue-propriété vont du studio au 3 pièces. Ils comprennent tous l’accès à une cave et une place de parking.

Les éléments clés du programme Le Monceau

• Durée du démembrement : 9,5 ans
• Décote : 24 %
• Prix : Du studio de 21 m² (233 000 €) au 3 pièces de 90 m² (942 000 €)
• Prix moyen nue-propriété : 9 735 €/m²
• Prix moyen pleine propriété : 12 810 €/m²
• Livraison : déjà livré

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Investir en nue-propriété pour sa retraite peut constituer une bonne solution pour anticiper cette échéance. Zoom sur les raisons de s’intéresser au démembrement immobilier pour atteindre cet objectif patrimonial.

Utiliser son capital et/ou sa capacité d’épargner pour préparer sa retraite

La retraite représente une échéance majeure dans la vie des Français. La fin de carrière professionnelle présente toutefois un écueil de taille : la chute des revenus. En effet, passer d’un salaire (ou autre forme de rémunération) à une pension ne se fait pas sans mal. Les chiffres varient selon les catégories professionnelles et les rémunérations en question, mais un plongeon de 20 à 50 % est parfaitement envisageable.

D’où cette question qui anime de nombreux quadras et quinquagénaires : comment préparer ma retraite et maintenir mon niveau de vie ? Diverses pistes peuvent être explorées à ce titre. Mais elles présentent toutes un point commun : le besoin de faire travailler son capital et/ou d’exploiter sa capacité d’épargne.

Pour celles et ceux plus enclins à s’intéresser à l’immobilier, investir en nue-propriété pour sa retraite fait partie des outils patrimoniaux à regarder de près. Selon votre situation et vos objectifs, il peut s’agir de la solution à privilégier. Le démembrement immobilier vous permet en effet de faire l’acquisition d’un patrimoine dans des conditions avantageuses et d’en profiter pleinement une fois à la retraite.

Découvrez tous les atouts du démembrement immobilier avec nos conseillers en gestion de patrimoine.

Investir dans l’immobilier à moindre coût

L’une des caractéristiques principales d’un investissement immobilier en nue-propriété tient au prix d’achat du bien. En effet, le nu-propriétaire doit régler seulement une partie de celui-ci. En cela, il fait l’acquisition d’un logement à un prix décoté.

La décote de prix varie selon la durée du démembrement immobilier. D’une manière générale, elle s’établit autour de 35 % pour une nue-propriété de 15 ans. Autrement dit, l’acheteur ne paie que 65 % de la valeur du bien dans cette configuration. Le reste est à la charge de l’usufruitier.

Cet avantage pour le nu-propriétaire vient compenser l’absence d’usufruit pendant le démembrement. Concrètement, il ne pourra pas occuper le bien ou percevoir les loyers procurés par sa mise en location avant l’extinction de l’usufruit temporaire.

Compte tenu du fonctionnement du démembrement immobilier, investir en nue-propriété pour sa retraite a du sens :

• Vous réalisez l’acquisition à un prix réduit en mettant à profit votre capacité d’achat, au comptant ou à crédit, en sachant que celle-ci sera probablement moins élevée une fois à la retraite ;
• Vous attendez l’échéance du démembrement pendant la fin de votre carrière professionnelle, l’absence de rendement locatif n’ayant que peu d’impact sur votre niveau de vie ;
• Vous récupérez la pleine propriété du bien une fois à la retraite, sans frais supplémentaires, au moment où vous en avez besoin.

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Constituer un patrimoine immobilier sans gestion et sans impôt

Pendant le démembrement, le droit de jouissance sur le logement revient à l’usufruitier. Dans le cadre d’un programme immobilier, il s’agira le plus souvent d’un bailleur professionnel. Celui-ci va se charger de la mise en location du bien et assumer l’ensemble des responsabilités de gestion à cet égard.

Cela inclut l’entretien des lieux, en vue de les restituer en bon état au nu-propriétaire. L’investisseur en nue-propriété peut être mis à contribution pour prendre en charge les grosses réparations. Néanmoins, en privilégiant un programme immobilier neuf pour son achat, il est possible de fortement limiter ce risque.

De plus, investir en nue-propriété pour sa retraite n’entraîne aucune charge fiscale. En l’absence de revenus fonciers, le nu-propriétaire n’alourdit pas son imposition. Il est même possible de déduire les charges relatives à l’immeuble des revenus fonciers perçus au titre d’autres investissements, sous réserve que le bien soit mis en location nue ou que l’usufruit soit accordé à un bailleur social.

Par ailleurs, la valeur de la nue-propriété n’intègre pas le patrimoine immobilier taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF). En revanche, en cas de financement de l’achat via un emprunt, celui-ci ne peut pas être inscrit au passif de l’IFI.

Enfin, le nu-propriétaire n’est pas redevable de la taxe foncière pendant la période de démembrement.

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Percevoir des revenus locatifs à l’issue du démembrement immobilier

Afin de réaliser un investissement pertinent pour sa retraite, le nu-propriétaire doit pouvoir récupérer la pleine propriété du bien à la fin de sa carrière professionnelle. Autrement dit, il convient d’avoir un bon timing pour profiter pleinement des atouts du démembrement immobilier. Par exemple, pour un départ à l’âge de 64 ans, un achat à l’âge de 49 ans sera idéal pour fixer l’extinction de l’usufruit au bon moment. Bien entendu, d’autres configurations sont envisageables et peuvent être étudiées avec un conseiller en gestion de patrimoine.

Une fois devenu plein propriétaire, l’investisseur peut disposer du bien comme bon lui semble. Il peut ainsi le mettre en location, vide ou meublée, et percevoir des revenus complémentaires réguliers qui vont l’aider à soutenir son niveau de vie. Il ne s’agit cependant pas de la seule option à disposition de l’investisseur. Après la fin du démembrement, il peut tout à fait décider d’occuper le logement si cela lui convient.

Il peut également décider de le mettre en vente. A cet égard, la fiscalité sur la plus-value immobilière s’avère intéressante. Le prix d’achat considéré pour établir la valeur de la plus-value imposable est en effet le prix d’acquisition de la pleine propriété au moment de l’investissement, et non la valeur de la seule nue-propriété. Cela signifie que la décote initiale, reconstituée à l’issue du démembrement, n’est pas taxée à ce titre. De quoi limiter significativement le poids de l’impôt sur le gain encaissé par l’investisseur.

Investir dans l’immobilier en démembrement de propriété peut s’envisager de différentes manières. Zoom sur les avantages de la nue-propriété à travers 3 formes d’investissement immobilier.

Les avantages de la nue-propriété d’un investissement immobilier

Acheter la nue-propriété d’un bien peut s’envisager comme alternative à un investissement locatif traditionnel. Dans ce cadre, vous faites l’acquisition d’un appartement à un prix décoté, en contrepartie d’un démembrement de propriété de long terme (15 ans en moyenne). Pendant cette période, vous ne percevez pas de loyers mais ne subissez pas de charges non plus. A l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien sans frais et pouvez en disposer comme bon vous semble.

Bien entendu, la décote dont vous bénéficiez à l’achat fait partie des avantages de ce type d’investissement. Mais ce n’est pas le seul. En effet, en optant pour un investissement dans un programme immobilier, vous faites l’acquisition d’un bien neuf, construit selon les dernières normes en vigueur. Vous détenez ainsi un patrimoine optimisé au regard de la performance énergétique et du niveau de confort et de commodités. Cela constitue une différence notable avec un achat dans l’immobilier ancien.

De plus, investir en démembrement immobilier constitue un placement cohérent avec l’objectif de préparation de la retraite. Au terme du démembrement, qui interviendrait alors idéalement après le départ en retraite, le recouvrement de la pleine propriété du bien ouvre plusieurs possibilités : encaisser une plus-value à la revente, percevoir des revenus locatifs ou tout simplement occuper les lieux.

Enfin, il faut souligner qu’investir en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier sans fiscalité (impôt sur le revenu, IFI, taxe foncière) ni gestion. Ces paramètres relèvent entièrement de l’usufruitier, qui sera en général un bailleur professionnel. Cet intermédiaire sera par ailleurs chargé de vous rendre les lieux en bon état puisqu’il doit assurer l’entretien du bien.

Contactez nos conseillers spécialisés pour découvrir les meilleures opportunités d’investissement du moment.

Les avantages de la nue-propriété de parts de SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent d’accéder à l’investissement immobilier dès quelques milliers d’euros et sans souci de gestion. En achetant des parts de la SCPI, vous en devenez associé(e) et pouvez commencer à percevoir des revenus locatifs versés régulièrement sous forme de dividendes.

Alternativement, vous pouvez faire l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI. Pour le même montant investi, vous deviendrez alors (nu) propriétaire de davantage de parts. Comme dans un investissement en direct, vous bénéficiez d’une décote à l’achat mais ne percevez pas les dividendes, qui reviennent à l’usufruitier. A l’issue du démembrement, la pleine propriété des parts vous revient.

Mais contrairement à l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier, l’investissement en SCPI vous permet de choisir la durée du démembrement. En général, vous pourrez ainsi opter pour une nue-propriété de 3 à 20 ans, selon vos besoins. Le montant de la décote est fixé selon des termes propres à chaque SCPI. En toute logique, plus le démembrement est long, plus la décote est conséquente, et vice-versa.

Ce type de placement immobilier trouve, là encore, tout son sens dans le cadre de la préparation de la retraite. Dans un montage bien construit, vous choisissez une durée de démembrement qui vous permet de reprendre la pleine propriété des parts une fois à la retraite. Ainsi, vous commencez à percevoir des revenus complémentaires lorsque vous en avez besoin, mais pas avant, de manière à ne pas alourdir votre fiscalité. En outre, notons qu’un placement en SCPI vous décharge de toutes les tâches de gestion locative, un plus non négligeable pour certains retraités réticents à devoir les assumer.

Quelles sont les SCPI à privilégier pour investir en nue-propriété ? Nos conseillers sont à votre disposition pour vous informer.

Les avantages de la nue-propriété en démembrement viager

Le démembrement viager s’appuie sur la séparation de la pleine propriété d’un bien existant. Dans le cas le plus fréquent, les parents propriétaires vont conserver l’usufruit du bien, afin de continuer à y vivre jusqu’à leur décès ou leur départ des lieux. Leurs enfants vont, eux, bénéficier de la nue-propriété du logement, qu’ils vont recevoir habituellement par donation des parents.

Autre possibilité envisageable, parents et enfants peuvent procéder à un achat en commun. Ici, les parents font l’acquisition de l’usufruit du logement, tandis que les enfants achètent la nue-propriété. Cette technique d’investissement est moins utilisée mais reste néanmoins utile dans certaines situations.

Dans les deux cas, la finalité reste la même. En effet, partager nue-propriété et usufruit au sein de la famille permet d’anticiper la succession immobilière. A la reconstitution de la pleine propriété à leur bénéfice, les enfants échappent aux droits de succession ce patrimoine immobilier. De quoi leur éviter une dépense non négligeable.

Le mouvement de baisse des prix observé sur le marché immobilier souligne l’intérêt d’un investissement en démembrement de propriété. Voici comment l’acquisition d’une nue-propriété joue en votre faveur dans ce contexte.

Face à la baisse des prix immobiliers, avantage à la nue-propriété

Alors que les prix de l’immobilier ont commencé à reculer, sous l’effet de la hausse des taux notamment, les investisseurs potentiels peuvent s’interroger. Est-ce vraiment le bon moment pour se lancer dans un achat immobilier ? Et quelles sont les alternatives à un investissement locatif traditionnel ?

Le démembrement immobilier peut apporter des réponses à cette seconde question. En quelques mots, cette technique patrimoniale consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien. En tant que nu-propriétaire, vous ne pouvez pas habiter le logement ou le mettre en location. L’absence de revenus locatifs se trouve compensée par une décote significative sur le prix d’achat. Celle-ci s’échelonne habituellement entre 30 et 40 % pour une période de démembrement de 15 ans.

Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Il bénéficie alors de la reconstitution de la décote dont il a profité au départ. Autrement dit, son investissement initial a mécaniquement pris de la valeur, grâce à la reconstitution de la décote. Ce fonctionnement s’avère très pertinent, puisque même dans un scénario de baisse des prix de l’immobilier, la valeur de l’investissement initial s’apprécie, sauf à envisager une chute drastique des prix, supérieure à la valeur de la décote.

De plus, le gain lié à la reconstitution de la décote échappe à l’impôt sur les plus-values immobilières. Cela joue pleinement en faveur de la rentabilité nette de l’opération.

Pour tout comprendre sur les atouts et le fonctionnement d’un investissement en démembrement immobilier, nos conseillers sont à votre disposition.

Investir dans un programme immobilier, pour capitaliser sur la qualité des biens

Sur le marché immobilier, une tendance lourde s’impose depuis quelques années. Les logements les plus énergivores, c’est-à-dire les moins bien classés sur l’échelle du diagnostic de performance énergétique (DPE), subissent des baisses de prix plus importantes que la moyenne. C’est d’autant plus vrai qu’ils sont désormais visés par des réglementations interdisant les augmentations de loyers, voire la mise en location pure et simple.

A l’inverse, les biens les plus modernes, comme ceux accessibles en nue-propriété dans des programmes immobiliers, sont davantage prisés. Construits dans le respect des dernières normes en vigueur en matière de consommation d’énergie, ils échappent complètement à la problématique des passoires énergétiques. Ils répondent mieux aux exigences des locataires et des acheteurs et sont donc mieux positionnés pour maintenir leur valeur dans le temps. Et ce, sans nécessiter de lourds et coûteux travaux.

Outre leur performance énergétique supérieure, ces logements s’avèrent plus en phase avec les attentes des occupants en termes d’accommodations : les installations et équipements sont modernes, l’aménagement des espaces intérieurs et extérieurs (balcon/terrasse, espaces verts de l’ensemble immobilier, etc.) se veut optimisé et les habitants bénéficient de places de parking, entre autres exemples. A cet égard, ces investissements profitent d’un excellent potentiel locatif. Pour l’acquéreur de la nue-propriété, cela constitue un gage de sérénité s’il compte percevoir des loyers après la période de démembrement.

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Comment tirer pleinement parti d’un investissement en démembrement immobilier

L’achat en démembrement immobilier profite de prédispositions à même de le rendre plus résistant à la baisse des prix. Pour autant, il convient de ne pas négliger la réflexion qui doit systématiquement accompagner n’importe quel placement immobilier.

En premier lieu, l’investisseur doit s’assurer que ce type d’investissement correspond bien à ses attentes et à ses objectifs. Par exemple, il faut bien avoir conscience de l’horizon d’investissement requis pour maximiser l’intérêt d’un investissement en démembrement.

Dans le cadre d’une acquisition de nue-propriété, il faut ensuite se concentrer sur la sélection des meilleurs programmes d’investissement. Le choix doit être guidé par de multiples critères, comme l’emplacement, le prix et la qualité du programme.

Dans le cadre de cette réflexion, il est recommandé de faire appel aux services d’un conseiller en gestion de patrimoine. Cet interlocuteur privilégié saura vous accompagner dans votre réflexion et vos démarches.

Découvrez deux rares opportunités d’investissement immobilier en démembrement localisées près de la frontière suisse. Prix, caractéristiques des programmes, avantages… Ce qu’il faut savoir.

L’immobilier frontalier suisse, un emplacement privilégié pour investir dans la pierre

Pour investir dans l’immobilier, on pense souvent aux grandes agglomérations (Paris, Lyon, Lille, Marseille…) ou à divers littoraux prisés. Mais il existe également une autre zone géographique particulièrement intéressante pour acheter de l’immobilier : la frontière suisse.

La région frontalière de la Confédération helvétique cumule les avantages du point de vue de l’investisseur. En premier lieu, elle profite d’une demande très forte, portée par les travailleurs frontaliers. Ces derniers, travaillant en Suisse mais souhaitant s’installer en France, recherchent un logement au plus près de leur lieu de travail. Cela se traduit par une rareté des biens disponibles, à l’achat ou en location. En conséquence, cela impacte favorablement l’évolution des prix dans la région, ainsi que le niveau des loyers.

Outre cette attractivité économique, la région capitalise sur un cadre de vie privilégié. Elle profite de sa proximité avec la Suisse mais également avec l’Allemagne ou l’Italie, selon la localisation précise. De plus, les massifs du Jura et des Alpes ne sont pas très loin, de même que les nombreux lacs de la région (lac d’Annecy, lac Léman notamment).

A cet égard, un investissement en démembrement immobilier prend tout son sens si vous recherchez un pied-à-terre dans la région pour votre retraite. En effet, ce type de montage vous permet d’acheter le logement avec une décote sur le prix d’achat de la nue propriété. Puis, à l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien et pouvez en disposer comme bon vous semble. Et ce, y compris si vous souhaitez vous installer dans la région.

Vous souhaitez investir en démembrement immobilier et identifier les dernières opportunités d’achat ? Prenez contact avec nos conseillers en gestion de patrimoine.

Zoom sur le programme immobilier “Le Chromatik” à Saint-Julien-en-Genevois (74)

Parmi les programmes actuellement accessibles en démembrement dans la région de la frontière suisse, Le Chromatik peut faire valoir une belle proximité avec Genève. La ville de Saint-Julien-en-Genevois en Haute Savoie se situe ainsi à seulement 10 kilomètres de la métropole helvétique. De plus, elle bénéficiera de la prochaine extension de la ligne 15 du tramway genevois qui doit voir le jour à l’horizon 2025. De quoi renforcer l’attractivité de Saint-Julien-en-Genevois aux yeux des travailleurs frontaliers, qui pourront rallier Genève en 20 minutes.

En complément, notons que la résidence se situe près du centre-ville et de la gare SNCF. Cette dernière permet de rallier en TER les villes d’Annemasse, Thonon-les-Bains et Evian-les-Bains en moins d’une heure. De même, il suffit d’1h30 pour arriver à Saint-Gervais-les-Bains, au pied du Mont Blanc et à quelques encablures de la frontière italienne.

Pour profiter pleinement de ce cadre de vie exceptionnel, la résidence Le Chromatik est composée de 6 bâtiments (norme RT 2012) et 135 logements. Située dans un cadre verdoyant au paysage soigné, elle comprend également des commerces et des espaces de coworking en rez-de-chaussée des bâtiments.

22 appartements, du 2 au 5 pièces, sont accessibles pour une acquisition en nue propriété. Chacun d’entre eux dispose d’un espace extérieur (terrasse ou balcon). De même, une place de stationnement en sous-sol est réservée pour chaque appartement.

Les éléments clés du programme

• Durée du démembrement : 16 ans
• Décote : 38 %
• 2 pièces à partir de 163 000 €
• Prix moyen en nue propriété : 3 237 €/m²
• Prix moyen en pleine propriété : 5 220 €/m²
• Livraison : 1er trimestre 2024

Ce programme d’investissement immobilier vous intéresse ? Prenez contact avec nos conseillers en gestion de patrimoine pour en savoir plus !

Focus sur le programme “L’Escapade” à Saint-Louis (68)

Changement de décor avec le programme immobilier L’Escapade, localisé dans le département du Haut-Rhin, et plus précisément dans l’agglomération de Bâle. Outre sa proximité avec la 3ème plus grande ville suisse et la frontière allemande, symbolisée par la desserte du RER trinational de Bâle, Saint-Louis tire parti d’un positionnement particulièrement intéressant pour les travailleurs frontaliers.

La gare SNCF de la ville leur permet de rallier facilement Bâle, Mulhouse ainsi que Strasbourg. La résidence L’Escapade se situe elle même à environ 10 minutes de la gare. De plus, la ville est bien positionnée par rapport aux axes routiers de la région et à l’aéroport international Bâle-Mulhouse. A quelques minutes du centre-ville et des commodités du quartier, le programme profite également de sa proximité avec les bords du Rhin et la passerelle des Trois Pays.

La résidence, située au cœur d’un quartier résidentiel calme, est composée de deux bâtiments comprenant un total de 40 logements. Parmi ceux-ci, 15 sont accessibles pour un achat en démembrement de propriété, allant du 2 au 4 pièces. Les bâtiments respectent la norme de performance énergétique RT 2012. De plus, la résidence fonctionne en partie à l’aide des énergies renouvelables (30 % d’énergie solaire) grâce à ses panneaux photovoltaïques.

Les éléments clés du programme

• Durée du démembrement : 16 ans
• Décote : 38 %
• 2 pièces à partir de 121 000 €
• Prix moyen nue-propriété : 2 990 €/m²
• Prix moyen pleine propriété : 4 825 €/m²
• Livraison : 3ème trimestre 2024

Si vous êtes intéressé(e) par ce programme de démembrement immobilier, nos conseillers peuvent vous renseigner et vous accompagner dans vos démarches.

L’achat immobilier en démembrement présente de nombreux avantages. Mais il convient de bien connaître ses tenants et aboutissants avant de se lancer.

Pour un achat immobilier en démembrement, le prix n’est pas à négliger

Parmi ses nombreux atouts, l’investissement en démembrement immobilier permet de profiter d’une décote significative sur le prix d’achat. En effet, vous vous portez acquéreur de la nue propriété du bien uniquement. L’usufruit, c’est-à-dire la jouissance du bien, revient à une tierce partie. Il s’agit le plus souvent d’un bailleur professionnel dans le cadre des programmes de démembrement.

En conséquence de cette séparation de la pleine propriété, l’investisseur nu propriétaire bénéficie d’une décote. Celle-ci peut varier sensiblement selon les programmes et la durée du démembrement. D’une manière générale, il est possible de tabler sur une décote de l’ordre de 30 à 40 % pour une durée de démembrement de 15 ans environ.

Pour autant, il reste primordial de prêter attention au prix du bien dont vous faites l’acquisition. Si celui-ci est surévalué, cela vous pénalise en tant qu’acheteur, même avec la réduction de prix intégrée à votre investissement en nue propriété.

Pour investir dans les meilleures conditions, et au meilleur prix, prenez contact avec nos spécialistes du démembrement immobilier.

La durée du démembrement n’a pas vocation à changer

Comme évoqué précédemment, un investissement en démembrement doit s’envisager sur le long terme. Il faut ainsi compter environ 15 ans avant de pouvoir recouvrer la pleine propriété du bien.

A cet égard, il n’est pas pertinent de compter sur une réduction de la durée du démembrement. En effet, celle-ci n’est pas censée évoluer en cours de route. Légalement, seul le décès de l’usufruitier pourrait amener le nu propriétaire à bénéficier d’une fin anticipée du démembrement. Et ce, à condition que l’usufruit n’ait pas été transmis par donation avant le décès ou qu’il n’existe pas de clause d’usufruit successif.

Surtout, ce cas de figure est inenvisageable dans le cadre d’un investissement dans un programme de démembrement immobilier. En l’espèce, l’usufruit revient à un bailleur professionnel, comme un organisme spécialisé dans le logement social. S’agissant d’une personne morale, un remembrement anticipé pour cause de décès n’est tout simplement pas possible.

Vous avez des questions sur l’achat immobilier en démembrement ? Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition !

La nue propriété peut être vendue ou transmise en donation

Après l’achat immobilier en démembrement, le nu propriétaire est tenu de patienter pour récupérer la pleine propriété. Cela étant, il a également la possibilité de se défaire de son investissement s’il le souhaite. Il peut ainsi vendre la nue propriété qu’il possède avant l’échéance du démembrement.

Il convient de préciser que la vente ne concerne que le droit sur la nue propriété détenu par l’investisseur. Cela signifie que le bien reste démembré et que l’usufruitier conserve ses droits jusqu’à la fin programmée du démembrement. En tout état de cause, la vente de la nue propriété ne doit pas porter préjudice au détenteur de l’usufruit.

Avec la cession de son droit de nue propriété, l’investisseur peut espérer réaliser une plus value à la revente. En effet, la décote dont bénéficiera le nouvel acquéreur sera mécaniquement moins élevée que celle dont l’investisseur initial a profité. Concrètement, le nouvel acheteur aura à supporter une durée de démembrement moins longue, ce qui explique la diminution de la décote.

L’investisseur en nue propriété peut également choisir de transmettre son droit par donation. Il peut ainsi mettre à profit les abattements sur les droits de donation (100 000 € par enfant tous les 15 ans). Cela lui permet d’anticiper sa succession et d’optimiser la transmission de son patrimoine immobilier de son vivant.

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Le nu propriétaire n’est pas entièrement déchargé de responsabilité en matière de travaux

Dans le cadre du démembrement immobilier, la grande majorité des travaux relève de la responsabilité de l’usufruitier. Celui-ci doit par exemple assumer les réparations d’entretien et d’usage. Cette notion recouvre un nombre assez large de travaux : remplacement des installations de chauffage, rénovation des salles d’eau, ravalement de façade, etc.

Pour autant, certains travaux restent à la charge du nu propriétaire après un achat immobilier en démembrement. Il est ainsi responsable des plus grosses opérations, comme la réfection à neuf des toitures ou encore les travaux touchant les murs pignons. De même, le nu propriétaire doit régler les frais des travaux imposés par la mairie le cas échéant.

Il convient de souligner qu’en investissant dans un programme neuf, l’achat immobilier en démembrement permet au nu propriétaire d’éviter cette problématique. Il est en effet très peu probable qu’un appartement neuf fasse l’objet de tels travaux avant la fin du démembrement.

Un investissement immobilier en nue propriété présente de nombreux avantages. Il confère également un certain nombre de droits mais aussi de devoirs au nu propriétaire.

La nue propriété, un investissement immobilier avantageux

Au moment d’investir dans l’immobilier, les particuliers peuvent se tourner vers le démembrement de propriété. En retenant cette option, ils deviennent alors détenteurs de la nue propriété d’un bien. Cela signifie qu’ils détiennent les murs de la propriété mais ne disposent pas de droits concernant la jouissance du bien : celle-ci revient à l’usufruitier. En contrepartie de cette répartition, le nu propriétaire bénéficie d’une décote attractive sur le prix d’achat du bien.

A l’issue de l’extinction du démembrement, le nu propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans contrepartie pour l’usufruitier. La fin du démembrement intervient à l’échéance de la période fixée dans le cadre du programme immobilier dans lequel vous investissez. En cas de démembrement viager, c’est le décès de l’usufruitier qui marque la fin du démembrement.

Découvrez les dernières opportunités d’investissement en démembrement immobilier en prenant contact avec nos conseillers en gestion de patrimoine.

Nue propriété et vente du bien

Durant la période de démembrement, l’investisseur nu propriétaire a la possibilité de revendre son droit sur le bien. En revanche, il n’a pas la possibilité de céder l’usufruit, puisqu’il ne le détient pas.

La même logique s’applique dans un cas de donation. Un investisseur peut effectuer la transmission à titre gratuit de la nue propriété à son enfant (par exemple) afin d’utiliser les abattements sur les droits de donation. A titre d’illustration, l’abattement sur les droits de donation s’élève à 100 000 € tous les 15 ans si le bénéficiaire est l’enfant du donateur.

Dans les deux cas, l’opération ne doit pas porter préjudice aux droits de l’usufruitier. Le respect de la convention de démembrement doit ainsi perdurer après la vente ou la transmission de la nue propriété.

Vous avez une question sur l’investissement en démembrement de propriété ? Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition.

La répartition de la prise en charge des travaux

La question des travaux et réparations doit être prise en compte dans le cadre du démembrement immobilier. En substance, c’est l’usufruitier qui a la charge des réparations d’entretien et d’usage. Cela concerne un vaste champ de travaux, comme le remplacement des installations de chauffage et climatisation, la rénovation des salles d’eau, le remplacement de fenêtres, la réparation de la toiture et des ascenseurs ou encore le ravalement de façade.

Pour autant, le nu propriétaire n’est pas entièrement déchargé de responsabilité. En effet, il doit assumer la charge financière des gros travaux. Par exemple, si le toit doit être entièrement refait à neuf, c’est le nu propriétaire qui doit régler les frais. Même chose pour les travaux visant les murs pignons ou les poutres du logement. De plus, il sera responsable du financement des travaux imposés par les autorités (la mairie par exemple), comme la réfection de façade ou la mise aux normes des ascenseurs.

A noter que les investisseurs en nue propriété qui optent pour un programme immobilier neuf sont moins concernés par ce sujet. L’immeuble et les logements étant neufs, les besoins en gros travaux seront en toute logique moins importants, voire inexistants.

Pour aller plus loin et mener à bien votre prochain investissement en nue propriété, prenez contact avec nos conseillers en gestion de patrimoine.

Une fiscalité immobilière avantageuse pour le nu propriétaire

En matière d’impôts, l’investisseur en nue propriété se trouve dans une situation attractive. En effet, l’usufruitier est redevable de la taxe foncière durant le démembrement. De même, la valeur du bien intègre le patrimoine taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF) de l’usufruitier, et non celui du nu propriétaire.

Enfin, puisqu’il ne perçoit pas de loyers, le nu propriétaire n’alourdit pas son impôt sur le revenu. De plus, il a la possibilité de déduire les charges financières dont il est tenu légalement de s’acquitter (les gros travaux cités plus haut par exemple) de ses revenus fonciers issus d’autres investissements immobiliers. Il doit opter pour le régime réel d’imposition pour profiter de cette possibilité. Le cas échéant, il peut même générer un déficit foncier, dès lors que ses charges excèdent ses revenus locatifs.

Programme immobilier Confiden’ciel, à Clermont-Ferrand

Localisé dans le nord-est de Clermont-Ferrand, le programme baptisé Confiden’ciel propose 25 appartements à l’investissement en démembrement immobilier, allant du studio au 4 pièces. Tous les appartements bénéficient de prolongements extérieurs (balcon, terrasse, jardin).

Pour investir à moins de 100 000 €, il faudra viser les studios et T2 de la résidence. Plus précisément, les achats de nue propriété les plus abordables débutent à 78 200 € pour un studio d’un peu plus de 30 mètres carrés avec balcon. Pour un appartement de 4 pièces, il faudra compter environ 200 000 €.

Bien desservie par les transports en commun (3 lignes de bus et 1 ligne de tramway à 3 minutes à pied), la résidence Confiden’ciel est localisée à environ 20 minutes du centre-ville de Clermont-Ferrand. L’immeuble de 5 étages bénéficie d’un emplacement idéal, avec de nombreux services et commerces accessibles directement à pied. De même, la crèche et les écoles, de la maternelle au lycée, les plus proches se situent dans un rayon de moins d’un kilomètre. A noter également, en termes de potentiel locatif, que l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture se trouve également dans le même quartier.

Ce programme profite de l’attractivité de la capitale économique de l’Auvergne. La ville compte 290 000 habitants, dont 35 000 étudiants, ainsi que 14 000 entreprises. Elle est également bien reliée aux principales métropoles françaises : à titre d’exemple, il est possible de rallier Paris en 4 heures avec l’autoroute A71 et Lyon en 2 heures avec l’A72. La gare SNCF assure une liaison quotidienne avec Paris tandis que l’aéroport permet de rejoindre la capitale, la Corse, le Portugal et le Maroc.

Les éléments clés du programme Confiden’ciel

• Durée de démembrement : 15 ans
• Valeur de la nue propriété : 60 % (soit 40 % de décote à l’acquisition)
• Prix moyen du mètre carré en pleine propriété (parking inclus) : 3 880 €
• Prix moyen du mètre carré en nue propriété (habitable hors stationnement) : 2 328 €
• Date de livraison prévisionnelle : 2ème trimestre 2025

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Programme immobilier Paris-Saclay, à Bures-sur-Yvette

Situé à environ 20 kilomètres au sud-ouest de Paris, ce programme immobilier prévoit la construction d’une résidence étudiante neuve. Composée de 67 studios avec kitchenette et salle de bain semi-équipées, elle constitue une opportunité de premier ordre grâce à son emplacement extrêmement qualitatif. Les investissements les plus abordables démarrent à partir de 70 000 € seulement, en sachant que la fourchette de prix s’étend jusqu’à 140 000 €. La taille des studios varie entre 17 et 31 mètres carrés.

En termes de confort de vie, la résidence intègre un vaste espace extérieur végétalisé, ainsi qu’une salle commune, une laverie, un parking en sous-sol et un parking à vélo. De plus, certains logements sont ouverts sur les espaces extérieurs (terrasse ou jardin).

Le programme Paris-Saclay se distingue de par son emplacement incomparable. La résidence étudiante se situe en effet à proximité immédiate du pôle d’excellence du Plateau de Saclay, un bassin étudiant de premier ordre. L’Université Paris-Saclay regroupe ainsi plus de 60 000 étudiants. Celle-ci comprend de nombreuses institutions d’enseignement supérieur et de grandes écoles (liste non exhaustive) :

• L’Ecole Normale Supérieure Paris-Saclay ;
• L’Institut des Hautes Etudes Scientifiques (IHES) ;
• Polytechnique ;
• CentraleSupélec ;
• Télécom Paris ;
• AgroParisTech ;
• Plusieurs facultés (médecine, pharmacie…) et instituts universitaires de technologie (IUT).

Cette concentration alimente une forte demande locative pour des résidences étudiantes comme celle du programme Paris-Saclay. Celui-ci profite également de sa proximité avec la ligne de RER B, l’arrêt desservant Bures-sur-Yvette étant à seulement 500 mètres. A l’avenir, la commune figurera aussi sur le parcours de la ligne 18 du métro Grand Paris Express.

En outre, la commune de l’Essonne (91) offre un cadre de vie appréciable, grâce notamment à la présence de nombreux espaces verts des communes alentour. On peut citer en exemple la Forêt de la Madeleine et le parc naturel régional de la Haute Vallée de Chevreuse.

Les éléments clés du programme Paris-Saclay

• Durée de démembrement : 17 ans et 2 mois
• Valeur de la nue propriété : 65 % (soit 35 % de décote à l’acquisition)
• Prix moyen du mètre carré en pleine propriété (habitable hors stationnement) : 6 900 €
• Prix moyen du mètre carré en nue propriété (habitable hors stationnement) : 4 485 €
• Date de livraison prévisionnelle : 3ème trimestre 2025

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Le démembrement immobilier présente de nombreux avantages pour l’acquéreur de la nue propriété. Mais comme pour tout investissement immobilier, il faut faire les bons choix pour en tirer pleinement parti.

La nue propriété est-elle le bon projet d’investissement immobilier pour vous ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties : la nue propriété et l’usufruit. Dans le cadre d’un démembrement immobilier, le nu propriétaire détient les murs mais ne peut pas jouir du bien.

Cela signifie qu’il ne peut pas l’occuper ou le mettre en location pour en tirer des revenus locatifs. Ce droit appartient à l’usufruitier, jusqu’à la fin de la période de démembrement. A l’issue de celle-ci, le nu propriétaire récupère la pleine propriété du bien, tandis que l’usufruitier n’a plus aucun droit sur celui-ci.

Comme il ne peut pas profiter du bien avant un certain nombre d’années, l’acquéreur de la nue propriété bénéficie d’une décote sur le prix d’achat. Ainsi, investir en nue propriété permet de devenir (nu) propriétaire d’un bien à moindre coût… À condition de pouvoir patienter jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété, la durée du démembrement choisie initialement ne pouvant pas être remise en cause.

Compte tenu de ses particularités, l’investissement en nue propriété ne conviendra donc pas à tout le monde. Il sera davantage adapté aux investisseurs à la recherche d’un placement immobilier de long terme, qui ne cherchent pas à augmenter leurs revenus complémentaires dans l’immédiat. Cela peut par exemple correspondre à des personnes qui désirent utiliser leur capital ou leur capacité d’emprunt en vue de la préparation de leur retraite.

Ce type d’investissement convient également aux épargnants qui cherchent à développer leur patrimoine immobilier, mais sans alourdir leur imposition. En l’absence de loyers, ils ne subissent pas de hausse de leur impôt sur le revenu. De plus, en cas d’achat à crédit, ils peuvent bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers tirés d’autres biens. Enfin, la nue propriété immobilière est exclue de l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF).

L’investissement immobilier en nue propriété vous intéresse ? Prenez contact avec nos conseillers spécialisés !

Choisir un programme de démembrement immobilier optimal

Si l’investissement en nue propriété est un projet patrimonial qui correspond à vos attentes et vos objectifs, il convient alors de trouver la réponse à une question essentielle : dans quoi investir ?

Les programmes de démembrement immobilier sont nombreux et variés. Ils proposent l’acquisition d’un appartement parmi une sélection de logements dédiés à l’investissement en nue propriété au sein d’un même ensemble ou immeuble. Pour déterminer la qualité d’un tel programme, il faut retenir des critères similaires à ceux d’un investissement locatif classique :

• Qualité de l’emplacement : ville, quartier, proximité des transports, des commodités et services, etc. ;
• Qualités du logement à proprement parler : finitions, accessibilité, exposition, etc.
• Prix d’acquisition ;
• Niveau de loyer applicable ;
• Perspectives de valorisation dans le temps.

En complément, il convient de s’attarder sur des éléments spécifiques au démembrement immobilier, à savoir la durée de celui-ci ainsi que la décote accordée à l’acquéreur de la nue propriété et l’identité de l’usufruitier. Ce dernier est en effet chargé de rendre le bien au nu propriétaire dans un bon état à l’issue du démembrement. Dans le cadre d’un programme, il s’agit la plupart du temps d’un bailleur professionnel.

Découvrez les meilleurs programmes de démembrement immobilier en contactant nos conseillers en gestion de patrimoine.

Acquérir la nue propriété de parts de SCPI

Les avantages du démembrement de propriété peuvent également profiter aux investisseurs dans une société civile de placement immobilier (SCPI). La SCPI en nue propriété présente de nombreux points communs avec l’investissement dans un programme de démembrement. Elle a cependant l’avantage de donner plus d’options à l’épargnant en termes de durée de démembrement. En effet, celle-ci peut s’étaler sur 3 à 20 ans.

La valeur de la nue propriété varie selon la durée du démembrement mais aussi selon les clés de répartition déterminées par la société de gestion de la SCPI. Les clés de répartition fixent durablement le partage de la valeur de la pleine propriété entre les deux parties prenantes du démembrement. Cette méthode d’investissement présente un avantage majeur, puisque l’investisseur connaît à l’avance la clé de répartition, et donc la valeur retenue pour la nue propriété.

En toute logique, plus la période de démembrement est longue, plus la décote est conséquente. A noter par ailleurs que l’investisseur nu propriétaire n’est pas tenu de trouver lui-même un acquéreur pour l’usufruit : ce dernier peut être identifié par la société de gestion de la SCPI ou par un conseiller en gestion de patrimoine.

Obtenez plus de renseignements sur l’achat de parts de SCPI en nue propriété auprès de nos conseillers spécialisés.

Se faire accompagner par un spécialiste pour réussir son investissement en démembrement immobilier

Que votre choix se porte sur un programme de démembrement immobilier ou sur un investissement SCPI en nue propriété, il convient d’être bien accompagné pour mener à bien votre projet. Nos conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous éclairer sur de nombreux points :

• Quels sont les meilleurs programmes du moment ?
• Quelles SCPI privilégier pour un tel investissement ?
• Quelles sont les opportunités en adéquation avec mes objectifs ?

De plus, ils sauront répondre à toutes vos questions concernant votre projet. Ils vous accompagnent également durant vos démarches jusqu’à la finalisation de votre investissement et restent à votre disposition ultérieurement pour assurer son suivi dans le temps.

Comment sont déterminées les valeurs de la nue propriété et de l’usufruit ? Dans quel cas s’applique le barème de l’usufruit fixé par la loi ? Découvrez ce qu’il faut savoir pour bien comprendre le démembrement immobilier sous toutes ses formes.

Barème de l’usufruit en cas d’investissement en démembrement immobilier

Lorsque vous achetez un bien dans le cadre d’un programme de démembrement immobilier, vous pouvez investir dans la nue propriété d’un appartement. Dans la mesure où vous ne détenez pas l’usufruit de ce dernier, c’est-à-dire le droit de l’occuper ou de le mettre en location, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat.

Dans cette situation, la décote n’est pas déterminée par le barème légal de l’usufruit. En effet, elle est fixée programme par programme. La décote sur le prix de la pleine propriété varie selon la durée du démembrement et les revenus locatifs potentiels “perdus” par le nu propriétaire durant cette période. Rappelons qu’il pourra commencer à percevoir les loyers à la fin du démembrement, lorsqu’il aura recouvré la pleine propriété.

Pour illustrer ce mécanisme, prenons l’exemple d’un récent programme de démembrement immobilier. Dans le cadre d’un investissement visant le programme 106 Grasse, à Antibes, les futurs nus propriétaires bénéficieront d’une décote de 38 %. La durée du démembrement est fixée dans ce cas précis à 16 ans.

Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour vous accompagner et vous présenter les meilleures opportunités d’investissement en démembrement immobilier.

Barème de l’usufruit lors d’un achat de parts de SCPI en nue propriété

Investir dans la nue propriété immobilière peut également s’envisager avec la pierre papier. De nombreuses sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) autorisent les particuliers à acquérir la nue-propriété de parts. Dès lors, ils bénéficient d’une décote sur le prix des parts en pleine propriété mais ne perçoivent pas de dividendes avant de récupérer la pleine propriété à l’issue du démembrement.

Là encore, le barème légal de l’usufruit ne s’applique pas. Les sociétés de gestion s’appuient sur une clé de répartition propre à chaque SCPI afin de déterminer la valeur de la nue propriété et celle de l’usufruit. Plus le démembrement est prolongé, plus la valeur de la nue propriété est réduite.

Voici un exemple de clé de répartition pour un démembrement de parts de la SCPI CORUM Origin :

• Démembrement de 5 ans : Décote de 24 % sur la nue propriété
• Démembrement de 7 ans : Décote de 30 %
• Démembrement de 10 ans : Décote de 38 %
• Démembrement de 15 ans : Décote de 43 %
• Démembrement de 20 ans : Décote de 47 %

Vous souhaitez investir dans la nue propriété de parts de SCPI ? Prenez contact avec nos conseillers spécialisés pour mener à bien votre projet.

Barème de l’usufruit viager

Dans le cadre d’un démembrement viager, un parent peut donner à son enfant la nue propriété d’un bien immobilier. Il conserve alors l’usufruit, et donc la possibilité de vivre dans le logement ou de le mettre en location. A son décès, l’enfant récupère la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession.

Cette technique, qui peut également être utilisée avec des parts de SCPI, permet d’anticiper la transmission du patrimoine. En procédant de la sorte, vous pouvez faciliter votre succession et limiter les droits à payer par vos héritiers.

Pour mener cette opération de démembrement, la valeur de la nue propriété sera établie sur la base du barème de l’usufruit viager. Ce barème légal, déterminé par l’article 669 du code général des impôts, s’impose quelle que soit la valeur du bien ou le lien de parenté entre donateur et donataire. Il varie selon l’âge révolu de l’usufruitier donateur de la nue propriété.

Barème de l’usufruit en démembrement temporaire

Le propriétaire d’un bien immobilier peut également donner temporairement l’usufruit à un tiers. Moins répandue, cette technique de la donation temporaire d’usufruit (DTU) peut servir plusieurs objectifs : loger un proche, lui fournir une source de revenus grâce aux loyers tirés d’une mise en location ou encore sortir le bien du patrimoine immobilier taxable à l’IFI du propriétaire.

Dans ce cas de figure, le barème de l’usufruit viager ne s’applique pas. A la place, on applique un barème dédié, qui fixe la valeur de l’usufruit temporaire à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans. Ainsi, pour une DTU de 20 ans, la valeur de l’usufruit s’établit à 46 %.

L’investissement immobilier en nue-propriété permet de bénéficier de conditions favorables en matière d’impôt. Zoom sur les 3 avantages fiscaux du démembrement immobilier.

Pas d’impôt sur le revenu en phase de démembrement immobilier

Dans le cadre d’un démembrement immobilier, la pleine propriété d’un bien est séparée entre la nue propriété et l’usufruit. Le nu propriétaire possède les murs, mais sans profiter de la jouissance du bien (occupation, mise en location). A l’inverse, l’usufruitier peut exploiter le logement, afin d’y vivre ou d’en tirer des revenus locatifs, mais ne détient pas d’autres droits sur celui-ci. Chacune des deux parties règle une fraction du prix d’achat, en fonction de la durée du démembrement : plus celui-ci est long, plus la valeur de la nue propriété est basse. A l’issue du démembrement, la pleine propriété revient au nu propriétaire, sans frais supplémentaires.

Compte tenu du fonctionnement du démembrement immobilier, le nu propriétaire échappe donc à l’impôt sur le revenu. En effet, il ne percevra aucun loyer pendant cette période. L’impôt sur les revenus fonciers sera dû par l’usufruitier.

Dans le même ordre d’idée, c’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière pendant le démembrement. Une fois la pleine propriété recouvrée par le nu propriétaire, il devra reprendre à son compte les charges fiscales.

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Exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour le nu propriétaire

Investir dans un programme de démembrement constitue également une solution pertinente pour les épargnants assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex-ISF) ou soucieux de ne pas le devenir. Pour rappel, les contribuables propriétaires d’un patrimoine immobilier net taxable valorisé à plus de 1,3 million d’euros sont concernés par cette ponction fiscale supplémentaire.

Lorsque vous détenez la nue propriété d’un bien, la valeur de celle-ci n’intègre pas l’assiette fiscale de l’IFI. A cet égard, le démembrement immobilier se distingue comme étant le seul moyen d’investir dans la pierre sans alourdir son IFI.

Le cas échéant, c’est l’usufruitier qui sera responsable du paiement de cet impôt, s’il est assujetti. La valeur de la pleine propriété est alors retenue pour le calcul de l’IFI.

Vous souhaitez en savoir plus sur les avantages et inconvénients du démembrement immobilier ? Nos conseillers sont à votre disposition !

Imposition de la plus-value immobilière, un calcul avantageux

Au moment de retrouver la pleine propriété, le nu propriétaire bénéficie de la reconstitution de la décote dont il a profité à l’acquisition. Ce faisant, il encaisse une plus-value “automatique”. De plus, la valeur de la pleine propriété du bien peut s’apprécier durant la période de démembrement, augmentant d’autant la plus-value.

S’agissant d’un investissement immobilier, et non d’une résidence principale, la fiscalité des plus-values immobilières entre en considération si le nu propriétaire décide de vendre le bien à l’issue du démembrement. Néanmoins, les règles de calcul de cet impôt sont favorables à l’investisseur. En effet, la reconstitution de la décote n’est pas fiscalisée. Le gain engendré à ce titre est donc net d’impôt. En revanche, la valorisation du prix de la pleine propriété reste taxable.

Vous avez des questions sur le fonctionnement du démembrement immobilier ? Obtenez des réponses auprès de nos conseillers spécialisés et approfondissez votre projet d’investissement !

Investir dans un programme de démembrement immobilier offre de nombreux avantages : décote sur le prix d’achat, absence de gestion et de fiscalité, potentiel de plus-value à l’avenir… La nue propriété ne manque pas d’intérêt pour les particuliers à la recherche d’un investissement immobilier de long terme. A condition toutefois de renoncer à occuper le bien ou à le mettre en location dans l’immédiat, ces droits étant réservés au détenteur de l’usufruit.

Pour tirer pleinement parti d’un tel investissement, voici 3 des meilleurs programmes de démembrement immobilier du moment.

Le Roosevelt, à Le-Perreux-sur-Marne

Ce premier programme est localisé à Le-Perreux-sur-Marne, une commune de près de 35 000 habitants dans le Val de Marne (94). Située à 11 kilomètres seulement de Paris, elle bénéficie de la présence de plusieurs écoles, de la maternelle au collège, ainsi que d’un lycée public. Les habitants peuvent également profiter de nombreux espaces verts.

En outre, Le-Perreux-sur-Marne dispose d’infrastructures de transports de qualité. La commune est desservie notamment par le RER E et plusieurs lignes de bus, sans oublier la proximité de l’autoroute A 86. De plus, elle accueillera prochainement une station de la ligne 15 du métro du Grand Paris.

La résidence Le Roosevelt se situe elle-même près de l’arrêt de RER A Neuilly Plaisance. Haute de 4 étages, elle comporte 23 appartements, allant du studio au 4 pièces. Elle présente également un jardin intérieur, ainsi que des locaux d’activités en rez-de-chaussée.

A date de publication de cet article, il reste encore des lots disponibles en démembrement, allant du T2 au T4 (41 à 86 m2). Le prix moyen du mètre carré, parking inclus, se situe à 4 853 €.

Les éléments clés du programme

• Durée du démembrement : 16 ans
• Décote : 38 %
• Prix : à partir de 215 000 €
• Livraison : 1er trimestre 2025

Les Jardins de la Jaunaie, à Saint-Sébastien-sur-Loire

Direction la Loire-Atlantique (44) pour ce deuxième programme de démembrement immobilier à proximité de Nantes (7 minutes). Saint-Sébastien-sur-Loire se situe face à l’Île de Nantes et capitalise sur sa proximité avec la Cité des Ducs de Bretagne. La commune est desservie par le tram-train local, l’arrêt Frêne Rond étant à 2 minutes de la résidence. De plus, l’accès à Nantes en voiture est facilité avec le périphérique à proximité.

Saint-Sébastien-sur-Loire comporte également des écoles jusqu’au lycée ainsi que des équipements sportifs et culturels de qualité. La résidence Les Jardins de la Jaunaie en profite pleinement, étant située près des écoles et commerces. Elle propose un cadre de vie très agréable, avec des îlots arborés ainsi que des voies piétonnes et cyclables au sein de l’ensemble. De plus, les appartements affichent des prestations de qualité, comme des sols stratifiés dans les pièces sèches et des carrelages 40×40 dans les salles d’eau.

Les appartements de la résidence vont du studio au 4 pièces. A date de publication de cet article, il reste encore des lots disponibles en démembrement.

Les éléments clés du programme

• Durée du démembrement : 16 ans
• Décote : 38 %
• Prix : à partir de 120 083 €
• Livraison : 2ème trimestre 2025

Le 106 Grasse, à Antibes

Pour conclure ce tour d’horizon, voici un focus sur un nouveau programme situé en bord de mer dans les Alpes-Maritimes (06). Ce cadre de vie idéal fait d’Antibes une destination prisée des actifs comme des (futurs) retraités. Au-delà de l’attrait géographique, la ville se situe dans un bassin d’emploi important, en particulier dans les domaines du tourisme, de la recherche et de la technologie. En cela, elle profite de sa proximité avec le technopole de Sophia-Antipolis, à seulement 20 minutes.

La résidence 106 Grasse elle-même est particulièrement bien située dans le quartier Antibes-Centre, légèrement en retrait de la rue. La gare TGV n’est qu’à 5 minutes, tandis que le Vieil Antibes et les plages sont à peine plus loin. L’immeuble de 3 étages est composé de 37 appartements, construits dans un style contemporain. L’ensemble comporte notamment des façades de pierres au rez-de-chaussée, tandis que les étages se distinguent avec des touches de bois appréciables.

9 lots sont disponibles en nue propriété (T2 ou T3) et le prix moyen du mètre carré se fixe à 3 910 €.

Les éléments clés du programme

• Durée du démembrement : 16 ans
• Décote : 38 %
• Prix : à partir de 185 000 €
• Livraison : 4ème trimestre 2025

Lorsqu’un bien fait l’objet d’un démembrement immobilier, sa propriété est partagée en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Le droit de propriété, tel qu’il est défini dans l’article 544 du Code Civil, est ainsi confié à deux entités distinctes.

De fait, le nu-propriétaire et l’usufruitier détiennent des droits sur l’actif immobilier. Dans cette situation, la décision de vendre le bien démembré répond à certaines règles.

Vente en cas de démembrement temporaire

Il y a deux formes de démembrement : viager et temporaire. Le démembrement temporaire se fait généralement ab initio. C’est-à-dire que dès l’acquisition du bien démembré, deux parties se portent acquéreurs respectivement de la nue-propriété et de l’usufruit.

Cet investissement simultané s’opère en vertu d’un contrat spécifique, déterminant dès le départ la durée pendant laquelle s’étend l’état de démembrement.

Dans ce cas de figure, chaque partie a des droits et des devoirs parfaitement définis. L’usufruitier comme le nu-propriétaire peut décider de céder librement ses droits, dans la mesure où l’acheteur respecte la convention de démembrement fixée à l’origine.

Ici, le vendeur n’est donc pas tenu de solliciter l’aval de l’autre propriétaire étant donné que cela n’impacte nullement l’investissement ni les droits de ce dernier.

L’entité cédant ses droits de propriété sur le bien fixe le prix de la vente en accord avec le potentiel acquéreur, comme dans une transaction classique.

Bien démembré en viager : comment est réparti le prix de vente

La situation est autrement plus complexe dans le cas d’un bien démembré en viager puisque les intérêts de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont étroitement liés.

Normalement, les deux parties doivent être d’accord pour céder leurs droits respectifs.

La répartition du prix de vente entre nu propriétaire et usufruitier

Lors de la transaction, la répartition du prix de vente entre nu-propriétaire et usufruitier se fait, sauf dispositions contraires, selon l’article 621 du Code Civil :

« En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. » [/su_note]

En réalité, cela revient à concrétiser deux ventes distinctes au profit d’un même acheteur. Au préalable, cela induit que le nu-propriétaire et l’usufruitier se sont entendus sur la valeur de la pleine propriété ainsi que la valeur de leurs droits respectifs.

La valeur des droits entre nue propriété et usufruit

Sur ce dernier point, pour des raisons pratiques, c’est généralement le barème légal défini dans l’article 669 du CGI qui est pris en référence pour fixer la répartition des droits. Ce barème varie selon l’âge de l’usufruitier : plus il est âgé, plus la valeur de la nue propriété est conséquente.

Prenons un exemple :

• La vente du bien intervient alors que l’usufruitier est âgé de 75 ans. Dans ce cas, ce dernier récupérera 30 % du produit de la vente, le nu propriétaire bénéficiant des 70 % restants.
• Si l’usufruitier est âgé de moins de 71 ans révolus, la quote-part de l’usufruit s’établit à 40 %. Entre 81 et 90 ans, elle se fixe à 20 %.

Attention : contrairement aux idées reçues, le recours au barème de l’usufruit ne constitue pas une obligation.

Les deux parties peuvent opter pour un autre calcul, en privilégiant une évaluation économique de l’usufruit, basée sur la rentabilité réelle du bien.

Notons qu’il peut y avoir des dérogations au principe de cette double cession simultanée des droits de chacun dans le cas où le nu-propriétaire et l’usufruitier en décident autrement. En effet, les deux parties peuvent prévoir de reporter leurs droits en réinvestissant le produit de la vente dans l’acquisition démembrée d’un nouvel immeuble.

La notion de quasi-usufruit

Le démembrement peut aussi se poursuivre sous une autre forme dès lors que les deux parties en conviennent. Il peut être décidé que l’intégralité du prix de la cession soit remis entre les mains de l’usufruitier. Dans ce schéma, celui-ci récupère alors un quasi-usufruit sur les sommes reçues. Il peut ainsi disposer librement des fonds, les utiliser ou les réinvestir comme il le souhaite. Il lui incombe cependant de rembourser le nu-propriétaire à son décès.

Le nu-propriétaire initial, devenu de fait « quasi-nu-propriétaire», récupère alors une créance à reporter sur le patrimoine qui sera légué par le quasi-usufruitier. Dans ce cas, il faut bien s’assurer que le notaire inscrive cette dette au passif de la succession de l’usufruitier pour que le nu-propriétaire puisse être indemnisé à terme.

Comme dans le cas d’un quasi-usufruit classique, une clause de remploi peut être prévue lors de la cession des droits démembrés au moment de la vente du bien, afin que l’usufruitier réutilise les fonds en accord avec les intérêts des deux parties.

Le démembrement de la clause bénéficiaire permet de transmettre un capital entre plusieurs bénéficiaires successifs. Cette technique permet d’avantager le conjoint sans léser les enfants au moment de la succession. Elle présente également des avantages en matière de fiscalité sur les droits de succession.

Démembrement de la clause bénéficiaire : une fiscalité attractive

Le démembrement de clause bénéficiaire permet d’organiser la succession d’un contrat d’assurance vie entre plusieurs héritiers. En général, le conjoint survivant bénéficiera de l’usufruit du contrat, ou plus précisément du quasi-usufruit. Les autres héritiers (enfants du défunt par exemple) récupéreront quant à eux la nue-propriété de celui-ci.

Sur le plan de la fiscalité successorale, la loi considère que chaque bénéficiaire est redevable des droits de succession au prorata de la part lui revenant. Les abattements prévus pour la transmission du contrat d’assurance vie s’appliquent alors proportionnellement : par exemple, si la nue propriété du contrat représente 70 % de la pleine propriété, l’abattement fiscal applicable sera égal à 70 % de 152 500 euros (pour les versements effectués avant les 70 ans de l’assuré).

En toute logique dans cette situation, l’abattement dont bénéficiera l’usufruitier sera égal à 30 % de 152 500 euros. Rappelons à ce titre que lorsque le bénéfice du contrat est accordé en usufruit au conjoint survivant, les capitaux décès lui sont octroyés en exonération de droits.

Les avantages fiscaux du démembrement de clause bénéficiaire s’illustrent également au décès de l’usufruitier. A ce moment là, le ou les nus propriétaires récupèrent les capitaux du contrat sans aucune incidence fiscale. Autrement dit, ils ne seront pas redevables de droits de succession supplémentaires.

Exemple en chiffres

Le contrat d’assurance-vie est de 500 000 euros. Les versements ont été effectués avant les 70 ans de l’assuré et un conjoint survivant quasi-usufruitier de 74 ans. La valeur du contrat en quasi-usufruit représente 30 % de la valeur du capital, soit 150 000 euros. La nue-propriété est alors égale à 70 %, soit 350 000 euros.

Puisque l’abattement de 152 500 euros est réparti entre les deux parties dans les mêmes proportions, il est égal à 106 750 euros pour chaque bénéficiaire de la nue propriété. En présence d’un seul nu propriétaire, cela signifie qu’il sera taxé à hauteur de 20 % sur une somme de 243 250 euros (350 000 – 106 750). Soit un impôt successoral de 48 650 euros. En l’absence de démembrement de clause bénéficiaire, les droits à payer sur la totalité de la valeur du contrat (500 000 euros) auraient atteint 69 500 euros.

Le conjoint survivant est quant à lui totalement exonéré de prélèvement.

Le démembrement est également une pratique avantageuse en matière d’investissement immobilier. Contactez nos conseillers en gestion de patrimoine pour en savoir plus.

Un dispositif flexible

Le démembrement de clause bénéficiaire se distingue également par sa flexibilité. Autrement dit, plusieurs schémas sont possibles. Il est par exemple possible de désigner ses enfants comme usufruitiers et ses petits-enfants en tant que nus-propriétaires. En outre, le souscripteur peut très bien confier l’usufruit du capital décès à un proche dépendant et choisir son conjoint comme étant le bénéficiaire de la nue-propriété.

Quelle que soit la décision du souscripteur, il doit cependant donner date certaine à la clause bénéficiaire démembrée, avant de l’enregistrer à la recette des impôts de son domicile ou la déposer au rang des minutes d’un notaire. Ainsi, elle pourra être opposable à l’administration le moment venu.

Les entreprises en excédent de trésorerie sont, dans la plupart des cas, incitées à investir leur argent dans des comptes à terme. Or, en investissant dans l’usufruit d’une SCPI démembrée, elles pourront tabler sur un niveau de rentabilité plus élevé. Afin d’aider ces acteurs économiques à mieux comprendre ce créneau d’investissement immobilier, voici ses enjeux.

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Les avantages du placement de trésorerie en SCPI démembrée

Malgré une légère amélioration en 2023, le rendement de la plupart des comptes à terme reste faible. Il est donc opportun de penser à d’autres alternatives de placement pour valoriser la trésorerie de son entreprise, comme l’achat de parts de SCPI sous forme d’usufruit. En quelques mots, une société civile de placement immobilier (SCPI) est gérée par une société de gestion qui est chargée d’acquérir et de mettre en location un parc immobilier (immeubles de bureaux, de commerces, EHPAD, entrepôts…) dans le but de verser des dividendes à ses associés.

Ce type d’investissement locatif permettra à l’entreprise d’investir dans l’immobilier sans subir les pénalisantes contraintes de l’immobilier locatif, notamment le recouvrement du loyer, la gestion des entrées et sorties des locataires, l’entretien périodique des biens, etc. Dans le domaine des SCPI, les risques sont également mutualisés sur un grand nombre de biens et de locataires. De la sorte, si un locataire venait à quitter les lieux ou à rencontrer des difficultés de paiement du loyer, le rendement servi aux porteurs de parts ne serait que très peu, voire pas du tout, affecté. Les investisseurs profitent ainsi des rendements générés par un parc immobilier diversifié, plutôt que de miser sur un seul ou quelques biens immobiliers.

En plus, le prix des parts de SCPI vendues sous forme d’usufruit est plus accessible, car il correspond à une fraction du prix de part en pleine propriété. Il s’agit d’une variable calculée en fonction de la clé de répartition établie par la société de gestion, celle-ci dépendant notamment de la durée du démembrement recherchée. La clé de répartition propre à chaque SCPI est établie à l’avance et il n’y a pas de négociations à prévoir avec le nu-propriétaire. Par ailleurs, l’usufruitier n’a pas à chercher un nu-propriétaire par ses propres moyens, la société de gestion s’en charge pour lui.

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Le placement en SCPI comporte les risques suivants

Comme pour la plupart des supports d’investissement, les SCPI comportent des risques même si elles ne sont pas cotées en Bourse. En premier lieu, les rendements versés à l’usufruitier ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Surtout, il faut avoir conscience qu’à l’issue du démembrement, la pleine propriété des parts revient au nu-propriétaire. Pour mener à bien son placement, l’usufruitier doit donc pouvoir encaisser des revenus locatifs supérieurs à son investissement initial durant cette période de démembrement.

Pour limiter les risques, il convient de sélectionner les meilleures opportunités d’investissement en pierre papier. Il faut notamment prêter attention à la stratégie d’investissement ainsi qu’à l’historique de la SCPI et de sa société de gestion. Il faut également se montrer vigilant en ce qui concerne l’évolution du taux d’occupation financier de la SCPI (cet indicateur doit être supérieur à 90%). La durée moyenne des baux des immeubles mérite aussi d’être étudiée, afin de se faire une idée sur la pérennité des revenus locatifs.

Enfin, la capitalisation de la SCPI constitue un critère de choix. Un véhicule avec une capitalisation et une collecte importantes aura davantage de moyens pour mettre en oeuvre sa stratégie mais devra aussi gérer un parc immobilier plus lourd. A l’inverse, une jeune SCPI sera potentiellement plus flexible mais devra faire ses preuves en matière d’acquisition d’actifs et de gestion de ces derniers.

Contactez nos conseillers en gestion de patrimoine spécialisés pour cibler les meilleures SCPI disponibles en usufruit et investir dans des conditions idéales.

Le démembrement dans l’assurance vie, quel fonctionnement ?

Face à la profusion de contrats d’assurance vie sur le marché et la multitude d’acteurs existants, il est important de faire le tri pour bien choisir le contrat d’assurance vie le plus à même de répondre aux attentes propres à chaque souscripteur.

En effet, de nombreux critères vont permettre de départager une assurance vie d’une autre. Pour connaitre en détails tous les critères à prendre en compte, il est impératif d’interroger un spécialiste, conseiller en gestion de patrimoine. Toutefois, voici quelques éléments à retenir.

Tout d’abord, il faut identifier l’assureur et si le contrat proposé est à caractère individuel ou collectif. Cette caractéristique trop souvent négligée s’avère pourtant très importante. Il est fortement recommandé de privilégier un contrat d’assurance vie individuel pour plus de sécurité et pérenniser à long terme les conditions générales s’appliquant au contrat.

D’autres critères, chiffrés cette fois et donc plus faciles à repérer, participent au choix du « bon contrat » : montant des frais d’entrée, des frais de gestion et des frais d’arbitrage, performance historique du fonds en euros… Le montant minimum requis lors d’un versement ponctuel ou programmé, d’un arbitrage ou d’un retrait constitue également un critère à prendre en considération.

Ensuite, on pourra bien évidemment citer la gamme des unités de compte disponibles sur le contrat : certaines assurances-vie proposent une sélection restreinte de fonds « maison », c’est-à-dire gérés directement par l’assureur. C’est souvent le cas des contrats bancaires. D’autres assurances-vie, dites en architecture ouverte, proposent parfois plus de 500 fonds différents gérés par des établissements très divers et non liés directement à l’assureur.

Enfin, lors de la souscription d’un contrat d’assurance vie, une clause bénéficiaire est à remplir. Cette clause revêt une importance capitale puisqu’elle consiste en la désignation d’une ou plusieurs personnes qui recevront les fonds lors du décès du souscripteur. Elle peut être rédigée de façon personnalisée (par exemple en nommant une personne précise) ou selon une forme générale proposée par l’assureur (généralement selon l’ordre successoral conjoint et enfant, parents…). Bien entendu, la clause bénéficiaire peut être modifiée à tout moment en cours de vie du contrat.

Quels sont les 3 meilleurs contrats d’assurance vie pour le démembrement de clause bénéficiaire ?

Globalement, le démembrement peut donc s’appliquer à tout contrat d’assurance vie. Toutefois, pour vous aider à faire les bons choix en amont, voici un récapitulatif des caractéristiques de quelques contrats d’assurance vie recommandés par notre équipe d’experts :

Version Absolue 2, proposé par UAF Life Patrimoine

Strategic Premium, proposé par Swisslife

Corum Life, proposé par Corum l’Epargne

Si vous cherchez plus d’informations sur ces contrats, sollicitez nos conseillers en gestion de patrimoine !

La liste proposée ci-dessus n’est pas exhaustive mais chacun des contrats cités dispose de nombreux atouts lui permettant de se démarquer de la concurrence. Pour plus de détails sur chacun d’entre eux, n’hésitez pas à solliciter un conseiller financier indépendant.

La SCPI permet à tous d’investir dans l’immobilier de pierre papier. La souscription peut s’envisager de multiples façons, et notamment au travers de l’achat de la nue propriété de parts de SCPI. Focus sur les informations à retenir avant de décider d’investir en démembrement.

3 points clés de la SCPI en nue propriété

L’investissement en démembrement dans des parts de SCPI comporte de nombreux avantages, mais aussi des caractéristiques majeures à retenir.

• La souscription de parts à prix réduit : en optant pour un investissement SCPI en nue propriété, vous faites l’acquisition de parts à un prix réduit par rapport à leur valeur en pleine propriété. La décote varie selon la durée de la période de démembrement : plus celle-ci est longue, plus la décote est importante. La clé de répartition entre valeur de la nue propriété et valeur de l’usufruit est propre à chaque SCPI et fixée par la société de gestion.
• Absence de revenus et de fiscalité : pendant la période de démembrement, l’investisseur nu propriétaire ne perçoit aucun revenu, puisque ces derniers reviennent à l’usufruitier. En contrepartie, l’acquéreur de la nue propriété ne supporte aucune fiscalité sur son investissement, qui est notamment exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• Reconstitution de la pleine propriété à l’échéance : à la fin du démembrement, le nu propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Il peut alors commencer à percevoir les dividendes distribués par la SCPI et disposer des parts comme il le souhaite. En cas de revente de tout ou partie de son investissement, la fiscalité sur la plus-value encaissée sera avantageuse.

Besoin de plus d’informations ? Contactez nos experts en gestion de patrimoine, gratuitement et sans engagement. 

Pourquoi investir dans le démembrement de parts de SCPI

A certains égards, acquérir la nue propriété de parts de SCPI se rapproche d’un démembrement immobilier « classique ». Période de démembrement, décote sur le prix d’acquisition, récupération de la pleine propriété à l’échéance… Les points communs sont nombreux. Et pour cause, dans les deux cas, le placement immobilier repose sur une même technique patrimoniale.

SCPI en nue propriété ou démembrement immobilier traditionnel ?

Le choix entre un démembrement immobilier et l’achat de parts de SCPI en nue propriété doit se faire en cohérence avec le profil de l’investisseur et ses objectifs. Par exemple, si le but recherché est de pouvoir occuper le bien à terme, il faudra en toute logique s’orienter vers des programmes immobiliers.

En revanche, si vous souhaitez percevoir des revenus complémentaires à terme grâce à votre investissement, il sera possible d’envisager les deux solutions. Notons que dans le cas de l’investissement en SCPI, vous n’aurez pas à vous soucier de la mise en location du bien ou de la gestion locative : avec la pierre papier, tout est pris en charge par la société de gestion et vous n’avez qu’à percevoir les dividendes versés tous les mois ou trimestres.

Le démembrement de parts de SCPI sera également à retenir si vous recherchez une formule plus souple en termes de durée. La période de séparation entre nue propriété et usufruit peut s’étaler de 3 à 20 ans dans ce cadre. A l’inverse, les programmes de démembrement immobilier vont le plus souvent proposer une nue propriété sur 15 ans, même si de rares exceptions existent. Attention toutefois, les durées de démembrement et les clés de répartition varient selon les SCPI et les sociétés de gestion.

Un placement à envisager pour les futurs retraités

En termes de stratégie patrimoniale, les caractéristiques d’un placement SCPI en nue propriété en font une option à étudier de près pour les épargnants qui cherchent à préparer leur retraite. En retenant le bon timing, ces derniers commenceront à percevoir des revenus fonciers pour compléter leur pension dès la fin de leur carrière professionnelle. Entre-temps, l’absence de revenus fonciers pendant le démembrement leur permet d’éviter d’alourdir leur imposition.

Consultez nos conseillers en gestion de patrimoine pour savoir si le démembrement de parts de SCPI est une bonne solution pour vous.

A qui s’adresser pour investir dans des parts de SCPI en nue propriété ?

Avant d’investir dans l’immobilier en nue propriété, il est crucial de se poser quelques questions :

• Ce placement est-il cohérent avec mon profil, mon horizon d’investissement et mes objectifs ?
• Faut-il privilégier un achat immobilier ou l’acquisition de parts de SCPI ?
• Quels sont les interlocuteurs à privilégier ?

Concernant cette dernière question, faire appel aux services d’un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé est fortement recommandé. En effet, il existe plus de 200 SCPI sur le marché et de nombreux programmes immobiliers accessibles en démembrement. L’assistance d’un professionnel vous aidera à « faire le tri » pour identifier les meilleures opportunités à saisir. Ce dernier saura vous renseigner, par exemple, sur les clés de répartition des différentes SCPI ainsi que sur leurs qualités en tant que placement de pierre papier.

Investir dans un programme de démembrement immobilier en nue-propriété peut s’envisager sur des périodes plus courtes qu’habituellement. Voici quelques exemples disponibles sur des durées inférieures à 15 ans.

Investir en démembrement sur 10 ans seulement, c’est possible !

Investir dans un programme de démembrement immobilier constitue une alternative solide et performante à l’immobilier locatif traditionnel. Avec cette méthode, vous faites l’acquisition de la nue-propriété du bien, à un prix significativement inférieur au prix “réel” de la pleine propriété. Cette décote constitue une contrepartie en faveur du nu-propriétaire, car celui-ci renonce à avoir l’usage du bien (l’usufruit), pour l’occuper ou le louer, pendant une période prédéterminée. 

Traditionnellement, cette période de démembrement est fixée à 15 ans. Cela peut s’avérer trop long pour certains investisseurs et il existe relativement peu de propositions sur des durées plus courtes. Toutefois, investir en démembrement peut s’envisager dans de rares cas sur des périodes de 10 ou 12 ans : voici quelques exemples concrets, disponibles à l’achat à la date de publication de cet article.

Démembrement immobilier sur 10 ans pour deux nouveaux programmes

• Programme Astral (95870, Bezons)

Pour commencer, prenons l’exemple du programme Astral, à Bezons dans le 95 (Val d’Oise). Ce programme de 212 appartements répartis en 4 immeubles doit être livré au 4ème trimestre 2024. Parmi ceux-ci, 24 logements sont accessibles via une acquisition de nue-propriété. 

Le programme se situe en cœur de ville de cette commune de près de 30 000 habitants proche de Paris (moins de 30 minutes en transports en commun). Reliée au réseau RATP par la ligne T2 du tramway, Bezons se trouve également à moins de 15 minutes du quartier d’affaires de La Défense. 

Côté marché immobilier, la ville fait preuve d’un beau dynamisme : les prix de l’immobilier s’y sont appréciés de 23,7 % sur les 5 dernières années.

Les éléments financiers du programme

• Durée de démembrement : 10 ans
• Valeur de la nue-propriété : 80 % (soit 20 % de décote)
• Prix moyen du mètre carré de surface habitable en pleine propriété : 6 086 € 
• Prix moyen du mètre carré de surface habitable en nue-propriété : 4 868 € 

Types de biens et prix en nue-propriété

• 2 studios de 31,57 à 34,85 mètres carrés : 194 440 à 201 600 €
• 13 appartements T2, de 40,57 à 56,42 mètres carrés : 223 200 à 278 400 €
• 9 appartements T3, de 61 à 65,85 mètres carrés : 264 000 à 303 200 €

Prenez contact avec nos conseillers en gestion de patrimoine pour en savoir plus.

• Programme Écrin du Château (92019, Châtenay-Malabry)

Ce programme d’immobilier neuf se compose d’environ 85 appartements sur 3 immeubles. La date de livraison visée est fixée à décembre 2025. Ce programme comporte 15 logements en rez-de-chaussée disponibles pour un investissement en nue-propriété. 

Cet ensemble immobilier résidentiel bénéficie d’une bonne infrastructure de transports en commun à proximité, avec de nombreuses lignes de bus à proximité. A cela s’ajoute la proximité du RER B et des axes autoroutiers. Point fort de ce programme, il est localisé au pied de la future ligne de tramway 10, reliant Antony à Clamart, qui doit entrer en service en mai 2023. 

Les éléments financiers du programme

• Durée de démembrement : 10 ans
• Valeur de la nue-propriété : 80 % (soit 20 % de décote)
• Prix moyen du mètre carré de surface habitable en pleine propriété : 7 013 €
• Prix moyen du mètre carré de surface habitable en nue-propriété : 5 611 €

Types de biens et prix en nue-propriété

• 13 appartements T2, de 46 à 48 mètres carrés : 264 800 à 280 800 €
• 2 appartements T3, de 69,47 à 71 mètres carrés : 348 000 à 349 600 €

Important : dans le cadre de ces deux programmes, les intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles en cas de financement à crédit de l’investissement.

Vous souhaitez obtenir davantage d’informations sur ce programme ? Contactez nos conseillers en gestion de patrimoine !

Deux autres programmes disponibles à Nice et aux Sables-d’Olonne

Les conseillers en gestion de patrimoine du site Demembrement.fr ont également identifié deux autres programmes présentant des durées plus courtes que la normale : 

• A Nice, le programme Nice Préfecture, livré au 3ème trimestre 2022, avec une durée initiale de 12 ans ;
• Aux Sables-d’Olonne, le programme Les Villas d’Olonne, livré le 1er novembre 2021, avec une durée initiale de 11 ans (nue-propriété meublée). 

Attention toutefois, les intérêts d’emprunt, dans le cadre d’un financement à crédit, ne sont pas systématiquement déductibles avec ces deux derniers programmes. Il en va de même au sujet de l’exonération d’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF) portant sur la nue-propriété. Les investisseurs intéressés devront se renseigner auprès de nos conseillers en gestion de patrimoine à ce propos.

Ces programmes de démembrement immobilier vous intéressent ? Parlez-en avec nos conseillers en gestion de patrimoine.

Zoom sur une nouvelle opportunité d’investissement en démembrement immobilier dans la région parisienne, avec le programme Urban&Sens Le Bourget.

Le programme immobilier Urban&Sens Le Bourget, en quelques mots

Ce nouveau programme d’investissement immobilier est constitué d’une copropriété de 29 appartements, dont une partie est disponible pour une acquisition en nue propriété. Il s’agit d’un programme d’immobilier neuf, construit par la société Corem Promotion : la livraison des logements est prévue pour le quatrième trimestre 2024. 

Situé dans la commune du Bourget (Seine-Saint-Denis) à 5 minutes du centre-ville, cet ensemble d’appartements neufs jouit d’un emplacement idéal. Pour commencer, il se situe à proximité de nombreux commerces et services (mairie, bureau de poste, cabinets médicaux), ainsi que de plusieurs écoles (école maternelle, école primaire, collège, lycée). Le quartier accueille également une crèche à quelques encablures de la copropriété. 

De plus, Le Bourget, localisée à 7 kilomètres au nord de Paris, bénéficie d’une excellente infrastructure de transports en commun. La copropriété se situe ainsi à 10 minutes à pied seulement de la gare de RER B la plus proche. Le quartier est également desservi par de multiples lignes de bus. En complément, notons que la commune n’est qu’à 10 kilomètres de l’aéroport Roissy-Charles de Gaulle, qui figure lui aussi sur le tracé du RER B et abrite la gare de TGV SNCF. Enfin, la ville se situe à proximité des autoroutes A1 et A86. 

L’offre de transports en commun va d’ailleurs se développer très rapidement, puisque la gare “Le Bourget RER” accueillera les lignes du métro Grand Paris Express 16 et 17 à l’horizon 2026. De quoi renforcer l’attractivité de la commune et du programme Urban&Sens Le Bourget à l’avenir.

Pour plus d’informations sur ce programme de démembrement immobilier, contactez nos conseillers en gestion de patrimoine.

Investir en nue propriété avec le programme Urban&Sens Le Bourget

Le programme Urban&Sens Le Bourget réserve 15 lots à l’investissement en démembrement immobilier, via l’acquisition de la nue-propriété des appartements. Les biens vont du T2 au T4, avec des surfaces habitables de l’ordre de 41 à 106 mètres carrés. Les appartements comprennent des jardins privatifs en rez-de-chaussée et des balcons et terrasses en étages. Des places de parking en sous-sol sont également prévues. 

Dans le cadre d’un investissement en nue propriété, voici les paramètres essentiels à retenir : 

• Démembrement immobilier d’une durée de 15 ans ;
• Décote sur le prix d’achat : 35 % 
• Investissement à partir de 170 950 euros. 

Ces conditions s’avèrent particulièrement attractives pour réaliser un investissement immobilier dans la région parisienne. A noter que la mise en location des logements pendant la période de démembrement est confiée à l’organisme Erigere (Groupe Action logement).

Prenez contact avec nos conseillers en gestion de patrimoine pour obtenir une information détaillée sur cette opportunité d’investissement.

3 raisons d’investir dans le programme de démembrement immobilier Urban&Sens Le Bourget

• Un emplacement idéal pour la valorisation du bien

En matière d’investissement immobilier, on a coutume de dire que l’emplacement représente le critère principal à prendre en compte. En ce qui concerne ce nouveau programme, l’emplacement s’avère idéal pour espérer profiter d’une appréciation de valeur des lots sur le long terme. La copropriété devrait notamment tirer parti du projet Grand Paris et de la mise en service de nouvelles lignes de métro à proximité. 

• De belles perspectives locatives à l’issue du démembrement

Corollaire du point précédent, les biens proposés dans le cadre du programme devraient profiter d’une forte attractivité locative. Les investisseurs en nue-propriété pourraient ainsi en bénéficier, s’ils choisissent de mettre leur appartement en location une fois la pleine propriété recouvrée. Il s’agit en effet d’un type de bien très recherché en région parisienne, de par la proximité des transports en commun, des écoles et des divers services présents dans le quartier. 

• Les avantages d’un investissement en nue-propriété

En faisant l’acquisition de la nue-propriété d’un des 15 appartements disponibles, vous profitez d’une décote de 35 % sur le prix de la pleine propriété. En contrepartie, vous n’avez pas l’usufruit du bien (pour y vivre ou le mettre en location) pendant 15 ans. 

Pendant cette période de démembrement, vous ne supportez aucune problématique de gestion ou de fiscalité, le bien ne générant pas de revenus fonciers et n’intégrant pas l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex-ISF). Vous échappez également à la taxe foncière, qui est à la charge de l’usufruitier. 

A l’issue des 15 ans, vous récupérez la pleine propriété du bien et pouvez en disposer comme bon vous semble. Vous pouvez en faire votre résidence principale (ou secondaire), le louer ou le vendre. Dans ce dernier cas, la fiscalité de la plus-value immobilière sera des plus avantageuses, puisque la reconstitution de la décote ne sera pas fiscalisée.

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Le démembrement immobilier intéresse de plus en plus les épargnants français. Il est toutefois primordial de connaitre les pièges à éviter avant de se lancer dans cet investissement immobilier. Malgré les avantages proposés par celui-ci, certains risques et certaines spécificités méritent de s’informer en profondeur. Focus sur les précautions à prendre et les circonstances dans lesquelles ce procédé trouve son utilité.

Le démembrement immobilier nécessite ces quelques précautions

Avant la mise en place d’un démembrement immobilier, il est nécessaire de prendre les bonnes décisions. Une fois l’usufruit du bien attribué à un tiers (par vente ou par donation), il sera impossible de revenir sur son choix. Premièrement, il faut donc éviter que l’article 751 du Code général des impôts s’applique. Celui-ci prévoit que la propriété d’un bien immobilier démembré puisse, dans son ensemble, intégrer fiscalement la succession de l’usufruitier au moment de son décès si celui-ci intervient moins de 3 mois après le démembrement. Transmettre la nue-propriété par acte notarié plus de trois mois avant le décès s’avère donc indispensable pour optimiser la succession. Dans le cas contraire, le bien sera soumis aux droits de succession sur la valeur totale du bien.

Autre particularité à connaître, l’administration fiscale peut remettre en cause la donation temporaire si elle juge l’usufruit non avantageux. Cela est fréquent quand on le transmet à un de ses enfants bénéficiant de revenus confortables. Il ne faut pas que le fisc considère l’opération comme une occasion de se soustraire au paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI, ex-ISF). Il est également nécessaire d’être vigilant de ne pas outrepasser ses droits en tant que nu-propriétaire une fois le démembrement acté. Dans ce cas, il y a un risque de se voir engagé dans une action en justice. Le Code Civil permet de déterminer les droits octroyés à l’usufruitier.

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Quelque cas fréquents en démembrement immobilier

Une propriété peut être démembrée pour réduire les droits de succession à payer par les héritiers. Les droits de mutation à titre gratuit sont calculés au moment de la donation et s’établissent à partir de la valeur de la nue-propriété. Lorsque l’usufruitier décède, l’autre partie reçoit l’usufruit pour ensuite devenir le propriétaire sans droits de succession à acquitter. Par ailleurs, on peut également engager cette opération quand on veut protéger temporairement son conjoint. Dans ce cas, le donateur pourra notamment l’avantager en lui octroyant l’usufruit du bien immobilier, la nue-propriété revenant aux enfants héritiers.

Comme il a été précisé précédemment, les personnes soumises à l’IFI peuvent établir une vente ou une donation de l’usufruit, de façon à sortir la valeur du bien du patrimoine taxable du nu-propriétaire. La valeur de la pleine propriété intègre alors le patrimoine taxable à l’IFI de l’usufruitier. Mais idéalement, celui-ci ne dépassera pas le seuil de déclenchement de l’impôt sur la fortune immobilière (1,3 million d’euros de patrimoine immobilier). En cas de donation temporaire, cette démarche est utile pour que les enfants, ou d’autres tiers, puissent toucher les revenus complémentaires, tandis que les parents réduisent leur assiette imposable.

Enfin, le démembrement immobilier peut se concrétiser dans le cadre d’une vente en viager. Dans ce cas, la personne retraitée pourra commercialiser la nue-propriété afin de recevoir une somme d’argent tout en conservant l’usufruit pour vivre dans le logement ou le louer jusqu’à son décès, à la suite duquel le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Pour plus d’informations sur le démembrement immobilier et les programmes d’investissement disponibles, prenez contact avec nos experts.

L’impôt sur la fortune immobilière porte sur toutes les propriétés détenues par un particulier. L’IFI, qui remplace l’ISF depuis 2018, prend en compte les biens immobiliers physiques ainsi que les parts de sociétés immobilières de type SCPI ou SCI et l’épargne immobilière au sens large. Les biens immobiliers en démembrement ne font pas exception à la règle ci-dessus et entrent donc également dans le champ du patrimoine assujetti à l’IFI. Mais qui doit payer l’IFI entre nu-propriétaire et usufruitier et sur quelle base de valorisation ?

IFI et démembrement : les principes généraux

Lorsqu’on démembre un bien immobilier, on partage la pleine propriété entre 2 personnes distinctes qui sont le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le démembrement de propriété est généralement utilisé dans le but d’optimiser les droits de donation au moment du décès de l’usufruitier. Si le nu-propriétaire demeure propriétaire des murs in fine, la jouissance du bien ainsi que son utilisation et les revenus qu’il va potentiellement générer vont revenir intégralement à l’usufruitier.

En partant de ce postulat, le principe général veut que ce soit l’usufruitier qui est redevable de l’IFI. De plus, l’IFI est calculé sur la valeur de la pleine propriété du bien et l’usufruitier ne peut pas appliquer de quelconque décote dans sa déclaration du fait de la situation juridique particulière dans laquelle se trouve le bien.

Bien entendu, si l’usufruit ne porte que sur une partie du bien, la valeur à déclarer pour le calcul de l’IFI devra être celle de la quote-part de pleine propriété correspondante.

L’investissement en démembrement immobilier va donc être très intéressant de ce point de vue puisque le fait d’acquérir la nue-propriété temporaire d’un bien permet à l’acquéreur d’être exonéré d’IFI sur son investissement. Cette exonération va durer aussi longtemps que s’applique le démembrement. La plupart des programmes immobiliers proposés sur le marché du démembrement prévoient une durée de 15 à 17 ans durant laquelle l’usufruit sera confié à un bailleur institutionnel. C’est donc autant d’années durant lesquelles le nu-propriétaire n’aura rien à acquitter concernant son bien par rapport à l’IFI.

Cette règle de base s’applique également à l’achat de parts de SCPI en nue-propriété. Quelle que soit la durée de démembrement choisie, l’exonération d’IFI sera totale jusqu’à la fin du démembrement temporaire.

Les exceptions à la règle : partage de l’IFI entre nu-propriétaire et usufruitier

La règle générale veut donc que ce soit à l’usufruitier de déclarer la valeur du bien à l’IFI, sur la base de la pleine propriété. Toutefois, il existe des exceptions méconnues mais bien réelles, pour lesquelles une répartition différente face à l’IFI va s’appliquer.

Le cas le plus fréquent est celui du cadre familial lorsqu’intervient une succession : si le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit légal, il revient alors aux 2 parties, nu propriétaire et usufruitier, de déclarer à l’IFI sa quote-part de valeur selon le barème légal en vigueur.

Ce cas particulier est donc avantageux pour le parent usufruitier. En revanche, le ou les enfants nus propriétaires peuvent s’avérer pénalisés, notamment si cela leur fait dépasser le seuil minimum déclaratif qui est de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier.

Attention : ce schéma ne s’applique pas si l’usufruit résulte de dispositions testamentaires ou d’une donation au dernier vivant effectuée entre époux. On parle ici d’usufruit conventionnel, par opposition à l’usufruit légal cité plus haut. Pour tout usufruit conventionnel, c’est toujours à son détenteur de déclarer le bien sur la valeur en pleine propriété. Cela concerne donc aussi la donation par les parents de la nue-propriété d’un bien à leurs enfants. Ils resteront les seuls déclarants à l’IFI en tant qu’usufruitiers.

En dehors du cadre familial, si la nue-propriété est vendue à un tiers (autre qu’un héritier présomptif) ou que le démembrement provient d’une vente avec réserve d’usufruit (vente en viager notamment), l’imposition va là encore être partagée entre nu-propriétaire et usufruitier. Et comme précédemment, c’est le barème légal en fonction de l’âge de l’usufruitier qui déterminera la répartition de la valeur à déclarer à l’IFI par chaque partie.

En revanche, l’inverse n’est pas applicable : si c’est l’usufruit qui est cédé, le nu-propriétaire pourra s’exonérer de l’IFI. Ce cas de figure est relativement rare mais peut être une incitation à effectuer une donation d’usufruit (temporaire donc) à une fondation ou association reconnue d’utilité publique par exemple.

Tous les biens immobiliers peuvent être concernés par le démembrement immobilier. En effet, on parle de démembrement quand la pleine propriété d’un bien est partagée entre la nue-propriété et l’usufruit, et cela jusqu’à la fin de l’usufruit. Lorsque l’usufruit s’éteint, le détenteur initial de la nue-propriété devient alors bénéficiaire de l’usufruit et reconstitue ainsi la pleine propriété.

L’investissement en démembrement immobilier

Son fonctionnement

L’investissement immobilier en démembrement offre la possibilité de démembrer la pleine propriété du bien visé. C’est un mécanisme assez simple et très efficace qui prend forme à travers une convention signée par les deux parties (nu-propriétaire et usufruitier).

Quand on parle de démembrement de propriété, cela évoque le plus souvent le cadre de la succession. Or, le démembrement est aussi utilisé comme mode d’investissement immobilier assez méconnu encore aujourd’hui malgré les nombreux avantages qu’il offre.

En effet, le mécanisme de démembrement d’un bien immobilier va permettre de se constituer un patrimoine à moindre coût. Tout type de patrimoine immobilier peut être concerné par le démembrement : immeuble, logement individuel (maison ou appartement) ou encore parts de SCPI.

Besoin de plus de précisions sur le fonctionnement du démembrement immobilier et ses avantages ? Contactez nos experts en gestion de patrimoine en quelque clics.

Ses avantages liés à la fiscalité

L’investissement en démembrement de propriété permet de bénéficier de plusieurs avantages : le démembrement propose aux investisseurs une fiscalité vraiment attractive, notamment du fait que la valeur du bien détenu en nue-propriété n’est pas prise en compte dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

A qui s’adresse l’investissement en démembrement

Rappelons tout d’abord que la pleine propriété d’un bien immobilier est composé de :

L’usufruit

Lorsqu’on détient l’usufruit d’un bien, on a la possibilité de profiter des revenus qui en découlent. L’usufruit est un droit limité dans le temps qui peut être viager (jusqu’au décès de l’usufruitier) ou temporaire. Dans ce dernier cas, il est accordé pour une durée limitée dont la date d’échéance est fixée à l’avance.

L’usufruit représente le droit de jouissance et d’exploitation du bien. En contrepartie, le détenteur de l’usufruit doit supporter les charges liées à son entretien et veiller à sa conservation durant toute la période de démembrement.

Avantages liés à la détention de l’usufruit d’une propriété

Profil-type d’un investisseur en usufruit

Acheter l’usufruit est généralement recommandé pour les personnes morales ayant une trésorerie conséquente à placer. Ainsi, ils pourront bénéficier de rentrées d’argent via la perception de loyers peu fiscalisés puisque l’usufruit se déprécie dans le temps et est donc amortissable dans les comptes de la société. C’est notamment le cas lors de l’achat de l’usufruit de parts de SCPI.

Dans d’autres cas assez courants, notamment l’investissement en démembrement en immobilier direct, l’usufruit est souvent acquis par un bailleur institutionnel.

La nue-propriété

La nue-propriété d’un bien se matérialise par la possession des murs dudit bien. Le détenteur de la nue-propriété ne perçoit pas de loyer pendant la période de démembrement. Quand celle-ci arrive à son terme, le nu-propriétaire récupère l’usufruit, et donc la pleine propriété.

L’investisseur peut dès lors disposer librement du bien pour l’habiter, le louer ou le vendre en toute autonomie.

Les principaux avantages de l’investissement en démembrement en nue-propriété

Profil-type d’un investisseur en nue-propriété temporaire

L’investissement en nue-propriété est idéal pour un foyer fortement imposé puisqu’il permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux. C’est aussi un investissement idéal pour se constituer un patrimoine sur le moyen ou long terme en toute sérénité, sans aucune gestion ; pour cette raison, les expatriés procèdent souvent à l’acquisition de la nue-propriété d’un bien.

Investir en démembrement est aussi un excellent investissement pour préparer sa retraite, puisqu’à la fin de la période d’investissement, l’acquéreur pourra vendre le bien ou le mettre en location, et ainsi disposer d’un capital ou de revenus complémentaires.

Même si la succession est un sujet parfois délicat à aborder, il est cependant indispensable d’en parler, et même de l’organiser de son vivant. D’autant qu’en France, les droits de succession sont parmi les plus élevés d’Europe.

Par conséquent, il est judicieux de prendre les dispositions nécessaires pour favoriser au maximum ses héritiers et éviter, le moment venu, que ceux-ci se retrouvent trop fortement pénalisés par la taxation du patrimoine transmis. Divers mécanismes existent pour se prémunir contre la fiscalité successorale, dont le démembrement de propriété.

Rappels sur le régime des droits de succession

Avant d’aborder des solutions pour optimiser la transmission du patrimoine, il convient au préalable de rappeler les principes de base du régime successoral français. Tout d’abord, il faut souligner que le conjoint survivant est exonéré de droits de succession. Cette règle peut s’appliquer aussi au partenaire de Pacs, à condition que celui-ci ait été désigné expressément sur un testament. Ceci ne veut pas dire que l’époux ou partenaire de Pacs du défunt hérite de la totalité de son patrimoine, mais il ne paye pas d’impôt sur la partie qui lui revient.

Récapitulatif des principaux abattements sur la succession

Les abattements sur la succession varient selon le lien de parenté entre le défunt et le bénéficiaire :

Après application des abattements, voici le barème des droits de succession en ligne directe :

Après application des abattements, voici le barème des droits de succession dans les autres cas :

Rappels sur le principe du démembrement de propriété

Le démembrement peut s’appliquer à tout titre de propriété, qu’il s’agisse d’un actif financier, de parts de société ou de biens immobiliers.

Si l’on se concentre sur l’aspect immobilier, le démembrement permet de scinder la pleine propriété d’un bien en deux sous-ensembles :

• Nue-Propriété: pour simplifier, il s’agit de la détention des murs du bien. C’est la notion d’abusus, c’est à dire le droit de disposer du bien, de le céder ou de le détruire. Il s’agit dans les faits du principal droit que détient habituellement le propriétaire.
• L’usufruit : c’est le droit d’usage, d’occupation du bien – usus -, et la possibilité d’en percevoir les fruits – fructus -, c’est à dire en tirer des revenus dans le cas où le bien est mis en location.

Il existe 2 types de démembrements : le démembrement temporaire et le démembrement viager.

Le démembrement temporaire : il s’effectue généralement ab initio dans le cadre d’un investissement par deux parties distinctes : le bien ou les titres sont démembrés préalablement à leur acquisition effectuée de façon séparée mais simultanée par l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Exemple : le démembrement ab initio est très utilisé en SCPI où un usufruitier et un nu-propriétaire vont s’entendre sur une quantité de parts et un partage de la valeur des parts, aussi appelé clé de répartition. Chacun va se porter acquéreur de la partie qui l’intéresse. C’est une opération qui s’effectue généralement sur une durée fixe, temporaire, à l’issue de laquelle le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Le démembrement viager : il est utilisé habituellement dans le cadre familial, afin de faciliter la transmission patrimoniale.

Le démembrement, véritable outil de transmission patrimoniale

Le plein propriétaire d’un bien peut procéder à un démembrement immobilier afin de préparer sa succession. Ce mécanisme de démembrement permet au propriétaire de transmettre une « partie » de son bien en profitant des abattements disponibles, qui sont identiques en cas de succession et de donation, tout en continuant à utiliser son bien comme il le souhaite. 

En effet, la transmission d’un bien peut se faire partiellement. Dans le cas d’une résidence principale par exemple, les parents peuvent transmettre la nue-propriété à leurs enfants et conserver seulement l’usufruit.

En tant qu’usufruitiers, ils peuvent alors continuer à vivre dans leur demeure comme ils l’ont fait jusqu’au démembrement. En donnant la nue-propriété à leurs héritiers directs, ils profitent ainsi des abattements sur les droits de donation tout en commençant à transmettre leur patrimoine de leur vivant.

Il est important de noter qu’au décès de l’usufruitier, ses droits sont automatiquement remis entre les mains du nu-propriétaire, sans aucun droit de succession.

L’évaluation de la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit dans le cadre d’une donation s’effectue selon un barème légal basé sur l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement et de la donation. Ainsi, plus la transmission de la nue-propriété d’un bien s’effectue tôt, plus elle sera intéressante. 

Le démembrement est donc un atout à ne surtout pas négliger pour toute personne souhaitant organiser sa succession et éviter que les héritiers ne soient pénalisés par la fiscalité des droits de succession. Il peut permettre de substantielles économies et éviter ainsi, comme c’est malheureusement souvent le cas, que les héritiers, le moment venu, soient obligés de céder un actif pour solder la succession.

En principe, lorsque l’on veut réaliser un investissement immobilier, on a souvent l’idée d’acheter un appartement pour ensuite le mettre en location. Mais aujourd’hui, les contraintes qui pèsent sur l’immobilier locatif n’ont jamais été aussi nombreuses, entre gestion locative, entretien, nouvelles normes énergétiques, plafonnement des loyers…

Il faut savoir qu’une autre voie existe pour faire de l’immobilier un investissement sans contrainte et rentable sur le long terme : le démembrement immobilier.

Il possède tous les points positifs du placement dans la pierre, sans les inconvénients liés à la fiscalité ou l’effort de gestion.

Le principe sur lequel repose l’investissement en démembrement part de la définition-même du droit concernant la propriété. En effet, la pleine propriété d’un bien est constituée de deux parties distinctes: nue-propriété (notion d’abusus) et usufruit (usus et fructus).

De par cette disposition, on peut donc investir en immobilier en acquérant un « droit partiel » de propriété, en l’occurrence la nue-propriété d’un bien pour une durée fixe. L’usufruit représente en général 30 à 40 % du prix d’un bien et cette somme sera déduite du prix d’achat de l’immeuble pour l’investisseur en nue-propriété. L’efficacité de l’opération se révèle quand la possession de la nue-propriété rejoint l’usufruit après un démembrement de 15 à 20 ans. C’est à ce moment que l’investisseur peut réaliser une plus-value importante sur des biens avec des localisations exceptionnelles.

De plus, durant la durée de démembrement le nu-propriétaire n’a aucune fiscalité à supporter (IR ou IFI) ni charges ni travaux.

Voici un focus sur plusieurs programmes de démembrement à ne pas rater en cette période de fêtes:

Programme de démembrement « Belle Échappée » à Boulogne-Billancourt (92)

Pour bien des investisseurs, Boulogne-Billancourt est inaccessible. Et pour cause, la plus importante ville du 92 (Hauts-de-Seine) bénéficie d’un emplacement très recherché et rassemble toutes les caractéristiques pour réussir son investissement immobilier : activité économique dense, bassin de population conséquent et limitrophe de Paris, bien dotée en équipements sportifs, culturels et transports en commun… Seul bémol, les tickets d’entrée sont élevés, le prix moyen au m² dépassant parfois 12.000 €.

Actuellement, une rare opportunité d’investissement en nue-propriété est disponible avec le projet Belle Echappée, situé à 2 minutes du métro Ligne 9 – arrêt Michel Sembat. La résidence se compose de 45 appartements, dont 25 lots disponibles en démembrement de propriété pour une durée fixée à 15 ans. Il s’agit d’une possibilité unique d’acheter en plein coeur de Boulogne un appartement neuf avec une décote de 30 % par rapport au prix en pleine propriété.

Vous pouvez donc être propriétaire à Boulogne-Billancourt pour 264.000 €, avec une livraison au 2^ème trimestre 2025. Mis sur le marché il y a peu, nul doute que le programme La Belle Echappée trouvera rapidement son public pour l’offre très rare qu’elle propose.

Programme de démembrement « 24 Meurolets » à Douvaine (74)

Ce projet se trouve en plein centre de Douvaine, une charmante commune située à la frontière franco-suisse, à proximité du Lac Léman et des montagnes alpines.

De taille modeste, la ville compte 6 000 habitants mais sa population ne fait que croître. Sa localisation à moins de 20 km de Genève et sa douceur de vivre lui confèrent un attrait certain. De plus, elle bénéficie d’un bon réseau de transports en commun.

La résidence est composée de 40 logements allant du T2 au T4 avec de grands balcons, loggias et terrasses. La durée de démembrement est de 15 ans avec une décote intéressante de 37%. Ainsi, les prix d’achat en nue-propriété commencent à moins de 200.000 €.

Parmi les différentes opportunités en démembrement du Bassin Genevois, le programme 24 Meurolets tire son épingle du jeu, compte tenu de la localisation du projet et de son prix attractif. En plus, cette opération est actable dès maintenant !

Programme de démembrement « Urban & Sens » à Le Bourget (93)

Située à 7 km du nord de Paris et à 10 km de l’aéroport de Roissy-Charles de Gaulle, mais surtout célèbre pour son terrain d’aviation internationale qui accueille parfois des avions privés, Le Bourget se situe dans une zone avec un fort essor économique renforcé par le projet Grand Paris. Il est d’ailleurs prévu que le Bourget accueille les épreuves olympiques d’escalade en 2024 au sein de son Parc des sports.

Le programme Urban & Sens est l’occasion parfaite d’investir au Bourget, au cœur d’une zone proche des commerces et des restaurants. Le projet compte 29 appartements comprenant des surfaces allant de 41 à 106 m². Les appartements sont conçus pour être lumineux, spacieux et fonctionnels, certains étant dotés de jardins privatifs, grands balcons ou terrasses.

Tous ces avantages sont disponibles avec une décote de 35 % sur le prix du neuf en pleine propriété et une durée de démembrement de 15 ans. Les prix commencent à partir de 170.950 €.

Investir au Bourget en démembrement, dans une résidence Urban & Sens à taille humaine en plein centre-ville, constitue une très belle opportunité avec un fort potentiel de gain à terme.

Le démembrement immobilier est un mécanisme qui permet d’investir en immobilier en bénéficiant de plusieurs avantages sur le plan fiscal. Lorsqu’on démembre un bien immobilier, cela signifie qu’on scinde la propriété du bien en deux parties distinctes, l’usufruit et la nue-propriété, qui sont remises entre les mains de 2 personnes différentes.

Ainsi, le nu-propriétaire et l’usufruitier détiennent chacun une partie de la propriété, ce qui leur octroie des avantages mais aussi des devoirs et des responsabilités spécifiques à leur droit de propriété respectif.

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L’investissement en démembrement comporte ces avantages fiscaux

Tout d’abord, il est utile de faire un récapitulatif des « gains fiscaux » dont peut bénéficier l’investisseur nu-propriétaire. Il est important de préciser que l’investissement en démembrement temporaire n’est pas considéré comme un investissement de défiscalisation comme le sont les dispositifs Pinel, Denormandie ou encore Malraux.

En effet, il n’y a pas de décret fixant des réductions d’impôt calculées sur la valeur du bien, ou des travaux qui y sont liés le cas échéant, lorsqu’on achète la nue-propriété temporaire d’un bien. En revanche, il y a deux types d’avantages fiscaux qui peuvent être obtenus lorsqu’on réalise l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier.

La nue-propriété est exonérée d’IFI

Tout d’abord, la nue-propriété immobilière n’est pas comptabilisée dans l’assiette du patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’IFI, qui a remplacé l’ISF en 2018, vise à taxer la détention de biens immobiliers ou de parts dans des sociétés immobilières telles que SCI et SCPI lorsque la valeur de la totalité du patrimoine immobilier du foyer dépasse 1,3 million d’euros.

On parle ici de la valeur nette de l’ensemble des actifs immobiliers détenus après déduction des éventuels emprunts et l’abattement de 30% qui s’applique sur la valeur vénale de la résidence principale. L’IFI a notamment pour effet de comptabiliser au sein de l’assiette taxable les parts de SCPI détenues en direct ou via un contrat d’assurance-vie.

Déductibilité des intérêts d’emprunt liés à un investissement en nue-propriété

Si l’achat de la nue-propriété temporaire du bien se fait à crédit, les intérêts liés au financement de l’acquisition sont déductibles fiscalement des revenus fonciers que peut percevoir par ailleurs l’investisseur. Attention néanmoins : cela ne s’applique pas à tous les cas d’investissement en nue-propriété temporaire.

Par exemple, dans le cas d’un achat de nue-propriété temporaire de parts de SCPI, les intérêts d’emprunt ne sont pas être déductibles au niveau fiscal.

Exemples d’économies fiscales réalisées dans le cadre d’un investissement en démembrement

Exemple de gain fiscal dans le cadre d’un achat à crédit

Monsieur Martin, 48 ans, envisageait un investissement immobilier pour préparer sa retraite. Après avoir étudié différentes possibilités, il a décidé d’investir début 2022 en nue-propriété et se porte acquéreur d’un appartement de 3 pièces de 77m2 avec terrasse de 35m2 pour un prix total de 243.800 €.

Il a choisi d’emprunter la totalité de la somme sur une durée de 16 ans correspondant à la période de démembrement. Puis, il a mis en apport la somme correspondant aux frais de garantie du prêt ainsi que les frais de notaire. Il a obtenu un crédit sur 16 ans au taux de 1,5% ainsi qu’une assurance de prêt de 0,30%. Sa mensualité de remboursement globale est donc de 1.490€. Sur l’ensemble des 16 années, le coût total du crédit sera de 42.280€, soit 2.642,50 € en moyenne chaque année.

Monsieur Martin est détenteur de plusieurs biens immobiliers par ailleurs, lui procurant des revenus fonciers à hauteur de 20.000€ chaque année et sa TMI (tranche marginale d’imposition) est de 30%.  En déduisant les 2.642,50 € d’intérêts générés par son investissement en nue-propriété de ses revenus fonciers, il va donc économiser en impôts 2.642,50 x (30+17,2)% = 1.255,20€ chaque année, pour un total proche de 20.000€ sur les 16 années de démembrement.

Exemple de gain fiscal dans le cas d’un assujettissement à l’IFI

Monsieur Dupuy est assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière dans la tranche à 1%. En effet, son patrimoine immobilier net est valorisé à 3 millions d’euros. Il présente une appétence forte pour la pierre et souhaite poursuivre le développement de son patrimoine immobilier en utilisant un héritage de 400.000€ qu’il vient de recevoir. Toutefois, il est fortement pénalisé par le barème de l’IFI actuel car depuis 3 ans, il est aussi taxé sur ses assurances-vie qui sont en partie investies en parts de sociétés civiles immobilières.

Il opte alors pour l’acquisition d’une nue-propriété temporaire plutôt que de l’immobilier en pleine propriété tel qu’envisagé initialement. Il achète un appartement de 3 pièces de 60m2 pour 171.500 €. Par ailleurs, pour diversifier son portefeuille et mutualiser le risque locatif, il acquiert la nue-propriété temporaire de parts de SCPI PF Grand Paris et Corum Eurion pour 200.000 €.  Sur le plan fiscal, il fait coup double : il évite d’augmenter son assiette de patrimoine taxable à l’IFI et en plus, il diminue son impôt sur la fortune immobilière de 3.715 € chaque année que durera le démembrement.

L’investissement en nue-propriété temporaire est donc un formidable outil patrimonial qui propose une rentabilité nette très attractive grâce à la décote sur le prix d’achat. Ce placement immobilier permet aussi de préparer l’avenir, avec les perspectives de perception de loyers à long terme. Enfin, il constitue un levier de défiscalisation, que ce soit sur l’IR ou l’IFI.

Appréciée par les Français, l’assurance-vie est un contrat qui permet à son souscripteur de planifier la transmission de son patrimoine via la clause bénéficiaire. Et il est possible de démembrer la clause bénéficiaire. Cela offre à l’épargnant la possibilité d’organiser au mieux la transmission de ses avoirs. Il pourra ainsi désigner un usufruitier et un nu-propriétaire. Quel bénéficiaire pourra jouir du capital après le décès du souscripteur  ?

L’usufruit et l’assurance-vie

En démembrant la clause bénéficiaire de son contrat, le souscripteur d’une assurance-vie devra désigner deux cessionnaires : un usufruitier et un nu-propriétaire. Souvent, il choisit comme bénéficiaire de l’usufruit son conjoint tandis que la nue-propriété revient ses enfants ou ses descendants.

En cas de décès de l’assuré, le premier bénéficiaire disposera de l’usus et du fructus. Autrement dit, il recevra l’épargne disponible sur le contrat, c’est à dire le capital investi et les intérêts générés par celui-ci. Une fois la période du démembrement achevée, il devra cependant restituer le montant du contrat au nu-propriétaire.

Le second bénéficiaire est donc le nu-propriétaire. Il ne jouira pas du capital lors du décès du souscripteur et n’aura qu’un simple droit de créance. Ce sera toutefois le propriétaire de l’ensemble des capitaux versés sur le contrat à la fin du démembrement.

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La nue-propriété et le droit de créance

Il est difficile de matérialiser le droit de créance revenant au nu-propriétaire, surtout si l’usufruitier a dépensé l’intégralité ou une partie du capital laissé sur le contrat d’assurance-vie. Afin de ne pas dilapider le patrimoine, il est recommandé d’enregistrer un montant de créance auprès du notaire. Par ailleurs, l’engagement de l’usufruitier peut être concrétisé par le biais d’une caution.

L’intérêt de démembrer la clause bénéficiaire

Adapter la transmission du patrimoine selon le foyer ou la nature du régime matrimonial du souscripteur est une option tout à fait envisageable grâce au démembrement de l’assurance-vie. En effet, cela permet à l’assuré de disposer d’une marge de manœuvre pour la gestion de sa succession. En outre, il sera libre de désigner le ou les bénéficiaires de son contrat, à savoir son conjoint, des membres de sa famille ou des proches. Cette démarche permet également d’adapter au cas par cas le choix de son usufruitier ou de son nu-propriétaire.

L’avantage fiscal de l’usufruit

L’usufruitier et le nu-propriétaire sont pris en compte par le fisc et sont définis en tant que bénéficiaires de la succession. L’abattement fiscal de 152 500 euros lié à la transmission de l’assurance-vie (pour les versements effectués avant 70 ans) sera alors partagé entre les deux parties. La division se fera au prorata, selon le barème légal de l’usufruit.

Par exemple, si le souscripteur est âgé de 61 à 70 ans, l’usufruit constitue 40 % du montant de l’assurance-vie. Si l’usufruitier est le conjoint, il est exonéré de droits de succession. Néanmoins, l’abattement non consommé ne profite pas au nu-propriétaire. Une fois l’abattement de 152 500 euros épuisé, la fiscalité s’élèvera à 20 % sur les 700 000 euros suivants, puis 31,25 % au-delà.

A noter que pour les versements actés après 70 ans, l’abattement se limite à 30 500 euros. Il est également partagé entre tous les bénéficiaires désignés. Une fois l’abattement utilisé, la taxation dépendra des liens de parenté entre le défunt et les bénéficiaires. A noter que les intérêts générés par les versements sont exonérés de droits de succession.

Le démembrement d’un bien immobilier est avantageux puisqu’il permet le partage d’une propriété entre deux parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire. Dans une propriété démembrée, le premier en jouira tandis que le second en conservera la possession.

Quels sont les droits de l’usufruitier ?

En premier lieu, l’usufruitier possède le droit de l’occuper sans devoir en rendre compte au nu-propriétaire. Il peut également le louer et en percevoir l’intégralité des loyers.

En général, pour répartir les droits en cas de démembrement, il suffit de se référer au contrat fixant les pouvoirs et devoirs de chaque partie (usufruitier et nu-propriétaire). S’il s’agit d’un bien démembré temporairement, les règles de dénouement devront être claires dès le départ. Autrement dit, il est nécessaire de spécifier noir sur blanc les engagements précis que l’usufruitier compte réaliser avant de redonner l’immeuble au nu-propriétaire : contrôle des chaudières, ravalement…

Quels sont les devoirs de l’usufruitier ?

Plusieurs obligations incombent à l’usufruitier dans le cadre d’un démembrement immobilier, telles que :

• Faire un inventaire des possessions
• Faire un état des lieux avant utilisation
• Veiller à la bonne conservation du bien et à son entretien
• Utiliser le bien de la manière indiquée sur le contrat signé avec le nu-propriétaire
• Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation (le cas échéant pour cette dernière)
• Faire les réparations d’entretien. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire si elles ne résultent pas d’un manque d’entretien de l’usufruitier.

Quels sont les droits d’un nu-propriétaire ?

Pendant la période de démembrement, ce bénéficiaire n’aura pas le droit de faire usage de l’immeuble ni de le louer, mais devra cependant réaliser les réparations de gros œuvre. Lorsque le démembrement temporaire s’achèvera, il retrouvera de manière automatique la pleine propriété du bien et donc récupérera l’usufruit gratuitement.

Sur le plan juridique, les deux droits sont concurrentiels. En ce qui concerne les grandes décisions, comme la vente ou la modification, elles ne peuvent pas être actées en l’absence de l’autre partie.

Le nu-propriétaire peut toutefois, lorsque l’immeuble est démembré ainsi qu’en location, déduire les charges de ses revenus fonciers qui proviennent d’autres propriétés. Cela concerne les dépenses qu’il a payées sur l’immeuble démembré. Seules les dépenses des grosses réparations sont concernées. Il peut également déduire les intérêts de l’emprunt qu’il a contracté afin d’acheter la nue-propriété de l’immeuble loué.

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Pourquoi réaliser un contrat de démembrement immobilier ?

Outil de gestion patrimoniale

Un particulier peut réaliser un investissement en nue-propriété immobilière. Cela lui permet notamment de profiter d’un abattement sur le prix de l’acquisition, de sortir ce patrimoine immobilier de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex-ISF) et de ne pas avoir de souci de gestion locative.

En contrepartie, un particulier ou une entreprise peut effectuer l’acquisition de l’usufruit afin de générer immédiatement des revenus complémentaires élevés. Dans le cas d’une personne morale, il s’agit d’un placement pertinent pour faire travailler une trésorerie non rémunérée jusqu’alors.

Avant de découvrir les détails des produits, il est nécessaire de cerner les notions du démembrement et ce qu’il implique en tant que contrat.

Transmission patrimoniale

La plupart du temps, démembrer une propriété est utile en famille pour initier la transmission d’un patrimoine à ses enfants de son vivant, via la donation de nue-propriété, tout en continuant de profiter de celui-ci ou de ses rentes. En effet, il est courant de voir les parents transmettre la nue-propriété d’un bien à leurs descendants et garder l’usufruit, autrement dit la possibilité de jouir de ce patrimoine immobilier. Il est possible de réaliser ce type de démembrement de manière directe ou à travers une SCI ou une SARL familiale.

Intervenant la plupart du temps dans le cadre familial, le démembrement immobilier permet de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Idéal pour limiter la fiscalité sur la transmission de son patrimoine ou réduire l’impôt sur la fortune immobilière. Explications.

Dans le cadre d’un usufruit viager

Les Français peuvent préparer leur succession en optant pour un usufruit viager, ou usufruit à vie. Ils choisissent alors d’effectuer une donation de la nue-propriété de la résidence principale (par exemple) aux héritiers et conservent l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’occuper les lieux ou d’en tirer des revenus locatifs.

La valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété seront établies selon un barème administratif dont le pourcentage sera compris entre 10 et 90 %. C’est l’âge du donateur au moment du démembrement de propriété, et donc de la donation de la nue-propriété, qui va fixer le barème applicable. Plus le donateur sera âgé, plus la valeur de la nue-propriété sera importante.

Autrement dit, la valeur prise en compte pour le calcul des droits de donation correspondra à une fraction de la valeur réelle du bien, celle relative à la seule nue-propriété. Cela implique une réduction des droits de donation par rapport à une donation en pleine propriété.

Pour plus d’informations, nos experts en gestion de patrimoine sauront vous conseiller :

Exemple de démembrement viager et de donation de nue-propriété

• Les parents font donation à leur enfant de la nue-propriété de leur résidence principale à l’âge de 69 ans. En vertu du barème légal, la valeur de la nue-propriété est égale à 60 % de la pleine propriété. Soit 180 000 € pour un bien d’une valeur de 300 000 €.
• La donation bénéficie d’un abattement de 100 000 €, le maximum légal, ce qui signifie que seuls 80 000 € sont soumis aux droits de donation.
• Au décès des parents, l’enfant récupère la pleine propriété du bien sans devoir payer de droits de succession.

Ce type de donation présente donc deux avantages majeurs. D’abord, les droits de donation sont réduits puisqu’ils ne sont pas calculés à partir de la valeur totale du bien. En effet, ils sont déterminés sur la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit selon l’âge du donateur au jour de la donation.

Ensuite, le nu-propriétaire récupère le bien en pleine propriété sans acquitter de droits lorsque l’usufruitier décède. Cependant, ce dernier paiera seul l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, ex-ISF) sur la valeur totale du bien, s’il est assujetti à cet impôt immobilier.

En cas de donation temporaire d’usufruit

Les personnes souhaitant réduire leur IFI justement pourront se focaliser sur la donation temporaire. Elle permet de transmettre, selon une durée fixe et limitée, la jouissance ou les revenus procurés par un bien immobilier, en conservant la nue-propriété. On peut prendre le cas d’un enfant qui a du mal à se loger, auquel on pourra permettre d’occuper un logement en lui octroyant l’usufruit.

On parle alors d’une vente ou d’une transmission gratuite. La valeur de la nue-propriété du bien est fixée à 23 % de celle de la pleine propriété par période de dix ans de démembrement. Après la donation, le bien ne fera pas partie du patrimoine du nu-propriétaire pendant la durée du démembrement.

Attention, ce montage ne permet pas de préparer la succession. En cas de décès du nu-propriétaire donateur, l’usufruitier ne récupère pas la pleine propriété s’il n’est pas désigné comme héritier et les héritiers auront des droits de succession à honorer.

Une fois la période de démembrement arrivée à son terme, le donateur reprend la pleine propriété. L’usufruitier, lui, n’a plus aucun droit sur le bien.

Le démembrement de propriété est une technique peu connue du grand public. Et ce, malgré les nombreux avantages qu’elle procure à l’investisseur. De plus en plus évoquée lorsqu’on élabore des stratégies patrimoniales, le démembrement de propriété constitue un outil dont chaque épargnant peut se servir. Toutefois, un investissement immobilier en démembrement doit être mené avec un accompagnement adéquat.

Les avantages du démembrement de propriété

Avant de réaliser un investissement en démembrement de propriété, il est important de définir de manière claire ses objectifs patrimoniaux. En effet, le démembrement de propriété présente l’atout de pouvoir répondre à plusieurs objectifs.

Ainsi, un investisseur peut se constituer un patrimoine immobilier à un prix décoté grâce à ce mécanisme qui lui permet d’acquérir la nue-propriété du bien, c’est-à-dire le droit d’en disposer mais avec l’impossibilité de percevoir les revenus pendant une période donnée. Cela lui permettra également d’optimiser sa fiscalité puisque la charge des impôts revient à l’usufruitier. De même, un bien détenu en nue-propriété n’intègre pas l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). A l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et devient libre d’en disposer comme bon lui semble (occupation, mise en location, revente).

A l’inverse, une personne souhaitant se constituer des revenus complémentaires immédiats sur une période préalablement déterminée peut avoir recours à ce même mécanisme. Il procédera alors à l’acquisition de l’usufruit puisque ce droit lui confère la capacité de jouir du bien, de l’occuper et d’en tirer les revenus. Toutefois, l’ensemble des charges et impôts liés au bien lui incombent.

Enfin, le démembrement est régulièrement utilisé en sa qualité d’outil d’aide à la transmission de patrimoine. Le plus souvent, ce sont les parents qui conservent l’usufruit du bien, donnant la nue-propriété à leurs enfants. Dans le cadre de cette donation, seule la valeur de la nue-propriété sera prise en compte dans le calcul des droits de mutation, tandis que les abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) restent applicables s’ils n’ont pas été épuisés préalablement. Durant la période de démembrement, les parents occupent le bien ou perçoivent des revenus tirés de sa location. A leur décès, les enfants nus-propriétaires recouvreront l’entièreté de la propriété du bien sans s’acquitter de droits de succession. Ils pourront ensuite disposer librement de l’actif immobilier.

Choisir la bonne durée de démembrement

Il existe deux types de démembrement :

Pour rappel, la durée du démembrement temporaire, et donc la durée de l’usufruit, est fixée de manière contractuelle. La durée du démembrement viager, elle, dépend de la durée de vie de l’usufruitier. Le démembrement viager prend donc fin au décès de l’usufruitier. Ainsi, il y a un aléa fort dans le cadre du démembrement viager.

Lorsqu’on souhaite réaliser une opération en démembrement, il convient donc de tenir compte de l’objectif final et de son profil patrimonial afin de déterminer le bon type de démembrement pour lequel opter.

Pour savoir quel type de démembrement est le mieux adapté à votre profil, contactez nous dès aujourd’hui nous discuterons ensemble de votre projet :

Souhaitez-vous préparer votre succession, optimiser votre impôt sur le revenu, sortir ou réduire le montant de votre impôt sur la fortune immobilière, combler un déficit foncier préalablement constitué… ?

Investissement en nue-propriété, usufruit : acheter au bon prix

L’un des intérêts du démembrement de propriété, et en particulier de l’investissement en démembrement temporaire, réside dans l’achat à un prix décoté. Qu’il s’agisse du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, chaque partie bénéficie d’une décote sur le prix d’acquisition. Le pourcentage de cette décote dépendra :

• Du type de démembrement (temporaire ou viager)
• De l’âge de l’usufruitier
• De la durée de démembrement
• Du rendement attendu de l’actif objet du démembrement.

Ce type d’opération permet par ailleurs d’acquérir un bien immobilier qui aurait été hors de portée en pleine propriété. Il convient de ce fait de vérifier la qualité du bien ainsi que son emplacement et de comparer le prix d’acquisition en démembrement aux prix pratiqués sur le marché immobilier dans le même secteur géographique.

Le démembrement est-il adapté à mon profil ?

La solution patrimoniale que constitue le démembrement de propriété s’adapte à plusieurs profils d’investisseurs. Avant d’opter pour une opération en démembrement de propriété, il faut toutefois s’assurer que celle-ci s’adresse bien à votre profil d’investisseur et à votre objectif.

Le démembrement de propriété est souvent utilisé pour préparer la transmission de son patrimoine. Sont donc concernées des personnes âgées de plus de 60 ans ayant déjà constitué et diversifié leur patrimoine immobilier et financier.

Il peut être également utilisé afin de bâtir un patrimoine immobilier (pour les nus-propriétaires) ou de générer des revenus complémentaires (pour les usufruitiers).

Compte tenu des enjeux patrimoniaux qu’elle recouvre, les précautions à prendre dans le cas d’une opération de démembrement s’avèrent multiples. Qu’il s’agisse de l’achat d’un bien démembré ou du démembrement d’un bien existant au sein de son patrimoine, les conséquences de cette démarche sont nombreuses et surtout durables puisqu’on est généralement sur un horizon de moyen à long terme. Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous tourner vers votre conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous aiguiller et vous accompagner dans ce processus.

Le démembrement de parts de SCPI est un placement immobilier pouvant procurer plusieurs avantages pour les deux bénéficiaires. Bien étudier les subtilités et les risques est un impératif préalable à tout investissement. Il est donc nécessaire de comprendre ce qu’est réellement le démembrement SCPI.

Le démembrement, définition

Le droit de propriété d’un bien donné peut être scindé en deux parties. On les appelle l’usufruit et la nue-propriété. La première part constitue l’avantage de jouir du bien. L’usufruitier aura l’occasion de s’occuper de ce dernier, de l’utiliser et de prendre en main les loyers. L’usufruit représente l’avantage de jouir du bien. L’usufruitier aura l’occasion d’occuper ce dernier ou d’en percevoir des loyers. Le nu-propriétaire, de son côté, récupérera la pleine propriété du bien dès lors que l’usufruitier sera décédé ou à la fin du démembrement temporaire.

A l’issue du démembrement, le nu-propriétaire, désormais seul propriétaire, peut disposer du bien comme bon lui semble : occupation des lieux, mise en location, revente. 

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, il peut choisir de conserver ses parts pour percevoir des revenus locatifs ou de les revendre afin d’encaisser une potentielle plus-value intéressante et faiblement imposée.

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Le démembrement des parts de SCPI

Dans le cadre d’un démembrement temporaire de parts de SCPI, l’usufruitier perçoit les loyers versés par la SCPI durant toute la durée du démembrement. On parle aussi des dividendes. Il s’agit là du principal inconvénient du démembrement de SCPI pour le nu-propriétaire : il ne perçoit pas de revenus jusqu’à la fin de cette période. Mais ce placement reste intéressant car l’investissement dans la nue propriété de parts de SCPI va lui procurer de multiples avantages. 

Au moment de l’investissement dans des parts de SCPI démembrées, le prix est divisé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette répartition varie en fonction de la durée du contrat de démembrement et de la SCPI choisie. Acheter des parts de SCPI en nue-propriété permet ainsi de bénéficier d’une décote sur le prix de souscription. Plus la durée du démembrement sera longue, plus la décote sera importante. 

Voici quelques exemples de clés de répartition et de décote :

• Démembrement temporaire de 5 ans : 78 % du prix à la charge du nu-propriétaire et 22 % à la charge de l’usufruitier. Ainsi, le nu-propriétaire achète ses parts avec une décote de 22 % sur le prix de souscription.
• Sur une période de 10 ans, la répartition s’approchera d’un ratio 65/35. 
• Et sur quinze ans, le nu propriétaire pourra investir avec une décote de 40 % ou plus. 

Point important : un épargnant peut acquérir des parts de SCPI en nue-propriété sans devoir trouver lui-même un usufruitier. La société de gestion de la SCPI se charge d’identifier un investisseur qui remplira ce rôle. Le plus souvent, il s’agira d’un investisseur institutionnel à la recherche d’un placement de trésorerie.

Fiscalité du démembrement des parts de SCPI

Du côté de la fiscalité, le nu-propriétaire n’aura pas à payer l’impôt sur le revenu, puisqu’il ne perçoit pas les loyers. De plus, il sera déchargé de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur les parts dont il est nu-propriétaire.

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété représente ainsi un excellent investissement, notamment pour préparer sa retraite, en cumulant les avantages suivants : 

• Investissement à prix réduit, grâce à la décote initiale ;
• Aucune fiscalité (IR, IFI) durant le démembrement ;
• A l’issue du démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts pour en disposer comme vous le souhaitez (percevoir des revenus complémentaires, revente pour toucher une plus-value) ;
• La reconstitution de la valeur des parts n’est pas fiscalisée en cas de revente.

Exemple de l’intérêt fiscal du démembrement de parts de SCPI à la revente :

• Le nu-propriétaire acquiert des parts de SCPI d’une valeur de 1 000 € avec une décote de 30 %. Il paie ainsi 700 € par part.
• A l’issue du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts. Durant la période de démembrement, leur valeur s’est appréciée de 10 % et se situe donc à 1 100 €. 
• En cas de revente immédiate, l’investisseur encaisse une plus-value de 400 € par part : 300 € liés à la reconstitution de la pleine propriété et 100 € liés à la valorisation des parts depuis leur acquisition. 
• Sur ces 400 €, l’impôt sur la plus-value ne sera dû que sur les 100 € de valorisation. Les trois quarts de la plus-value réellement encaissée par le nu-propriétaire échappent ainsi à l’impôt.

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Le démembrement de propriété qui consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un bien immobilier est un mécanisme qui présente de nombreux atouts. Le démembrement peut s’appliquer de différentes façons : démembrement ab initio, démembrement viager d’un bien existant… les applications sont multiples et permettent de répondre à différents objectifs.

La DTU ou donation temporaire d’usufruit est une mise en pratique peu répandue du principe de démembrement mais qui peut s’avérer très adaptée pour des profils spécifiques. Voici un récapitulatif de son fonctionnement, de ses avantages et des conséquences fiscales d’une telle pratique.

Qu’est-ce que la donation temporaire d’usufruit ?

La donation temporaire d’usufruit est une opération de démembrement. Elle consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un bien et à céder cette dernière partie, pour une durée limitée, à une tierce personne.

Cette opération se fait à l’initiative du plein propriétaire d’un bien qu’il détient. Il devient ainsi donateur de l’usufruit du bien en question. Par le biais d’une convention, généralement un acte authentique signé chez un notaire, il cède l’usufruit de son bien à un bénéficiaire expressément désigné pour une durée déterminée. Ce faisant, il conserve alors la seule nue-propriété. Il s’agit néanmoins d’un droit important puisqu’il s’assure de garder le contrôle de l’actif immobilier dans le sens où le donataire de l’usufruit ne peut pas céder ou modifier le bien sans accord exprès du nu-propriétaire.

Le donataire de l’usufruit, de son côté, a le droit d’utiliser le bien durant toute la durée de la convention de démembrement. Il peut l’occuper en tant que résidence principale ou en tirer des revenus dans le cas d’une mise en location.

A l’issue de la durée du démembrement, le donateur récupère l’usufruit et redevient plein propriétaire de l’immeuble, sans avoir à s’acquitter d’aucune formalité.

Pourquoi procéder à une donation temporaire d’usufruit?

Bien que ne s’adressant pas à tout le monde, la DTU ou donation temporaire d’usufruit est une formule gagnante dans certains cas de figure très définis.
En effet, grâce à la donation temporaire d’usufruit, le donataire peut disposer de revenus complémentaires ou se loger à moindre coût. Concrètement, la DTU s’utilise généralement dans un cadre familial entre parents et enfants. De fait, le parent peut faire une donation temporaire d’usufruit temporaire à son enfant pour lui permettre de se lancer plus facilement dans la vie active.

Précisons que l’enfant ne doit plus être rattaché au foyer fiscal du parent et donc effectuer ses propres déclarations de revenus. En pratique, cette DTU peut donc se substituer au versement d’une pension alimentaire dont la déduction fiscale est plafonnée pour le donateur.

Par ailleurs, en ne conservant que la nue-propriété du bien, le donateur peut sortir celui-ci de son assiette de patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et ainsi diminuer sa propre fiscalité. A partir du moment où l’enfant donataire n’est pas lui-même soumis à l’IFI, le bien objet de la DTU échappe alors totalement à une taxation à ce titre.

L’avantage fiscal pour le donateur est donc double : diminution de son IFI mais aussi diminution de son IR (impôt sur le revenu) dès lors que le bien produit des revenus.

Bien entendu, la donation temporaire d’usufruit ne permet pas, contrairement à une opération de démembrement viager, de préparer sa succession en anticipant la transmission de son patrimoine, puisqu’à l’issue de la période prévue, la pleine propriété du bien réintègre le patrimoine du donateur. Dans ce cas de figure, ses héritiers devront donc payer les droits de succession à son décès.

Quelle est la fiscalité de la donation temporaire d’usufruit ?

Comme toute donation, la DTU est soumise à des droits d’enregistrement. Ces droits de mutation vont être à titre gratuit ou onéreux selon la valeur du bien objet de la donation temporaire. Le montant de la donation d’usufruit dépend bien entendu de la valeur de la pleine propriété du bien objet de la convention de démembrement et de sa durée.
Le barème fiscal en vigueur pour l’usufruit temporaire est le suivant :

Rappelons qu’un parent peut donner 100.000€ par enfant tous les 15 ans en franchise de droits d’enregistrement. Donc pour éviter le paiement de tout droit lié à cette opération, la valeur du bien objet de la DTU ne doit pas être estimé à plus de 435.000€ s’il s’agit d’un démembrement sur 10 ans (435.000 x 23% = 100.050€).
Si la donation temporaire d’usufruit peut se faire au profit d’un tiers quelle que soit la nature de la relation entre donateur et donataire, cette opération est donc surtout intéressante dans le cas d’une donation en ligne directe (parents-enfants).

Finalement, la DTU on donation temporaire d’usufruit présente de nombreux attraits et peut être une formule gagnant-gagnant pour toutes les parties. Elle doit néanmoins être réellement utile à l’usufruitier et pas seulement au nu-propriétaire.

De fait, en cas de contrôle, si l’administration fiscale considère que le donataire usufruitier n’a pas tiré un avantage réel de la DTU parce qu’il dispose notamment déjà de revenus confortables, alors c’est toute la donation temporaire d’usufruit qui peut être remise en cause.

Pour bien évaluer l’intérêt d’une DTU, il est donc important de consulter son notaire ou son conseiller en gestion de patrimoine au préalable. Par ailleurs, en l’absence d’identification d’un donataire « éligible », le donateur peut aussi étudier l’opportunité d’investir directement en démembrement en immobilier ou en démembrement en SCPI. Dans ce cas de figure, il se porte simplement acquéreur de la nue-propriété temporaire et n’a pas à se soucier de la contrepartie usufruitière.

Comment fonctionne la SCPI ?

Les SCPI sont des placements dont l’actif sous-jacent est l’immobilier. En achetant des parts auprès d’une société de gestion, les investisseurs perçoivent des loyers versés mensuellement ou trimestriellement. 

Cet investissement présente actuellement un des meilleurs couples rendement risque du marché. Ceci grâce à la mutualisation du risque locatif. Vous investissez dans différentes sociétés de gestion, qui possèdent plusieurs bâtiments dans plusieurs secteurs. Ainsi vous démultipliez votre investissement et bénéficiez d’un rendement attractif qui s’approche de 5% en moyenne. Investir en SCPI permet donc de diversifier son patrimoine que ce soit par une souscription au comptant ou à crédit ou bien en démembrement comme nous allons l’expliquer par la suite. 

L’investissement en SCPI permet de rester flexible dans la procédure en achetant des parts de cette société civile de placement immobilier. Le retour sur investissement se fera sur la quote-part des loyers. En effet, des dividendes sont reversés par la suite à chaque associé de la SCPI, au prorata de son investissement initial, ce qui vous permettra de bénéficier de loyers réguliers et stables.

On peut également procéder à un achat en démembrement de SCPI : une personne investit en nue-propriété et l’autre en usufruit.

Investir en SCPI en usufruit

Le mécanisme de l’achat de parts de SCPI en usufruit s’avère extrêmement efficace comme placement de trésorerie d’entreprise pour une personne morale ou une association qui souhaite placer sa trésorerie stable.

En acquérant l’usufruit de parts de SCPI pour une durée définie à l’avance, la société qui investit choisie la durée de son placement, de 3 à 20 ans. 

Ainsi, sur un investissement pour 5 ans, l’acquéreur acquiert l’usufruit pour environ 20% de la valeur globale des parts, les 80% étant payés par le nu-propriétaire. Sur les 5 années prévues, l’usufruitier reçoit alors des revenus stables et réguliers calculés sur la pleine propriété des parts !

Le placement en usufruit de SCPI devient ainsi une solution bien plus rentable que la plupart des produits bancaires proposés sur le marché pour la trésorerie excédentaire.

Avantage d’ordre fiscal et comptable de l’usufruit SCPI

Au-delà de la rentabilité, l’investissement en usufruit présente un autre avantage qui est d’ordre fiscal et comptable.

En effet, les parts de SCPI achetées en usufruit seront comptabilisées comme une immobilisation incorporelle et inscrites dans le bilan de l’entreprise.

L’investissement est amortissable en linéaire pendant la durée du démembrement dans le cas où la personne morale qui investit est soumise à l’IS, l’amortissement vient donc en déduction des revenus perçus  et va permettre de baisser la base imposable, aboutissant à des économies d’impôts et une optimisation de la trésorerie mobilisée à moyen-terme.

Un autre avantage de l’achat de parts de SCPI en usufruit tient à l’inflation

Quand on achète des parts en usufruit, on se retrouve protégé contre l’inflation puisque les revenus vont dépendre des loyers appliqués par la société civile de placement immobilier sur ses propres investissements immobiliers, qui vont suivre l’évolution des prix eux-mêmes, il y a donc une opportunité pour profiter de la hausse générale des prix sur le marché. Dans le contexte actuelle de forte inflation, c’est donc une opportunité inespérée.

Investir en démembrement permet de profiter de nombreux atouts. Derrière ce terme un peu barbare se cache en fait un mécanisme complexe mais qui s’avère très efficace lorsqu’il est bien utilisé. L’action de démembrement immobilier qui consiste à séparer la pleine propriété d’un bien entre la nue-propriété et l’usufruit peut se réaliser de façon temporaire ou en viager.

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L’investissement en démembrement s’entend généralement pour une durée limitée et définie à l’avance. Investir permet de profiter d’avantages multiples à condition de bien en évaluer les bénéfices sur sa situation fiscale, patrimoniale et calibrer son investissement en démembrement en conséquence.

Bien évaluer vos objectifs avant d’investir en nue-propriété

Tout d’abord, il convient de préciser que l’investissement en démembrement doit se concevoir sur la durée. En effet, à l’achat d’un bien démembré, la convention de démembrement établie entre nu-propriétaire et usufruitier définit clairement le nombre d’années durant lequel le bien sera démembré. Généralement, il faut donc prendre en compte un horizon d’investissement de 12 à 20 ans. On est donc sur une opération de long terme.

Investir en démembrement pour bien préparer sa retraite

A l’issue de du démembrement, l’investisseur récupère l’usufruit et la pleine propriété est donc reconstituée. Ainsi, le bien sera générateur de revenus via les loyers payés par l’occupant. Idéal pour bien préparer sa retraite !

Pendant le démembrement, l’investisseur qui s’est porté acquéreur de la nue-propriété se verra exonéré de toute responsabilité quant à la gestion et l’entretien du bien puisque ces tâches sont dévolues à l’usufruitier. Il s’agit donc d’un investissement idéal si l’on souhaite s’affranchir de toute gestion de son investissement durant la période de démembrement.

Enfin, si l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) a remplacé l’ISF il y a peu, l’avantage des détenteurs de biens en nue-propriété a été conservé : l’investissement en nue-propriété est totalement exonéré d’IFI. Ainsi, tout contribuable redevable de l’IFI peut diminuer l’assiette de son patrimoine taxable en investissant en nue-propriété et baisser ainsi son impôt.

L’emplacement sera très important pour votre investissement

Lorsqu’on investit en démembrement, on achète simplement la nue-propriété donc les murs du bien durant la période initiale de séparation de la pleine propriété. L’usufruit est acheté par un acteur qui percevra l’intégralité des loyers durant le démembrement. Ainsi, investir en démembrement requiert donc de bien se renseigner sur le bien que vous souhaitez acquérir, surtout au niveau de sa localisation.

Outre la durée de démembrement, la convention signée entre nu-propriétaire et usufruitier fixe aussi une clé de répartition. La clé de répartition répartit le pourcentage de la valeur du bien qui est payée à l’acquisition par chacune des 2 parties.

Par ailleurs, il convient de préciser que l’usufruit est systématiquement acquis par des bailleurs institutionnels. Ces organismes de taille conséquente et au parc immobilier sous gestion important sont donc les plus à même d’assurer une continuité dans la gestion et l’entretien de l’immeuble sur le long terme. Ces bailleurs institutionnels travaillent en relation direct avec les Mairies pour proposer les biens démembrés en logement social. Loin des clichés habituels en la matière, le système du démembrement temporaire est un excellent moyen pour des villes disposant de peu de foncier disponible de tenir ses engagements face à la Loi via une offre alternative de qualité : des appartements de standing neufs ou rénovés préalablement au démembrement, des emplacements en pleine zone urbaine donc proche de toutes commodités… C’est une formule gagnant-gagnant.

Utilisez le crédit pour financer votre achat en nue-propriété

L’investissement en démembrement peut se financer par emprunt, comme pour toute acquisition immobilière. Encore mieux, il constitue également un levier de défiscalisation puisque la déductibilité des intérêts d’emprunt propre à l’investissement immobilier locatif classique s’applique aussi à l’achat d’un bien en nue-propriété. Pour cela, la règle implique que l’investisseur soit bénéficiaire de revenus fonciers pour pouvoir en déduire les intérêts d’emprunt. L’investissement en nue-propriété n’étant pas générateur de loyers pour l’investisseur, cela suppose donc qu’il détienne par ailleurs des biens immobiliers générateurs de loyers. Sur ces revenus pourront s’imputer les intérêts d’emprunt du bien en nue-propriété, ce qui peut représenter une économie substantielle, les revenus fonciers étant théoriquement assujettis à l’impôt sur le revenu à hauteur de la TMI (tranche marginale d’imposition) ainsi que les prélèvements sociaux au taux actuellement en vigueur de 17,2%.

Pour faciliter le financement d’une telle opération non génératrice de cash-flow positif à moyen terme, il est possible d’opter pour un prêt in fine moyennant le nantissement d’une épargne auprès de l’organisme de financement. L’emprunt in fine consiste à payer chaque mois uniquement les intérêts du prêt donc des mensualités relativement faibles, le capital étant à rembourser en une fois au terme du crédit. Pour cela, l’épargne nantie pourra être un outil précieux si une vente du bien n’est pas envisagée.

Attention : la déductibilité des intérêts d’emprunt dans le cadre d’un investissement en démembrement est rendue possible par le caractère « social » du bailleur. Par conséquent, cela ne s’applique pas aux SCPI.

Passez par la SCPI pour investir en démembrement

Car en effet, le démembrement est une formule qui s’applique aussi aux SCPI. Les sociétés civiles de placement immobilier permettent de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût puisqu’on achète des parts d’une société détenant et gérant un parc immobilier pour le compte de tiers. Les tiers étant les investisseurs, dénommés aussi associés, ou encore porteurs de parts.

Chaque SCPI investi selon une stratégie qui lui est propre et cible des immeubles de bureaux, commerces, entrepôts, hôtellerie…Géographiquement, les biens peuvent être situés en France ou à l’étranger, principalement en Zone Euro.

Le placement en SCPI implique donc une mutualisation du risque locatif très forte.

Il est possible d’investir en nue-propriété de parts de SCPI et contrairement à l’immobilier en direct, les durées de démembrement sont plus courtes et peuvent être choisies par l’investisseur au préalable. Généralement le démembrement se fait sur 5 ou 10 ans mais on peut aujourd’hui obtenir la nue-propriété de SCPI pour des périodes allant de 3 à 20 ans.

La SCPI vous permet également d’accéder à l’usufruit

Enfin, les SCPI présentent aussi l’avantage d’être accessibles en usufruit temporaire. L’opération de démembrement se fait de façon classique, selon une clé de répartition prédéfinie en fonction de la SCPI ciblée et de la durée de démembrement souhaitée.

L’usufruit va générer des revenus importants au regard du montant investi. Cependant, Il s’agit bien d’un investissement de court terme puisqu’à l’issue du démembrement, il est automatiquement restitué au nu-propriétaire, sans aucune forme de compensation pour l’usufruitier.

L’investissement en usufruit de SCPI n’est donc pas recommandé à tous. Mais il est particulièrement pertinent pour 2 types de profils :

Dans les 2 cas, le terrain fiscal avantageux permettra d’exploiter pleinement les atouts de cette solution très spécifique.