Le Pinel est le dispositif phare lorsqu’il s’agit d’investir en immobilier. En effet, il réunit deux objectifs globalement très chers aux investisseurs que sont la promesse d’une constitution d’un patrimoine concret et une défiscalisation durable.

Et si les dispositifs de défiscalisation immobilière sont autant mis en avant, c’est parce que sur le papier, cela a tout du mariage idéal : l’Etat encourage ainsi les particuliers à soutenir la construction de logements et combler progressivement ce déficit récurrent en France.

Du Robien au Pinel en passant par le Scellier ou le Duflot, les différents dispositifs de défiscalisation ont toujours rencontré leur public (à l’exception du décret Duflot) et connu un vrai succès. Preuve en est la récurrence à laquelle ils se succèdent immanquablement, quels que soient les gouvernements à la tête du pays.

Autre preuve : leur durée de vie sans cesse rallongée et étirée année après année. Le dispositif Pinel n’échappe pas à la règle puisqu’il vient récemment d’être prolongé jusqu’en 2024 alors qu’il devait initialement s’éteindre en 2021.

Alors, le Pinel est-il la meilleure façon d’investir en immobilier ? N’existe-t-il pas d’autres solutions d’investissement dans l’immobilier neuf plus rentables ou plus sures ? L’investissement en démembrement peut-il être une alternative crédible au Pinel ?

Pour plus de précisions sur l’investissement Pinel ou en nue-propriété, contactez nos conseillers en gestion de patrimoine

Fonctionnement et caractéristiques de l’investissement en Pinel

Le dispositif Pinel permet d’acquérir un bien généralement dans l’immobilier neuf (VEFA – vente en état futur d’achèvement) répondant à certains critères d’éligibilité sur lesquels nous ne reviendrons pas ici en détails mais qui sont notamment d’ordre géographique (système de zonage territorial définit principalement selon la densité de population et les tensions qui en découlent sur le marché immobilier local).

Cet investissement permet de bénéficier d’une réduction d‘impôt calculée sur la valeur du bien frais de notaire inclus, qui équivaut à 2% annuels pendant les 9 premières années de location et une possibilité de réduction d‘impôt supplémentaire de 1% annuel pendant les 3 années suivantes, soit en cumulé 18 à 21% de réduction d’impôt sur le revenu au total.

Cet avantage est toutefois plafonné à un prix d’achat de 5.500€/m2.

Au regard des prix immobiliers actuels, on peut donc apercevoir une première limite de ce dispositif puisqu’à ce tarif-là, l’investisseur avisé n’ira donc pas se positionner sur un centre de grande ville ou sur des quartiers déjà établis.

Au-delà de l’avantage fiscal, le Pinel est donc un pari sur l’avenir et la rentabilité finale de l’investissement va donc fortement dépendre de la potentielle valorisation du quartier sélectionné.

Voici un récapitulatif général de la loi Pinel pour l’investisseur :

L’Usufruit Locatif Social, investir en immobilier autrement

Le système de l’Usufruit Locatif Social (ULS) consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier pour une durée prédéfinie. En tant que nu-propriétaire, l’investisseur ne dispose pas de la jouissance du bien, il n’est donc pas concerné par la location ni la gestion du bien pendant la période de démembrement.

En contrepartie, il acquiert le logement à un prix décoté de 25 à 45% selon les programmes. La période de démembrement est comprise entre 12 et 25 ans, les durées les plus fréquentes étant 15 et 16 ans.

Il s’agit donc d’un investissement de long terme dont on ne visualise les véritables effets qu’au terme du démembrement. Toutefois, dans une période de crise comme celle que nous connaissons avec le Covid, ses atouts méritent d’être mis en lumière. En effet, sur l’investissement en démembrement, il n’y a aucun risque d’impayé ni de vacance locative, aucun entretien ni travaux à réaliser, pas de taxe foncière ni d’assurance à payer.

Cerise sur le gâteau : l’usufruit Locatif Social génère aussi des gains sur le plan fiscal. Concrètement, une opération financée par emprunt autorisera l’investisseur à déduire ses intérêts d’emprunt ainsi que l’ensemble des coûts liés au crédit de ses revenus fonciers existants. Sur le plan de l’impôt sur la fortune immobilière, la nue-propriété est exclue de la base de calcul du patrimoine taxable à l’IFI, ce qui peut représenter une très belle économie pour les investisseurs concernés.

L’investissement en nue-propriété est plus sûr que le Pinel

Au final, les dispositifs Pinel et ULS présentent tous deux des avantages et des contraintes. Chacun de ces investissements correspond à une stratégie patrimoniale et à des objectifs distincts.

Il serait hasardeux de comparer les rentabilités de ces 2 stratégies immobilières mais s’il y a un domaine où l’Usufruit Locatif Social tire sans conteste son épingle du jeu, c’est la sécurité. En effet, en investissant en nue-propriété, on élimine tous les aléas liés à la gestion locative et la vie d’un bien immobilier en général : pas de faux frais, pas d‘entretien, pas de vacance locative, pas d’impôt foncier…

L’investissement en démembrement peut d’avantage être assimilé à un placement de capitalisation là où le Pinel est un achat immobilier dans sa forme plus classique. Le Pinel est plus abordable puisqu’il génère des loyers et donc mobilise moins de moyens que l’achat en nue-propriété.

Enfin, concluons sur l’élément principal à prendre en compte dans le choix d’un achat immobilier, le critère essentiel : l’emplacement du bien.

Nous l’avons abordé au début de cet article, le Pinel cible d’abord des quartiers « en devenir » alors que l’Usufruit Locatif Social est plus souvent proposé dans des quartiers déjà établis, en accord directement avec les municipalités concernées.

De fait, les opportunités d’achat en nue-propriété temporaire sont en nombre très limité. Il y a un effet rareté de l’offre qui n’existe pas en Pinel. Pour viser le cœur des grosses agglomérations, l’Usufruit Locatif Social sera donc bien plus propice.

Le démembrement de propriété est une technique qui gagne à être connue du public et qui compte de nombreux atouts. Il peut s’appliquer aussi bien aux actifs immobiliers physiques mais également aux SCPI ou encore aux produits financiers tels que l’assurance-vie. Vous trouverez dans cet article un récapitulatif des avantages du démembrement immobilier à travers des cas concrets d’investissement.

Définition et mécanisme du démembrement de propriété

Tout d’abord, il est important de rappeler que le démembrement de propriété est une technique juridique qui permet de scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits : l’usufruit et la nue-propriété.

La nue-propriété est le droit qui donne la faculté à celui qui le détient, de disposer uniquement du bien (abusus). L’usufruit quant à lui, est le droit qui donne la prérogative liée à l’usage du bien. De ce fait, l’usufruitier peut grâce à ce droit jouir du bien, c’est-à-dire de l’occuper pour son usage personnel (usus) ou bien l’exploiter pour percevoir les fruits de cette activité (fructus).

Il faut retenir que le démembrement de propriété existe sous deux formes : le démembrement viager et le démembrement temporaire dont les termes et notamment la durée sont fixés par convention entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Pour plus d’informations sur le démembrement, contactez nos conseillers en gestion de patrimoine !

A l’issue de la période de démembrement, qu’il s’agisse d’un démembrement viager ou d’un démembrement temporaire, les deux droits (nue-propriété et usufruit) sont reconstitués entre les mains du nu-propriétaire pour reformer la pleine propriété.

Le démembrement temporaire comporte ces nombreux avantages

L’investissement en démembrement de propriété comporte plusieurs avantages. En effet, il est un excellent outil pour la transmission de patrimoine. Il est généralement utilisé pour minimiser les droits de succession. En effet, au terme du démembrement, la pleine propriété est reconstituée automatiquement entre les mains du ou des nus propriétaires initiaux. Les héritiers nus propriétaires n’ont alors pas à s’acquitter de droits de succession lorsque l’usufruitier décède.

De plus, le démembrement de propriété permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. En effet, durant toute la durée du démembrement, le nu propriétaire n’a pas la charge de l’impôt puisque ne percevant pas de revenu du bien. De même, les biens détenus en nue-propriété ne sont généralement pas comptabilisés dans l’assiette du patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Globalement, le démembrement est utilisé pour se constituer un patrimoine à moindre coût. En fonction du droit que l’investisseur souhaite acquérir, la valeur de celui-ci est fixée selon une grille de répartition en pourcentage de la valeur totale du bien ; cela permet au nu propriétaire ou à l’usufruitier de bénéficier d’une « décote » sur le prix d’acquisition.

La nue-propriété en direct, un lot à Menton acheté

Prenons l’exemple d’un investisseur, Monsieur Duval, père de famille de 45 ans, qui souhaite acquérir un bien en démembrement pour se constituer un patrimoine et des compléments de revenus dans l’optique de sa retraite. Actuellement, Monsieur Duval est cadre dans un grand groupe privé et son TMI (taux marginal d’imposition) est de 41%.
Son choix se porte sur le programme Val d’Or à Menton et dont les caractéristiques sont les suivantes :

Au sein du programme qui lui est proposé, il souhaite acquérir un lot en nue-propriété au troisième étage, orienté ouest/est, d’une surface totale de 69 mètres carrés. Le prix au mètre carré en pleine propriété est de 6.764 €, parking inclus.

La valeur d’acquisition de ce T3 pour Monsieur Duval est donc de 284.697 €= (6.764 €*61%)*69.

Pour ce même bien, s’il avait investi en pleine propriété, cela lui aurait coûté au total 466.716€, soit 182.019€ supplémentaires.

Ce gain théorique de 182.019€ correspondant à la reconstitution de la pleine propriété équivaut à un rendement annuel moyen de 2,80% net de frais et de fiscalité sur les 17 années de démembrement. En effet, l’intégralité des frais d’entretien et charges liés à l’appartement sont supportées par l’usufruitier durant la période de démembrement.

Cette rentabilité est hors inflation puisqu’on ne tient pas compte dans cet exemple d’une revalorisation potentielle des valeurs immobilières dans le temps. Pour information, le prix moyen du mètre carré à Menton a été multiplié par 145% durant les 20 dernières années…

Précisons que si Monsieur Duval avait acheté ce bien en pleine propriété pour le mettre en location avec une rentabilité locative moyenne de 3% nette de charges et de taxes, son rendement annuel net aurait été de 1,25% après impôt (les revenus fonciers sont taxés à la TMI de 41% + les prélèvement sociaux de 17,2%).

Cet exemple prend seulement comme analyse le prisme de l’imposition sur le revenu. En effet, en cas d’assujettissement à l’IFI, ce sont plusieurs milliers d’euros supplémentaires économisés par Monsieur Duval durant 17 ans…

La SCPI en nue-propriété en SCPI, achat de la nue-propriété de parts de la SCPI Epargne Pierre sur 5 ans

Prenons à présent l’exemple de Madame Germain, dont la TMI est de 30% et qui souhaite acheter des parts de la SCPI Epargne Pierre en démembrement car elle anticipe des besoins de revenus supplémentaires dans 5 ans pour financer en partie les études de son fils.

Sur une durée de 5 ans, la clé de répartition pour Epargne Pierre est à 78% pour la nue-propriété et 31% pour l’usufruit. Mme Germain a un budget de 50.000 €. En pleine propriété, elle pourrait acquérir 243 parts, soit 49.815 €, le prix de la part en pleine propriété étant de 205 €.

Dans le cadre d’un investissement en démembrement selon les caractéristiques ci-dessus, elle va acheter 312 parts au prix unitaire de 159,90€ soit au total 49.888,80€.

A travers cet investissement en nue-propriété temporaire, Madame Germain réalise un gain quant au nombre de parts acquises initialement.
En contrepartie, durant les 5 années du démembrement, elle ne perçoit pas les loyers issus de l’investissement en SCPI et s’évite ainsi de supporter le coût lié à l’imposition de ces revenus fonciers.

A l’issue du démembrement, Madame Germain va récupérer la pleine propriété de ses 243 parts pour une valeur théorique de 63.960€ (hypothèse de prix de part stable, sans prendre en compte de probables revalorisations). Son placement aura donc généré un rendement annuel moyen de 4,20% net et les revenus qu’elle percevra au terme des 5 années seront supérieurs d’environ 30% à ceux qu’elle aurait eu initialement en investissant ses fonds dans des parts de SCPI en pleine propriété.

L’investissement en nue-propriété temporaire peut donc se faire sur des durées relativement courtes (inférieures à 10 ans) en SCPI ou en immobilier direct sur des durées plus longues (jusqu’à 20 ans). Mais globalement, il peut correspondre à toute personne quel que soit son horizon d’investissement et les gains générés notamment sur le plan fiscal peuvent s’avérer conséquents. Pour étudier un projet d’investissement personnalisé en démembrement, n’hésitez pas à solliciter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui saura vous accompagner dans cette réflexion.

Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux parties bien distinctes qui sont la nue-propriété et l’usufruit. En d’autres termes, on sépare la possession d’un bien et son droit d’usage. L’usufruit locatif quant à lui se scinde en deux catégories, l’usufruit locatif social et libre.

Dans le cas d’un investissement en démembrement temporaire, l’investisseur en immobilier acquiert la nue-propriété d’un bien tandis que l’usufruit est confié à un bailleur, celui-ci ayant généralement un statut « social ». De fait, l’investissement en démembrement immobilier revêt généralement un caractère social mais il existe des variantes de ce schéma d’investissement ou l’usufruit locatif n’est plus social mais libre. Voyons de plus près les différences entre ces 2 statuts et les avantages de l’un et l’autre pour l’investisseur.

L’Usufruit Locatif Social, genèse de l’investissement en démembrement

L’Usufruit Locatif Social diffère fortement de l’Usufruit Locatif Libre pour les raisons suivantes.

Pour investir et pour toute information complémentaire lié au démembrement, prenez contact avec l’un de nos experts en gestion de patrimoine

Comment et pourquoi a été créé l’ULS, et donc l’investissement en démembrement ?

Le dispositif de l’ULS a été véritablement développé au cours des années 2000. Son cadre juridique a été défini par la loi Engagement National pour le Logement (ENL) en 2006 et précisé via un décret de 2009. Le principe est tel que défini plus haut : il consiste en un démembrement de propriété dans lequel un acheteur se porte acquéreur de la seule nue-propriété d’un bien immobilier pendant que l’usufruit est détenu par un bailleur social pour une durée définie à l’avance dans une convention de démembrement signée entre les 2 parties.

Pour l’investisseur privé, le démembrement est l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier à long terme tout en se dégageant de toutes les contraintes de gestion locative et d’entretien liées à l’immobilier. Il élimine ainsi la notion d’aléas qui va de pair habituellement avec tout achat immobilier meublé. En contrepartie, le nu-propriétaire ne bénéficie d’aucune retombée financière sur le bien, il ne perçoit pas de loyer pendant la période du démembrement.

De son côté, le bailleur social trouve ainsi un moyen d’agrandir son parc immobilier sous gestion et ainsi élargir son offre de logements destinés aux ménages éligibles via leurs conditions de ressources. De fait, l’attribution des logements aux locataires dans le dispositif de l’ULS se fait selon les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux.

L’ULS, un mode d’investissement gagnant-gagnant

Ce montage, bien qu’encore relativement confidentiel, connaît un essor continu depuis sa création car il fait converger les intérêts de nombreux acteurs :

Bien entendu, au niveau de l’investissement, les rapports entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sont régis non par les textes législatifs qui concernent l’usufruit locatif social tel quel, mais par une convention de démembrement qui sera signée dans un contexte privées entre les 2 parties. Cela assure notamment à l’investisseur de récupérer la pleine propriété et donc la libre jouissance d’un logement selon la durée prévue au départ et surtout en bon état. Cela permet aussi de définir et lister clairement des travaux et réparations qui seront à mener immanquablement par le bailleur institutionnel au cours du démembrement.

Investir en démembrement avec l’ULS

Pour un investisseur privé, comme détaillé plus haut, investir en nue-propriété temporaire présente de nombreux avantages tant sur la gestion de l’investissement en lui-même qu’au niveau fiscal.

Concrètement, la rentabilité de son investissement réside dans la décote dont il bénéficie à l’acquisition. En effet, dans le cadre de l’usufruit locatif social, l’achat se fait avec une décote sur le prix d’achat théorique en plein propriété. Ce rabais est généralement compris entre 30 et 40% du prix d’achat total.

Quant à la durée de démembrement, celle-ci est généralement comprise entre 15 et 18 ans, même s’il existe plus rarement des opérations démembrées sur 20 voire 25 ans.

L’Usufruit locatif Libre, mieux ou moins bien que l’Usufruit Locatif Social ?

L’Usufruit Locatif Libre, créé après l’ULS propose une flexibilité au niveau du bailleur qui peut maintenant être privé, découvrez ce mode de fonctionnement.

Emergence de l’ULL dans l’offre d’investissement en démembrement

Depuis la création de l’usufruit Locatif Social, toutes les opérations en démembrement disponibles à l’investissement ont connu le même schéma, portées notamment par des acteurs historiques tels que le Groupe PERL (Pierre Epargne Retraite Logement).
PERL a d’ailleurs procédé à plusieurs débouclages d’opérations en démembrement ces dernières années dans lesquelles la convention de démembrement a été systématiquement et scrupuleusement respectée par le bailleur usufruitier, ce qui confirme le succès et l’aspect gagnant-gagnant de cette formule d’investissement.

Mais avec le temps et pour répondre à une demande croissante des investisseurs pour le démembrement temporaire, de nouveaux acteurs se sont fait une place sur le marché et avec eux, de nouvelles pratiques sont nées en matière d’investissement en démembrement.
Et désormais, dans un marché qui arrive à maturité, certains programmes immobiliers sont proposés en Usufruit Locatif Libre.

L’Usufruit Locatif Libre (ULL), comment ça marche ?

Bien moins connu que l’usufruit locatif social, l’usufruit locatif libre est un dispositif qui se différencie par le fait que le bailleur n’est plus nécessairement un acteur social, il peut aussi être un bailleur privé.

On parle donc d’usufruit locatif libre quand le bailleur usufruitier destine la location des biens à un usage privé et non social. Cela signifie qu’il va mettre en location les biens classiquement selon les règles du marché et choisir librement les locataires.

Cette formule permet de répondre à d’autres demandes que celle des collectivités locales. Par exemple, il peut s’agir d’un particulier propriétaire d’un immeuble qui désire maximiser ses revenus à moyen terme en cédant la nue-propriété et ne conservant que l’usufruit temporaire, comme cela a été le cas sur une opération récente en démembrement à Puteaux. Pour le vendeur, ce mode de cession partage d’ailleurs plusieurs similitudes avec le viager.

L’ULL est aussi un moyen, pour un bailleur social, de diversifier à la marge son offre à la location, en faisant abstraction de tout critère social, soit par initiative personnelle, soit parce que l’emplacement ne s’y prête pas. Dans ce cas de figure, on peut par exemple citer une opération de démembrement menée au cœur du 16ème arrondissement de Paris dans un magnifique immeuble en pierre de taille cédé en démembrement et pour lequel l’acquéreur de l’usufruit est CDC Habitat, filiale immobilière dédiée de la Caisse des Dépôts.

Caractéristiques de l’ULL pour l’investisseur en démembrement

Pour l’investisseur, les caractéristiques des biens auxquels est attaché un Usufruit Locatif Libre présentent le même fonctionnement général que dans le cas d’un Usufruit Locatif Social : achat décoté, absence de perception des loyers pendant la période de démembrement, récupération de la plein propriété à terme.

Néanmoins, il existe des différences notables à plusieurs niveaux. Tout d’abord, le profil immobilier est différent puisqu’en ULL, on a généralement affaire à des immeubles anciens, sur des emplacements prisés, en cœur de ville. Ensuite, la durée de démembrement ainsi que la décote proposée sont moins importantes qu’en ULS. Comme l’illustrent bien les 2 exemples cités plus hauts dans cet article, la convention de démembrement est le plus souvent établie sur une durée comprise entre 10 et 15 ans. Quant à la décote, elle baisse donc en conséquence et n’excède pas 30%.

Sur le plan fiscal, si l’exonération d’IFI vaut dans tous les cas, il y a une distinction à faire sur le plan de l’IR lorsqu’on est en ULL : c’est le statut du bailleur qui va permettre ou non la déductibilité des intérêts d’emprunt dans le cas d’un achat à crédit.
Dans les exemples plus haut, la déductibilité n’est pas possible sur l’opération dont le bailleur est privé alors que dans le cas du bailleur social, cela demeure envisageable même si les biens ne sont finalement pas occupés en tant que logement social au sens premier du terme.

En définitive, ULS et ULL présentent quelques différences qui se transformeront en avantages ou inconvénients selon le profil et les attentes de chaque investisseur. Toutefois, leurs différences demeurent nettement moins nombreuses que leurs points communs.

De plus, il ne faut pas perdre de vue que l’Usufruit Locatif Social, objet même de la création de l’investissement en démembrement, est et demeurera à l’avenir la norme en la matière.

L’apparition de l’Usufruit Locatif Libre et même de l’Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) n’est qu’un signe de la maturité du marché du démembrement et de l’offre à l’investissement mais n’aura vraisemblablement pas vocation à remplacer l’ULS à terme.

Principe du démembrement sur les SCPI

Lorsqu’on parle de démembrement on a souvent tendance à l’assimiler directement au partage d’une succession, or, investir en démembrement via les SCPI est tout à fait possible et représente une solution patrimoniale très avantageuse.

Le principe de démembrement d’un actif n’est pas une pratique récente puisque cette pratique date de 1804 et a été mise en place par le code civil dicté par Napoléon.
La pleine propriété va donc se départager en 2 parties bien distinctes, à savoir :

Dans le cadre d’un investissement en démembrement sur les SCPI, la finalité est différente du démembrement dans le cadre familial car le détenteur de la nue-propriété et le détenteur de l’usufruit ne se connaissent absolument pas,le démembrement est organisé par la société de gestion de la SCPI pour une durée fixée à l’avance et acceptée par les 2 parties.

Investir en démembrement en nue-propriété sur les SCPI vous permettra d’acquérir un plus grand nombre de parts que dans le cas d’un investissement en SCPI en pleine propriété ; le prix de la part pouvant subir une décote de plus de 30%, cela vous permettra également de ne pas supporter la fiscalité sur les loyers, les revenus locatifs étant perçus par le détenteur de l’usufruit.

Être détenteur uniquement de la nue-propriété vous permettra également de ne pas subir l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Finalement,à la fin de la durée de détention convenue,l’usufruit sera mécaniquement intégré à la nue-propriété. Le nu propriétaire est donc amené à détenirla pleine propriété à long terme.

L’une des principales motivations qui poussent les investisseurs à investir en démembrement sur les SCPI est l’avantage fiscal. En effet ,le démembrement en nue-propriété est le moyen parfait pour se constituer un patrimoine sans subir de fiscalité.

La SCPI EUROVALYS, une pionnière en Europe

Créé en 2015 par la société de gestion Advenis, Eurovalys est une SCPI de rendement qui investit principalement en Allemagne, sans pour autant s’interdire quelques achats d’opportunité ailleurs en Europe. Son patrimoine immobilier locatif est principalement constitué de bureaux, moteur principal du marché immobilier allemand.

Pourquoi l’Allemagne en particulier ?

Investir dans la SCPI Eurovalys permet donc

ELIALYS, jeune SCPI à haut potentiel

La SCPI ELIALYS est souvent mentionnée comme la petite sœur d’Eurovalys car elle fait suite à la création de cette dernière. En effet, créée le 15/05/2019 par la société de gestion AdvenisReim,ELIALYS est également une SCPI d’entreprise européenne.

En achetant des parts de la SCPI ELIALYS,l’investisseur se constitue un patrimoine complémentaire à celui d’Eurovalys car situé cette fois-ci en Europe du sud notamment l’Espagne et le Portugal. En effet,Elialysvise de s’implanter dans les pays du sud de la Zone Euro qui connaissent une grande reprise économique.
Cette SCPI offre non pas que des atouts de diversification mais aussi des atouts de rendement puisqu’en 2020, malgré sa jeune existence, Elialys a déjà distribué un dividende de 41€ par part qui correspond à un rendement de 4,1% net de fiscalité éntrangère.

En résumé, les SCPI de rendement Eurovalys et Elialys vous permettent de bénéficier d’un certain nombre d’avantages :

Investir en démembrement sur Eurovalys et Elialys, les principales clés de démembrement pour 2021 :

Conditions pour investir dans Eurovalys en démembrement

Conditions pour investir dans Elialys en démembrement

Profil type de l’investisseur en usufruit

Profil type de l’investisseur en nue-propriété

L’investissement immobilier est une solution d’investissement qui a les faveurs d’un bon nombre de personnes. En effet, la pierre étant considérée comme une valeur refuge.
De ce fait, plusieurs solutions existent sur le marché permettant d’accéder à la propriété. Et parfois, on peut même faire d’une pierre deux coups en investissant sur un projet réunissant plusieurs de ces solutions : c’est notamment le cas de l’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier.

Nous allons revenir dans cet article sur les 2 concepts que sont le démembrement et le déficit foncier avant de voir comment ils peuvent être réunis au sein d’un même investissement.

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La Nue-Propriété temporaire optimisée au déficit foncier, fonctionnement

Tout d’abord, il est important de préciser ce que sont le démembrement immobilier et le déficit foncier.

Rappels sur le démembrement immobilier :

Pour rappel, l’investissement en nue-propriété est l’acquisition d’une partie seulement d’un bien démembré. Il s’agit plus précisément de l’achat pour une durée temporaire et définie à l’avance de la seule nue-propriété de l’actif immobilier visé.

La technique juridique permettant de scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts, l’usufruit et la nue-propriété, est l’opération de démembrement. Ici, l’usufruit est donc acquis par une partie distincte. Son propriétaire sera appelé l’usufruitier et dans le cas d’une convention de démembrement temporaire avec une durée donc définie à l’avance, c’est ce dernier qui aura la charge de la gestion du bien.

Le nu propriétaire a le droit de disposer du bien ou de le revendre. Mais il ne peut pas l’utiliser pour son usage personnel. L’usufruitier, de son côté, n’a pas ces prérogatives ; il peut juste utiliser le bien et en percevoir les revenus.

A l’échéance de la durée de démembrement, l’usufruit est automatiquement restitué au nu-propriétaire.

Rappels sur le déficit foncier :

Le déficit foncier est le fait de déduire le montant des travaux engagés pour la rénovation d’un bien acquis en vue de sa mise en location. Cette technique permet de réduire l’imposition puisqu’au-delà de la possibilité de déduire le montant des travaux, l’investisseur peut déduire d’autres types de frais.

De fait, un déficit foncier est créé dès lors que l’ensemble des charges déductibles relatives à l’achat et la gestion du bien, c’est-à-dire les travaux ainsi que les charges usuelles de gestion, la taxe foncière et le coût de l’éventuel crédit contracté dans le cadre de l’acquisition du bien (frais de dossiers, de garanties, assurance du prêt, intérêts d’emprunt) sont supérieurs sur un exercice fiscal à l’ensemble des revenus locatifs perçus par le propriétaire.

Le déficit foncier est donc un résultat négatif qui peut se reporter dans certaines limites sur le revenu global puis sur les futurs bénéfices fonciers du déclarant.

Finalement, le mécanisme du déficit foncier est synonyme de diminution du revenu imposable et donc de défiscalisation pour le propriétaire du bien concerné. L’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier est donc un montage proposé aux investisseurs afin de pouvoir répondre à plusieurs objectifs notamment la constitution de patrimoine et la réduction de l’imposition. Il allie les avantages patrimoniaux d’une acquisition en démembrement temporaire aux avantages fiscaux engendrés par le déficit foncier.

Caractéristiques et fonctionnement de l’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier

Comme pour tout investissement, il est important de connaitre les caractéristiques et les avantages qu’il renferme.

Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier, la phase d’investissement porte sur l’acquisition de la nue-propriété d’un bien situé en cœur de ville. Il s’agit généralement d’immobilier de caractère, au profil architectural atypique ou remarquable.

Pour pouvoir être exploité et loué durablement, ce bien doit généralement être réhabilité grâce à des travaux d’envergure. Les dépenses engendrées sont alors déductibles des revenus fonciers existants et reportables sur les 10 ans à venir.

Une fois le bien acquis et rénové, sa gestion est assurée par l’usufruitier. De ce fait, le nu propriétaire n’a aucune charge de gestion locative. A partir du moment où le bien est totalement réhabilité, il est exploité par l’usufruitier via une mise en location qui permettra de générer des revenus fonciers pour cet usufruitier. A cette occasion, un contrat de bail est mis en place entre l’usufruitier et les locataires.

Par ailleurs, la convention de démembrement établie initialement entre nu-propriétaire et usufruitier prévoit que l’entretien du bien soit à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée de démembrement. Cela recouvre généralement une période d’une quinzaine d’années.

Au terme du démembrement, le bien doit être remis par l’usufruitier au nu propriétaire en bon état. Le nu propriétaire devient donc plein propriétaire automatiquement et gratuitement et en perçoit ensuite les loyers jusqu’à l’extinction du bail de location.

Pour rappel, l’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier permet de déduire des revenus fonciers perçus, le montant des travaux. Lors d’un investissement en démembrement, le nu propriétaire va se porter acquéreur d’une partie seulement du bien, et va donc l’acheter à un prix décoté. Il va payer généralement 70 à 75% de la valeur totale en plein propriété. L’usufruitier s’acquittera des 25 à 30% du prix restant.

Sachant que l’enveloppe de budget travaux est intégrée en amont dans le prix d’acquisition du nu propriétaire, le prix de revient de l’investisseur d’une nue-propriété optimisée au déficit foncier sera équivalent au prix de la nue-propriété – la quote-part des travaux réalisés, déductibles des revenus fonciers existants ou à venir.

Exemple :

Achat d’un appartement totalement rénové dont le prix en pleine propriété est estimé à 8.600€/m2.

Admettons que l’acquéreur dispose d’une TMI (tranche marginale d’imposition) à 41%.

Avantages de l’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier, qui est concerné ?

En termes de fiscalité, pour le nu propriétaire, cet investissement ne génère pas de nouvel d’impôt (pas d’impôt sur le revenu et pas de prélèvements sociaux). Par ailleurs, autre avantage tout aussi intéressant, la valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans l’assiette taxale de l’IFI.

Pour les investisseurs ayant déjà une fiscalité existante, ce montage permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers existants si l’investissement a été réalisé à crédit. Les travaux réalisés sont eux imputables sur les revenus fonciers et reportables sur 10 ans dans la limite de 10 700 €/an.

Ce montage d’investissement est indiqué pour des personnes souhaitant se constituer un patrimoine, transmettre leur patrimoine et réduire durablement le montant des travaux des revenus fonciers déjà existants.

Globalement, de par la nature des gains fiscaux (impact lié à la TMI, préexistence de revenus fonciers) et le type de biens concernés (immobilier de caractère, prix au m2 assez élevé), l’investissement en nue-propriété optimisée au déficit foncier s’adresse donc principalement à des profils de cadres supérieurs disposant de revenus conséquents et d’un patrimoine immobilier déjà développé.

L’intérêt de cet investissement réside dans le fait de pouvoir se constituer un patrimoine dont le prix d’acquisition est décoté, de pouvoir procéder à la déduction du montant des travaux, de récupérer la pleine propriété du bien sans démarche particulière et ce, gratuitement mais aussi en cas de revente, de réaliser une plus-value immobilière qui correspond à la différence entre le prix de vente en pleine propriété à l’issue du démembrement et du prix d’acquisition du foncier en pleine propriété.

Fort de plus de quinze ans d’existence, l‘investissement en démembrement temporaire est un dispositif qui attire de plus en plus les français de part sa fiscalité avantageuse. Zoom sur l’investissement en démembrement dans des logements sociaux de qualité.

Le démembrement immobilier, fonctionnement et pourquoi y investir ?

En immobilier, l’investissement en démembrement temporaire de propriété est un micromarché puisque plus de 5.000 logements sont éligibles à ce dispositif et sont disponibles à la commercialisation chaque année.

Il s’agit donc d’un investissement « de niche » si l’on rapporte ce nombre aux plus de 300.000 nouveaux logements qui sont construits chaque année. Toutefois, s’il est peu répandu et donc peu connu, ce mécanisme présente de nombreux intérêts pour l’investisseur.

En effet, le démembrement permet de se porter acquéreur de la seule nue-propriété d’un bien immobilier de façon temporaire. La durée du démembrement est déterminée dès la conception du programme et donc connue de l’investisseur au tout début du processus d’acquisition. Généralement, cette durée est d’environ 15 ans.

Pendant que l’investisseur acquiert la nue-propriété, c’est-à-dire les murs du biens, l’usufruit est confié à un bailleur institutionnel. C’est ce dernier qui prendra en charge la gestion du bien et pourra le louer pour en percevoir les loyers pendant le temps que dure le démembrement.

Il manque des informations liées au démembrement temporaire ? N’hésitez pas à contacter nos conseillers, experts en gestion de patrimoine !

Par conséquent, l’investisseur qui n’achète qu’une quote-part du bien et non sa totalité, va bénéficier d’une décote importante sur son prix d’achat, qui peut dépasser les 40% de rabais. C’est donc un excellent moyen de devenir propriétaire d’un bien immobilier à moindre coût et sans aucune contrainte de gestion locative ou d’entretien du bien à moyen terme, puisque ce rôle incombe à l’usufruitier.

Les autres avantages de l’investissement en nue-propriété temporaire sont de nature fiscale puisqu’en ne percevant aucun loyer durant la période de démembrement, l’investisseur ne va pas venir alourdir sa fiscalité quotidienne. Encore mieux : il peut même la réduire s’il est assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière puisque la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI.

L’usufruit locatif social, un investissement responsable avant tout

Il est à noter que l’organisme à qui est confié l’usufruit lorsqu’un particulier investit en démembrement immobilier est toujours un bailleur social. Et c’est un rouage essentiel, pour ne pas dire l’élément central du dispositif de démembrement temporaire. En effet, le principe du démembrement temporaire a été imaginé et conçu pour répondre aux problématiques de manque de logements à loyer abordable dans les zones à forte densité de population.

Les programmes proposant des logements disponibles en démembrement temporaire sont donc toujours situés en cœur de ville dans des zones urbaines denses, au dynamisme économique certain et à la croissance démographique soutenue. Ces programmes sont systématiquement conçus en accord avec les municipalités et collectivités locales concernées, qui entendent mener des politiques visant à favoriser l’accès au logement des actifs et des étudiants entre autres.

On constate d’ailleurs que la majeure partie des opérations en démembrement voient le jour dans des zones où le coût moyen d’un logement est bien supérieur à la moyenne nationale, c’est notamment le cas en région parisienne et dans le Sud-Est avec la Cote d’Azur.

Il s’agit donc d’un investissement responsable visant à faciliter l’accès au logement abordable au plus grand nombre. Ce dispositif est complémentaire des autres dispositifs plus traditionnels de création de logements sociaux et intermédiaires. C’est un modèle collaboratif qui vise à produire de l’habitat social en faisant appel à l’épargne privée.

Pour toutes ces raisons, l’usufruit est plus précisément appelé ULS : Usufruit Locatif Social. La gestion des biens et leur exploitation durant la période de démembrement est donc confiée à un bailleur social.

Les bailleurs sociaux sont des organismes HLM reconnus qui gèrent des parcs immobiliers comptant plusieurs milliers de logements. Leur expérience et leur pérennité est donc un gage de sécurité pour l’investisseur qui voit son bien immobilier confié à une société sérieuse et expérimentée.

D’ailleurs, chaque bailleur-usufruitier s’engage à remettre en bon état d’habitabilité le bien à la fin du démembrement, avant remise des clés au nu-propriétaire désormais plein propriétaire de son bien.

Un avantage fiscal supplémentaire est accordé au nu-propriétaire ayant confié son bien à un bailleur social : durant la période démembrement et dans le cas d’un investissement à crédit, il pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt générés par son achat en nue-propriété !

Le logement social constitue t-il un frein à l’investissement en démembrement ?

Cette question se pose légitimement puisque c’est généralement la principale crainte émise par les investisseurs lorsqu’ils commencent à s’intéresser au démembrement temporaire.
De fait, nous avons tous en tête l’image clichée du logement social qu’est la barre HLM de 20 étages complètement éloignée des centres-villes et des commodités.

Mais la réalité du logement social est bien plus nuancée et contrairement à ce qu’on pourrait penser, il existe plusieurs catégories de logements dits sociaux : les PLAIS, PLUS, PLS, PLI… Ces différents acronymes permettent de différencier les logements en fonction de leur « accessibilité » puisque les critères de revenus des locataires varient d’une catégorie à l’autre. Les biens éligibles au démembrement temporaire de propriété sont destinés aux catégories supérieures du logement social.

Plus précisément, les logements en démembrement temporaire visent sur tout les étudiants et les actifs. De fait, la grande majorité des biens démembrés sont de type PLS. A titre d’illustration, un célibataire vivant en Ile-de-France qui perçoit un revenu annuel de 30.000€ peut bénéficier d’un logement PLS.

Certains opérateurs spécialistes du démembrement proposent mêmes des biens en LI (logements intermédiaires) pour lesquels les plafonds de ressources des locataires sont sensiblement les mêmes que ceux dévolus au dispositif Pinel.

Par ailleurs, il faut savoir que les logements concernés par le démembrement temporaire relèvent souvent d’opérations dites « en diffus ». Cela signifie que dans un même immeuble, des biens seront proposés en démembrement, d’autres à l’achat en résidence principale et d’autres encore à l’investissement locatif plus classique de type Pinel par exemple.

Les prestations et finitions proposées sont donc celles des standards de l’immobilier neuf ou rénové pratiquées habituellement par les principaux promoteurs du marché, sans distinction selon la destination finale du bien.

Vous l’aurez compris, en ce qui concerne l’investissement en démembrement, on est donc très loin de l’image réductrice du logement social malheureusement très ancrée dans l’imaginaire collectif.

Investir en nue-propriété temporaire, c’est même tout le contraire : l’assurance d’un emplacement rare et attractif, avec des prestations de qualité, le tout à un prix défiant toute concurrence !

L’année 2020 touche bientôt à sa fin. Une année qu’on aura passé pour presque moitié à la maison. Une année éprouvante sur le plan professionnel pour de nombreux Français. Une année difficile sur les plans économique et social. Sur le plan des investissements, l’année a également été chaotique et les questions sur 2021 sont nombreuses…

2020, une année pour rien en matière d‘investissements ?

Dans cet environnement si particulier, les épargnants ont été nombreux à adopter une position attentiste et ont mis leurs projets en pause, renforçant ainsi les encours des livrets A, livrets de développement durable et solidaire (LDDS) et autres fonds euros des assurances-vie.

De fait, la collecte 2020 cumulée des livrets A et LDS s’élevait fin septembre à près de 33 milliards d’euros. Le total d’encours sur ces deux supports d’épargne dépasse à présent 444 milliards d’euros, ce qui constitue un record. Ce chiffre est tout à fait paradoxal puisque la rémunération servie par ces livrets est au plus bas, à 0,5%. Mais cette tendance traduit bien le manque de confiance et la frilosité des épargnants ces derniers mois.

Le ralentissement de la collecte sur le 4ème trimestre de l’année pourrait toutefois laisser entrevoir un changement de stratégie des Français en matière d’investissement pour les mois à venir.

Conséquence directe de cette épargne de précaution record, l’attentisme généralisé en matière de placements a impacté tous les secteurs d’investissement et les types de produits. Sur les marchés financiers, la forte volatilité a freiné bien des ardeurs.

L’immobilier a aussi connu une baisse significative du nombre de transactions et les raisons sont multiples : diminution des stocks dans le neuf suite à l’arrêt des chantiers au 2ème trimestre, impossibilité de se déplacer pour visiter les biens ou passer chez notaire, resserrement des conditions d’octroi de crédit par les banques…

Enfin, même les SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier) ont connu une baisse de leur collecte par rapport à 2019 : -26% par rapport à la même période l’année dernière.

Toutefois, ces chiffres sont à relativiser car 2019 constituait une année record à ce niveau pour les SCPI. La baisse de 25% de la collecte observée en 2020 tend en fait plutôt à confirmer la bonne résilience de ce placement et sa place toujours un peu plus importante dans le cœur des Français (et dans leur portefeuille). Bien entendu, ce constat est fait toutes propositions gardées, puisque la capitalisation globale des SCPI début octobre 2020 atteignait 70 milliards d’euros, chiffre qui n’est en rien comparable aux livrets règlementés cités plus haut.

Les investissements à suivre en 2021

L’arrivée imminente de vaccins contre le Sars-CoV-2 ou la Covid-19, selon la désignation qu’on donne au responsable de la plupart de nos maux en 2020, a déjà redonné un coup d’accélérateur aux principaux indices boursiers mondiaux.

Ceux-ci sont revenus à des niveaux très élevés, le CAC 40 dépassant notamment la barre des 5.550 points à l’heure où nous écrivons ces lignes. Entre perspectives de croissance intéressantes pour 2021 et fortes valorisations actuelles, l’éternel débat « est-ce le bon moment d’y aller ? » n’est donc pas prêt d’être résolu.

Les SCPI, investies principalement en immobilier d’entreprise, ont montré leur résilience, en dépit des restrictions et de la baisse d’activité de nombreux locataires professionnels. De fait, la distribution de loyers sur les 9 premiers mois de 2020 accuse une baisse d’à peine 9% par rapport à 2019.

Avec un TDVM (taux de rendement sur valeur de marché) moyen qui devrait s’établir autour des 4% pour 2020 dans un climat très défavorable, les SCPI devraient donc sortir grandies de ce test de résistance grandeur nature que constitue l’année en cours.

Les SCPI doivent également leur succès à leur facilité d’accès et les différentes façons d’y investir. En effet, il est notamment possible d’acquérir des parts de SCPI en démembrement temporaire.

A titre d’exemple, la SCPI PF Grand Paris gérée par Périal AM propose une décote de 18,5% pour toute personne souhaitant investir en nue-propriété sur une durée de 5 ans ou encore 32,5% de décote sur le prix d’achat en pleine propriété pour un investissement SCPI en nue-propriété de 10 ans.

Ce type d’investissement se conçoit sur le long terme et permet de profiter pleinement de la bonne tenue de l’immobilier dans la durée. PF Grand Paris s’appuie par ailleurs sur la dynamique de développement du Grand Paris.

Le sujet du télétravail qui pourrait entrainer des évolutions progressives dans les habitudes de fonctionnement des entreprises est par ailleurs bien intégré dans les stratégies des SCPI de bureaux qui privilégient avant tout des actifs récents ou rénovés, proposant des plateaux flexibles ayant un potentiel d’adaptabilité ou de transformation avéré.

Investir en démembrement immobilier en 2021

Au-delà des SCPI, l’investissement en nue-propriété temporaire est surtout possible sur des biens immobiliers en direct.
Pour rappel, le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien sur une durée déterminée (soit viagère, soit définie dans une convention de démembrement) pour en confier la nue-propriété et l’usufruit à deux personnes distinctes.

En partant de ce principe, certains opérateurs ont imaginé puis développé des solutions d’investissement en nue-propriété temporaire.

L’investisseur acquiert ainsi un bien avec une décote généralement comprise entre 30 et 40% sur le prix d’achat en pleine propriété. En contrepartie, il ne percevra aucun loyer mais sera également exonéré de toutes charges d’entretien et d’impôt foncier durant la période de démembrement définie, comprise entre 15 et 20 ans.

L’investissement en démembrement immobilier résulte à chaque fois d’une concertation entre le promoteur, les autorités locales et les bailleurs institutionnels puisque le but est de fournir une offre de logement social dans des communes qui en manquent.

Bien que parfois mal perçu par les investisseurs, le caractère social permet surtout de rendre accessibles les appartements visés à de jeunes couples d’actifs respectant des plafonds de ressources définis, à des entreprises dans le cadre de leur offre 1% logement, etc.
L’entretien du bien est assuré par le bailleur institutionnel. L’investisseur est donc certain de récupérer un bien en très bon état à l’issue du démembrement, qu’il pourra ensuite louer dans des conditions normales de marché puisque le logement perd de fait son caractère social à la fin du démembrement. Bien entendu, il peut aussi choisir de récupérer le bien pour en faire sa nouvelle résidence principale.

De plus, dans le cas d’un achat à crédit, l’acquéreur peut déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers éventuels.

Les biens disponibles à l’investissement en démembrement proviennent généralement un d’un allotement réduit prévu par le promoteur, les autres appartements étant vendus en résidence principale ou pour de l’investissement locatif. Il s’agit d’un marché de niche puisque les transactions sur des biens acquis en nue-propriété temporaire représentent à peine 1.500 lots chaque année.

Comme sur tout marché de niche, la demande de biens en nue-propriété temporaire est soutenue et ne devrait pas faiblir en 2021 puisque ce mode d’investissement présente de nombreux atouts.

Les avantages fiscaux sont multiples : absence d’impôt sur le revenu global, défiscalisation potentielle sur les revenus fonciers si achat par emprunt, sortie totale de l’IFI durant la période de démembrement. L’absence complète de gestion et le caractère de « valeur refuge » que revêt la pierre aux yeux des Français expliquent également ce succès.

Il n’est donc pas à exclure que certains épargnants recherchant la sécurité à long terme redirigent une partie de leurs (nombreuses) liquidités immobilisées actuellement sur des placements à rendement quasiment nul, vers ce type d’actifs en 2021.

Au-delà de l’aspect fiscal, la nue-propriété est aussi tout à fait adaptée aux personnes désireuses de diversifier leur patrimoine sur le long terme ou encore les expatriés qui peuvent ainsi investir en immobilier à distance et se préparer une potentielle résidence principale en cas de retour en France à la fin du démembrement.

L’investissement en nue-propriété temporaire se fait généralement sur des biens neufs ou rénovés mais un marché secondaire existe également et les opportunités en la matière sont de plus en plus fréquentes.

N’hésitez pas à consulter votre conseiller en gestion de patrimoine pour plus d’informations sur le sujet.

Malgré une année 2020 compliquée pour tout le monde du fait du contexte sanitaire, les SCPI démontrent une nouvelle fois leur résilience. En effet, le rendement locatif moyen sur l’ensemble du marché devrait afficher une baisse d’environ 10% en 2020 par rapport à 2019 puisque le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) est annoncé autour de 4% cette année contre 4,4% il y a un an.

La collecte des SCPI à la fin du 1er semestre 2020 avoisine les 3,5 milliards d’€. Bien évidemment inférieure par rapport à la même période en 2019, il faut noter que la collecte s’est contractée de 20% seulement. Malgré un 2ème trimestre 2020 de confinement strict, il la collecte nette est quant à elle restée largement positive.

Au niveau des investissements réalisés par les SCPI, les volumes sont tout à fait similaires au 1er semestre 2020 par rapport à la même période en 2019 avec un total de 3,5 milliards d’euros investis.

Quelles SCPI résistent le mieux à la crise ?

Et une fois encore, certaines catégories de SCPI devraient tirer leur épingle du jeu. De fait, s’il existe de fortes disparités de résultats parmi les SCPI de bureaux avec certaines qui atteindront l’objectif de distribution qu’elles s’étaient fixées en début d’exercice donc avant apparition du Covid (Primopierre, PF Grand Paris), d’autres accusent de fortes baissent (Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine).

Du côté des SCPI de commerces, les résultats sont dans l’ensemble mitigés dû aux nombreuses demandes de report et d’annulation de loyer reçues par les sociétés de gestion.

Finalement, ce sont les SCPI spécialisées et diversifiées qui vont à nouveau tirer les rendements vers le haut. Avec une stratégie ciblant des actifs « acycliques » (santé, éducation), à fort potentiel de développement (logistique, messagerie), ou « globale » avec des investissements dans plusieurs pays, ces SCPI semblent les plus à même de performer actuellement.

En effet, tous les secteurs économiques n’ont pas été impactés de la même façon par la crise et l’immobilier de logement (Kyaneos Pierre) ou la santé (Pierval Santé, Primovie) prévoient d’ores et déjà des niveaux de distribution conformes aux attentes pré-covid.

C’est dans ce contexte, que certains acteurs expérimentés ou novices sur le marché des SCPI ont choisi de lancer leur nouveau véhicule.

PF Hospitalité Europe, nouvelle SCPI de Périal

Périal AM n’est plus à présenter lorsqu’on évoque les SCPI. Après avoir créé la première SCPI de l’histoire en 1966 aujourd’hui connue sous le nom de PF Grand Paris, et 10 ans après avoir lancé la 1ère SCPI de bureaux intégrant une démarche environnementale (PFO2), la société de gestion incontournable innove encore une fois en lançant PF Hospitalité Europe.

Si la SCPI PFO tend déjà à s’internationaliser partiellement et compte quelques actifs liés à l‘hospitalité, Périal pousse la logique à fond avec PH Hospitalité Europe qui sera véritablement spécialisée. L’objectif affiché de PF HE est d’apporter une réponse aux besoins sociétaux et aux nouveaux types d’hébergement qui se développent dans l’ensemble de la Zone Euro.

Ainsi, elle cible les secteurs de la santé (cliniques, établissement de soins et de réadaptation, EHPAD), l’hôtellerie (résidences d’affaires, hôtels, auberges de jeunesse) et vise plus globalement à apporter des solutions à l’évolution des besoins démographiques (résidences étudiantes, coliving, résidences seniors) …

Au-delà d’une stratégie prometteuse sur le papier, la SCPI PF Hospitalité Europe souhaite apporter encore plus de sécurité et de visibilité aux investisseurs en se positionnant sur des immeubles loués via des baux de longue durée (> 10 ans), comportant des risques locatifs faibles puisque transférés aux exploitants des actifs et non aux locataires finaux des immeubles (étudiants, personne âgée, colocataires…) lorsqu’il s’agit de résidences de services.

Ce constat vaut également pour les cliniques, les crèches et centres de formation visés par la SCPI. Enfin, l’hôtellerie est toujours un secteur au potentiel de croissance très élevé avec le développement du tourisme mondial et une capacité d’hébergement hôtelière en Europe en sous offre, d’autant que notre continent attire à lui seul 50% de la demande touristique mondiale.

Et bien que le tourisme soit à l’arrêt actuellement, il est bon de rappeler que la SCPI est un placement qui s’envisage sur le long terme. A ce titre, PF HE cible des secteurs à fort potentiel qui devraient lui permettre d’atteindre son objectif affiché de 5% de distribution annuelle.

Optimale, 1ère SCPI du groupe Consultim

Consultim AM est la dernière-née des sociétés de gestion de SCPI. Cette société indépendante a été lancée en 2020 et s’appuie notamment sur l’expertise d’un groupe qui compte plusieurs marques comme Cerenicimo et LB2S, spécialisés dans les résidences de services et l’immobilier géré (résidences étudiantes, seniors, ehpad, tourisme, affaires), Iplus Diffusion (habitation et immobilier en démembrement) ou encore Cerenicimo Finance qui gère le fonds LF Cerenicimo +, 1er OPCI grand public spécialisé dans le meublé.

La SCPI Optimale ambitionne de proposer aux épargnants une nouvelle solution immobilière basée sur des actifs de proximité loués à des locataires fonctionnant en circuit court et ayant un rayonnement local avéré, et cible ainsi des immeubles de taille inférieure à 10 millions d’€ moins exposés à la concurrence des grands investisseurs institutionnels.

L’approche résolument opportuniste d’Optimale s’appliquera sur tous types d’actifs : bureaux, commerces, services, résidentiel… afin de diversifier au maximum le risque locatif.

Enfin, contrairement à sa consœur PF Hospitalité Europe, la SCPI gérée par Consultim AM entend se focaliser exclusivement sur le territoire français.

Le TDVM cible d’Optimale est compris entre 5 et 6%, les loyers seront versés mensuellement aux associés et le délai de jouissance initial est très court puisqu’il n’excèdera pas un trimestre pour toutes les souscriptions intervenant à partir du 1er janvier 2021.

Enfin, contrairement à nombre de SCPI qui peinent parfois à verser des dividendes dignes de ce nom dès leur 1ère année de lancement, la SCPI Optimale ayant déjà amorcé des investissements grâce à la contribution initiale des associés de Consultim AM, les investisseurs peuvent ainsi accéder à un patrimoine diversifié et des revenus immédiats (une fois le délai de carence écoulé).

Investir en démembrement en SCPI Optimale et PF Hospitalité Europe

PF Hospitalité Europe est d’ores et déjà disponible en démembrement. Fort de son vécu sur ses précédentes SCPI PF Grand Paris, PFO et PFO2, Périal a souhaité rendre accessible sa nouvelle SCPI en démembrement sur un nombre très large d’années.
De fait, PF HE dont la part en pleine propriété est fixée à 200€, propose du démembrement sur des durées allant de 5 à 15 ans.

À titre d’exemple, un investissement en nue-propriété sur une durée de 5 ans permet d’acquérir les parts à un prix unitaire de 159€ soit une décote de 20,5%. Cette décote est de 35% sur 10 ans pour un prix de part à 130€ et monte à 43% sur 15 ans, la part passant alors à 114€.

L’investissement est donc accessible en nue-propriété mais également en usufruit. Par extension, le prix de la part en usufruit temporaire de 5 ans est donc à 41% et grimpe à 86€ sur 15 ans.

La SCPI Optimale, quant à elle, propose uniquement l’achat de part en nue-propriété temporaire puisque la société de gestion a décidé de confier l’usufruit correspondant à un seul et unique institutionnel.

Pour plus de détails sur les durées de démembrement et décote proposées sur Optimale, vous pouvez consulter votre conseiller en gestion de patrimoine.

Le démembrement de propriété est une technique peu connue du grand public, bien que renfermant plusieurs avantages pour l’investisseur. Peu utilisée, mais de plus en plus évoquée surtout lorsqu’on élabore des stratégies patrimoniales, le démembrement de propriété peut s’avérer être un outil dont chaque épargnant peut se servir. Toutefois, il est important de veiller à certaines précautions afin de réussir son investissement en démembrement.

Recours au démembrement : définir son objectif patrimonial

Avant de réaliser un investissement en démembrement de propriété, il est important de définir de manière claire, les objectifs patrimoniaux que l’on souhaite atteindre. En effet, le démembrement de propriété présente l’atout de pouvoir répondre à plusieurs objectifs.

Ainsi, un investisseur peut se constituer un patrimoine à un prix décoté grâce à ce mécanisme qui lui permet d’acquérir la nue-propriété du bien, c’est-à-dire le droit d’en disposer mais avec l’impossibilité de percevoir les revenus pendant une durée définie. Cela lui permettra également d’optimiser sa fiscalité puisque la charge des impôts revient à l’usufruitier.

Dans le même ordre d’idée, une personne souhaitant se constituer des revenus immédiats sur une période préalablement déterminée, peut avoir recours à ce même mécanisme mais en acquérant l’usufruit puisque ce droit lui confère la capacité de jouir du bien, de l’occuper et d’en tirer les revenus. Toutefois, l’ensemble des charges et impôts liés au bien, lui incombent.

Enfin, le démembrement est généralement utilisé en sa qualité d’outil d’aide à la transmission de patrimoine. Le plus souvent, ce sont les parents qui conservent l’usufruit du bien, donnant la nue-propriété à leurs enfants. Cela leur permet de supprimer les droits de succession selon les montants en jeu, voire de les annuler complètement. Durant la durée de démembrement, les parents perçoivent donc des revenus. A leur décès, les enfants nus propriétaires recouvreront l’entièreté de la propriété du bien sans s’acquitter de droits de succession. Ils pourront ensuite disposer librement de l’actif immobilier.

Choisir la bonne durée de démembrement

Il existe deux types de démembrement :

Pour rappel, la durée du démembrement temporaire est fixée de manière contractuelle tandis que la durée du démembrement viager, dépend de la vie de l’usufruitier. Le démembrement viager prend donc fin au décès de l’usufruitier. Ainsi, il y a un aléa fort dans le cadre du démembrement viager.

Lorsqu’on souhaite réaliser une opération en démembrement, il convient donc de tenir compte de l’objectif final et de son profil patrimonial afin d’être fixé sur le bon type de démembrement pour lequel opter.

Souhaite-t-on préparer sa succession, optimiser sa fiscalité sur le revenu, sortir ou réduire le montant de son impôt sur la fortune immobilière, combler un déficit foncier préalablement constitué… ?

Investissement en démembrement : acheter au bon prix

L’un des intérêts du démembrement de propriété et en l’occurrence de l’investissement en démembrement temporaire, réside dans l’achat à un prix décoté. Qu’il s’agisse du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, chaque partie bénéficie d’une décote sur le prix d’acquisition. Le pourcentage de cette décote dépendra du type de démembrement (temporaire ou viager), de l’âge de l’usufruitier et de la durée de démembrement, du rendement attendu de l’actif objet du démembrement.

Ce type d’opération permet par ailleurs d’acquérir un bien immobilier qui aurait été hors de portée en pleine propriété. Il convient de ce fait, lors d’une acquisition en démembrement, de vérifier la qualité du bien ainsi que son emplacement et de comparer le prix d’acquisition en démembrement aux prix pratiqués sur le marché immobilier dans le même secteur géographique.

Le démembrement convient-il à mon profil ?

La solution d’acquisition que constitue le démembrement de propriété s’adapte à plusieurs profils d’investisseurs. Vous l’aurez donc compris, avant d’opter pour une opération en démembrement de propriété, il convient de s’assurer que celle-ci s’adresse bien à votre profil d’investisseur et à votre objectif.

Le démembrement de propriété est généralement utilisé pour préparer la transmission de son patrimoine. Sont donc concernées des personnes âgées de plus de 60 ans ayant déjà constitué et diversifié leur patrimoine.

Il peut être également utilisé afin de se constituer un patrimoine pour les nus propriétaires et se procurer des revenus pour les usufruitiers.

Les précautions à prendre dans le cas d’une opération de démembrement sont donc multiples. Qu’il s’agisse d’un achat d’un bien démembré ou du démembrement d’un bien existant au sein de son patrimoine, les conséquences de cette démarche sont nombreuses et surtout durables puisqu’on est généralement sur un horizon de moyen à long terme. Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous tourner vers votre conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous aiguiller et vous accompagner dans ce processus.

Lors de la vente d’un bien immobilier détenu en plein propriété, résidence principale mise à part, la plus-value est imposée selon un barème bien défini.

En revanche, lorsqu’il s’agit d’un bien démembré, les règles sont plus complexes. De même, la question de la répartition de cette imposition entre nu-propriétaire et usufruitier se pose…

Règles générales de l’imposition sur la plus-value immobilière

Classiquement, la plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien. En cas de résultat positif, il y a donc un gain qui est imposé au taux de 19% auquel s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux (CSG/CRDS).

Ces taux de fiscalité s’appliquent sur la plus-value après un abattement en fonction de la durée de détention du bien. En effet, après 5 années de détention, la plus-value imposable est calculée selon le barème suivant :

Source : Le site officiel de l’administration française

Les différentes possibilités de cession d‘un bien démembré

Si ce barème s’applique pour tous les biens immobiliers vendus par un plein propriétaire, qu’en est-il d’un bien démembré ?
Il convient alors de distinguer plusieurs cas de figure :

1- Cession de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien détenu par un plein propriétaire

Dans le cas de la cession du droit d’usufruit ou de la seule nue-propriété par un vendeur ayant acquis au préalable le bien en plein propriété, le prix d’achat du droit concerné est déterminé en fonction du prix de cession théorique en pleine propriété auquel s’applique le barème de l’article 669 du CGI. Cela aboutit ainsi à une clé de répartition entre valeur d’usufruit et de nue-propriété.

Ce partage des valeurs est déterminé en fonction de l’âge de l’usufruitier :

2- Cession d’un bien en pleine propriété après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété

Le cas de la vente d’un bien après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété est une situation relativement fréquente suite à une succession. En effet, il peut s’agir d’un bien dont le vendeur a été nu-propriétaire et ce dernier décide de le céder après le décès de l’usufruitier. L’immeuble est alors vendu en pleine propriété.

Le prix de cession est fixé librement par le vendeur. Le sujet ici est de déterminer la valeur de la plus-value immobilière. Dans le cas où la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux, c’est-à-dire achetés tous deux, il s’agira simplement de la différence entre prix de cession et prix d’achats initiaux.

Mais lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction (héritage), on considère son prix d’acquisition comme nul. Pour déterminer la valeur de la plus-value imposable, on prend néanmoins comme référence la valeur de la pleine propriété au moment de la donation de la nue-propriété au cédant.

3- Cession conjointe de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien démembré

Dans le cas d’une vente conjointe des 2 composantes de la pleine propriété par l’usufruitier et le nu-propriétaire, le prix est alors ventilé pour faire apparaître séparément la valeur de cession de chacun.

4- Cession de la nue-propriété ou de l’usufruit détenu isolément par le vendeur

Enfin, si le droit cédé, nue-propriété ou usufruit, a été acquis isolément avant d’être vendu, le prix est fixé librement entre acheteur et vendeur avec possibilité d’utiliser un calcul basé sur la valorisation économique de l’usufruit ou la valorisation fiscale du barème de l’article 669 du CGI tenant compté de l’âge de l’usufruitier au moment de la cession.

Comment déterminer l’abattement sur la plus-value immobilière d’un bien démembré ?

Une fois la vente effectuée et la plus-value identifiable, il reste donc à calculer l’abattement sur la plus-value immobilière. Pour cela, il convient de bien identifier la durée de détention.

Enfin, dans le cas d’une vente d’un bien après réunification de la pleine propriété, comme c’est souvent le cas, la durée de détention doit être comptabilisée à partir de l’acquisition la plus ancienne entre nue-propriété et usufruit. Il s’agit alors souvent de la nue-propriété si cela fait suite à une donation succession, et cela s’entend indifféremment qu’elle ait été acquise initialement à titre onéreux, à titre gratuit ou par extinction.

Lorsqu’un propriétaire procède au démembrement d’un bien immobilier, c’est généralement pour donner la nue-propriété et conserver l’usufruit. Typiquement, des parents qui souhaitent anticiper leur succession seront enclins à céder la nue-propriété d’une résidence secondaire, voire de leur résidence principale à leurs enfants, en conservant l’usufruit et donc le plein usage du bien. Mais l’inverse est-il possible : peut-on donner l’usufruit et le cas échéant, quels sont les avantages d’une telle opération ?

Peut-on céder l’usufruit d’un bien ?

L’action de démembrement implique plusieurs acteurs puisqu’on sépare alors la pleine propriété en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.
Au premier abord, l’usufruit semble rassembler tous les avantages habituellement dévolus au propriétaire puisque c’est à l’usufruitier que revient l’usage du bien ainsi que la possibilité d’en tirer des revenus. Donc en cas de mise en location du bien démembré, c’est à l’usufruitier que bénéficiera toutes les retombées financières des loyers. En contrepartie, l’usufruitier est tenu d’entretenir le bien et d’en assurer la bonne gestion.
Le nu-propriétaire, quant à lui, demeure propriétaire des murs et il a donc théoriquement pouvoir de décision sur la destinée du bien : le vendre, le modifier, le détruire…

Lorsqu’un plein propriétaire décide de démembrer son actif, il peut donc tout à fait céder l’une ou l’autre des parties : la nue-propriété comme l’usufruit. Les 2 cas de figure sont possibles mais avant de procéder au démembrement il faut bien évaluer ses objectifs et les impacts fiscaux que cela va engendrer.

Pourquoi donner l’usufruit à ses enfants ?

Donner l’usufruit d’un bien à ses enfants est un moyen de les soutenir financièrement puisqu’en tant qu’usufruitiers, ils pourront ainsi mettre le bien en location et percevoir des revenus complémentaires. Bien entendu, le ou les usufruitiers peuvent aussi utiliser le bien pour se loger. C’est une option très pertinente lorsque les enfants sont en pleines études ou débutent leur vie professionnelle. De façon générale, cela permettra aux usufruitiers de mieux faire face à d’éventuelles difficultés financières.

Généralement, lorsqu’on procède ainsi à une donation d’usufruit, cela vise souvent à remplir des objectifs temporaires et la durée du démembrement est donc prévue sur une période définie à l’avance. L’acte de démembrement est à réaliser chez un notaire et toutes les conditions doivent être clairement définies dans la convention de démembrement établie pour l’occasion.

Cette visée temporaire se justifie d’autant plus dans un cadre familial que lorsque les parents nus propriétaires décèdent, le ou les usufruitiers ne récupèrent pas automatiquement la pleine propriété et des droits de succession sont ainsi à prévoir.

Alors que dans la situation inverse, à l’extinction de l’usufruitier, la pleine propriété revient systématiquement entre les mains du nu-propriétaire d’où la pertinence de l’opération de démembrement dans ce sens sur le plan de la transmission patrimoniale.

Quelle fiscalité lorsqu’on donne l’usufruit à ses enfants ?

Qu’il s’agisse d’un investissement avec démembrement ensuite ou du démembrement d’un bien déjà en patrimoine, la donation d’usufruit a forcément des répercussions fiscales.
Dans le cas d’un bien loué, le nu-propriétaire après s’être défait de l’usufruit, ne percevra plus les loyers donc sa fiscalité va s’en trouver d’autant diminuée puisqu’il n’aura plus d’impôt à payer sur les revenus fonciers ni de taxe foncière à acquitter.
De même qu’en faisant sortir l’usufruit du patrimoine, c’est l’intégralité de la valeur du bien nue-propriété incluse, qui sort alors de l’assiette du patrimoine taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière qui a remplacé l’ISF).

Il convient néanmoins d’être vigilant lors de la donation d’usufruit car en cas de contrôle, l’administration fiscale vérifiera certainement que cette opération de démembrement est justifiée et que la principale motivation de ce démembrement avec donation d’usufruit n’est pas d‘ordre fiscal.
En effet, le bénéficiaire de l’usufruit doit avoir un besoin réel des revenus générés par la location du bien immobilier visé, ou en avoir un usage personnel. Dans le cas contraire, l’administration fiscale peut estimer qu’il s’agit d’un abus de droit et exiger alors le règlement de pénalités de la part du nu-propriétaire.

Par ailleurs, comme tout acte de donation, le don d’usufruit est soumis à des droits dont le montant, calculé par le notaire, est proportionnel à la durée du démembrement. Dans le cas d’un don d’usufruit aux enfants, les parents bénéficient des abattements légaux en franchise de droits : 100.000€ donné par parent à chaque enfant sur une période de 15 ans.

Rappelons enfin que toute personne ayant une surface d’investissement disponible et souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à long terme sans avoir pour autant un besoin immédiat de l’usufruit peut investir directement en nue-propriété temporaire dans l’un des nombreux programmes immobiliers disponibles à cet effet.

Nous vivons actuellement une situation inédite avec la pandémie du Covid-19 qui paralyse des pans entiers de l’économie mondiale. En France comme dans de nombreux autres pays, le confinement est de mise et pourrait durer plusieurs semaines. Au-delà de l’aspect anxiogène que cette crise sanitaire induit auprès de nombreux investisseurs, on peut aussi s’interroger sur sa durabilité et les impacts que cela peut avoir sur le marché immobilier : est-il favorable d’investir en démembrement en période de crise ?

Faut-il craindre une crise de l’immobilier ?

Ces dernières années, le marché immobilier a connu une croissance importante que certains observateurs avisés considèrent comme un mouvement euphorique, là où d’autres estiment qu’il s’agit simplement d’une évolution normale et logique, compte tenu de l’évolution démographique et du déficit structurel de l’offre par rapport à la demande.

L’environnement de taux bas et l’appétence des Français pour la pierre a alimenté cette envolée des prix. Le prix au mètre carré a dépassé depuis quelques temps les 10.000€ à Paris, et est bien supérieur à 4.000 € dans plusieurs villes de Province comme Lyon, Bordeaux, Nice, Aix-en-Provence…

Mais la crise sanitaire du Covid-19 est venue brusquement stopper cette dynamique. Les chantiers sont à l’arrêt, les agences sont fermées. Même les banques sont contraintes de lever le pied sur les nouvelles demandes de crédit.

Il est acquis que le secteur immobilier risque d’être durement affecté par cette crise. Les nombreux retards pris dans les travaux de construction vont entraîner des décalages de livraison et possiblement des reports de nouvelles mises en chantier. Il s’agit donc ici de considérations économiques pouvant impacter principalement les promoteurs dans leur fonctionnement. Néanmoins, de nombreux spécialistes s’accordent pour dire qu’une baisse forte et durable des prix n’est pas à l’ordre du jour.
Contrairement à la crise financière de 2008, on est ici sur une crise sanitaire, donc par essence ponctuelle, contre laquelle les Etats et les Banques Centrales ont rapidement sortis les grands moyens pour en minimiser les effets sur l’économie réelle.

Finalement, si on parvient à laisser derrière nous cette crise sanitaire liée au Covid-19 dans des délais raisonnables, l’impact ne devrait être que conjoncturel, sans atteindre profondément les fondamentaux de l’immobilier.

Les atouts de l’immobilier en démembrement pour investir en période de crise

Le démembrement, un rempart contre la crise

Investir en démembrement permet de se positionner sur des actifs neufs ou totalement rénovés, en immobilier de qualité, voire de grand standing. L’offre proposée sur le marché du démembrement est d’autant plus intéressante que les emplacements sont généralement de premier ordre, dans des zones à forte demande : région parisienne, grandes métropoles régionales telles que Strasbourg, Nantes, Toulouse ainsi que la Côte d’Azur.

Dans le neuf, la qualité des biens proposés à l’investissement en nue-propriété, résolument modernes, dotés généralement d’ouverture vers l’extérieur (balcon, terrasse) et le soin apporté à leur environnement (jardins, parcs arborés) sont autant de gages d’attractivité puisque des périodes de confinement comme nous en vivons actuellement peuvent amener certains occupants à revoir leurs critères idéaux de logement et privilégier ainsi ce type de configuration plus actuelle et ouverte vers l’extérieur.

En acquérant la nue-propriété immobilière pour une durée fixée à l’avance, on s’assure d’avoir un bien correctement géré et entretenu. Pendant toute la durée de démembrement, il n’y a aucun frais à réaliser par le nu-propriétaire. En effet, l’usufruit est confié à un bailleur professionnel. Le statut et la dimension sociale des bailleurs sollicités est aussi un gage de sécurité pour l’investisseur.

De fait, nous connaîtrons certainement d’autres crises dans les années futures qu’elles soient financières, économiques, immobilières, sanitaires… Mais la dimension sociale des logements durant le démembrement fait qu’ils seront toujours attractifs pour les locataires et que les organismes de gestion, qu’on peut qualifier de parapublics, auront toujours un rôle-clé à jouer sur le marché du logement.

Sur le long terme, le nu-propriétaire récupérera donc un bien en excellent état qu’il aura acquis à l’origine avec une forte décote, proportionnelle à la durée de démembrement.

De plus, investir en démembrement temporaire sort totalement de l’assiette du patrimoine soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Autre avantage fiscal : dans le cas d’un investissement à crédit, les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus fonciers que pourrait avoir l’investisseur par ailleurs. On est donc sur un investissement immobilier de qualité, qui par essence protège de l’inflation et qui présente des avantages fiscaux uniques, en plus de constituer un patrimoine solide et durable.

Tout investissement locatif générant des revenus, vous pouvez dès maintenant optimiser votre déficit foncier via le démembrement SCPI de cette manière.

Zoom sur les règles de calcul du déficit foncier

Tout investissement locatif, par le biais des loyers perçus, vous génère des revenus. Dans le cadre d’une location nue, c’est-à-dire que la maison ou l’appartement est loué tel quel, sans avoir été équipé préalablement de mobilier, les loyers générés sont qualifiés de revenus fonciers.
D’autre part, tout bien immobilier entraîne des dépenses liées aux charges usuelles, à l’entretien, aux travaux rendus nécessaires au fil du temps. Ces dépenses ainsi que les impôts locaux (taxes foncières) sont déductibles fiscalement des loyers.
Lorsqu’on fait la différence entre les revenus et les charges, on obtient un résultat qualifié de bénéficie foncier s’il est positif, ou de déficit foncier s’il est négatif.

Le détenteur d’un bien immobilier mis en location se retrouve en déficit foncier lorsque ses charges excèdent ses revenus. Il s’agit bien entendu d’une situation temporaire généralement engendrée par des dépenses exceptionnelles dues à d’importants travaux.

Pour toute question supplémentaire sur l’optimisation de son déficit foncier via le démembrement SCPI, contactez nos experts en gestion de patrimoine !

De même que le bénéfice foncier vient s’ajouter aux revenus imposables sur la déclaration de revenus, le déficit foncier est lui aussi reportable mais dans la limite de 10.700€. Mais seul le déficit foncier engendré par les charges déductibles est concerné. Les principales charges non-déductibles sont les intérêts d’emprunt. Tout le déficit excédant les 10.700€ et provenant des charges déductibles s’ajoute ainsi aux charges non-déductibles pour former une réserve de déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les 2 types de démembrement immobilier

Le démembrement immobilier consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en 2 parties : la nue-propriété et l’usufruit.
La personne détenant la nue-propriété reste propriétaire des murs alors que l’usufruitier va pouvoir percevoir les revenus générés par le bien ou carrément l’occuper pour y vivre.

Le démembrement peut se concevoir de façon permanente, on parle alors de démembrement viager. On est généralement dans le cadre d’une transmission de patrimoine : typiquement, des parents à la retraite qui n’ont plus l’intention de déménager de leur résidence principale cèdent la nue-propriété de leur bien à leurs enfants. En restant usufruitiers, les parents conservent l’usage complet de leur maison mais anticipent leur succession en cédant une partie de leur bien, la nue-propriété en l’occurrence, à leurs enfants. En agissant ainsi, ils minimisent le montant des droits de succession à payer à terme par leurs héritiers puisqu’ils cèdent une partie de la valeur du bien tout de suite. Le reste de la valeur matérialisée par l’usufruit sera automatiquement transmis aux enfants nus propriétaires à leur décès, sans être soumis à aucun impôt.

Le démembrement peut aussi être réalisé de façon temporaire. On est généralement dans le cadre d’un démembrement ab initio.

Typiquement dans le cas de parts de SCPI :

Donc pendant la durée du démembrement, l’usufruitier va payer 35% pour de la valeur des parts au départ, puis toucher l’intégralité des loyers versés par la SCPI tandis que le nu-propriétaire va patienter les 10 années que dure le démembrement pour récupérer à terme, et cela automatiquement, l’usufruit et donc réunir la pleine propriété entre ses mains.

Usufruit SCPI et déficit foncier, la formule gagnante

L’usufruit temporaire offre donc la possibilité à l’investisseur de percevoir d’importantes quantités de revenus au regard de la somme investie initialement, sur une période limitée. L’inconvénient de cette approche réside principalement dans la fiscalité générée par les loyers. En effet, ces revenus fonciers sont théoriquement fiscalisés à hauteur de la tranche marginale d’imposition de l’usufruitier (11% à 45% selon les profils) et assujettis de surcroît aux prélèvements sociaux à 17,2%.
En revanche, dès lors que l’investisseur possède par ailleurs des réserves de déficit foncier accumulées sur d’autres biens immobiliers, l’investissement en usufruit de parts de SCPI prend tout son sens. En effet, avec la SCPI, l’investisseur peut à la fois choisir la durée de démembrement et définir le budget quasiment à l’euro prêt pour son achat de parts en usufruit. Il pourra ainsi générer des revenus via l’usufruit SCPI équivalents à son stock de déficit foncier par ailleurs.
En procédant ainsi, il pourra générer d’importantes rentrées d’argent défiscalisées. Dans ce cas de figure, l’investissement en usufruit temporaire de SCPI a tout de la formule gagnante.

Le démembrement SCPI figure est un système d’investissement immobilier de plus en plus pratiqué. Ce concept de placement consiste à scinder la pleine propriété de parts en deux sous-ensemble : l’usufruit et la nue-propriété.

Démembrement SCPI : l’activité en question

Avant d’opter pour le démembrement SCPI, il est crucial de bien maîtriser au préalable le fonctionnement d’une société civile de placement immobilier. Ainsi, il existe plusieurs types de SCPI. Pour y voir clair, voici un récapitulatif qui pourra aider les épargnants souhaitant se diriger vers ce genre d’investissement. Les SCPI fiscales sont déconseillées en dépit de leur avantage fiscal  à hauteur de 18 %. En effet, malgré la réduction d’impôt qu’elles octroient, la rentabilité affichée ensuite est très faible, ce qui rend l’investissement très dépendant d’une éventuelle plus-value à la revente.

Il existe aussi les SCPI de plus-value dont la performance repose sur une valorisation régulière du patrimoine détenu puisque les loyers versés sont très faibles.

Enfin, il y a les SCPI de rendement qui visent une stratégie d’acquisition et de gestion dynamique, basée sur l’immobilier d’entreprises (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…). La performance de ces véhicules repose donc à la fois sur les loyers reçus et sur la valorisation du parc immobilier à long terme. Dans le cas d’un investissement en SCPI en démembrement, on va se focaliser sur les SCPI de rendement qui sont les plus à même de fournir une performance à toutes les parties prenantes de l’opération de démembrement.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier en démembrement SCPI

Le statut de nu-propriétaire de parts en SCPI va convenir parfaitement aux investisseurs souhaitant faire développer leur patrimoine, désirant préparer leur retraite, ou voulant réduire leurs dépenses fiscales. En parlant de la fiscalité, le nu-propriétaire sera exonéré de toutes les impositions, y compris l’IFI (ex-ISF) sur ses parts. Concernant l’usufruit, celui-ci concerne surtout des sociétés qui désirent placer leur excédent de trésorerie. Dans le cadre de la fiscalité, si l’usufruit est détenu par des entreprises, celles-ci seront imposées à leur taux d’IS (impôt sur les sociétés) durant le démembrement. Elles ont l’opportunité d’amortir la valeur d’acquisition de l’usufruit sur la durée de démembrement. Il est à noter que les sociétés ne sont pas concernées par l’ISF.

Voici une récapitulation pour mieux comprendre le fonctionnement de l’usufruit. Une société achète l’usufruit de 10 parts de SCPI. La valeur d’une part est de 500 euros. Pour les 10 parts, on peut alors compter 50 000 euros. Pour une durée de 5 ans, 22 % du prix est à la charge de l’usufruitier. La valeur de l’usufruit est équivaut à 11 000 euros. À la fin du démembrement, l’usufruitier reprend la nue-propriété. On peut estimer que le taux de distribution de la SCPI est de 5 %. La rentabilité annuelle (impôt déjà payé) rejoint les 3 % avec peu de risques. En conclusion, le montant investi serait de 11 000 euros. Pour un loyer annuel de 2500 euros, la somme sera de 12 500 euros à une hauteur de 5 ans. Le taux de rendement est alors de 3 %.

Le démembrement SCPI est un système d’investissement pouvant procurer plusieurs avantages pour les deux bénéficiaires. Bien étudier les subtilités et les risques est un impératif préalable à tout investissement. Il est donc nécessaire de comprendre ce qu’est réellement le démembrement SCPI.

Définition du démembrement

Le droit de la propriété d’un bien donné peut être scindé en deux parties. On les appelle l’usufruit et la nue-propriété. La première part constitue l’avantage de jouir du bien. L’usufruitier aura l’occasion de s’occuper de ce dernier, de l’utiliser et de prendre en main les loyers. Le nu-propriétaire, le bénéficiaire de la seconde part n’aura, de son côté, la totalité du bien que lorsque l’usufruitier sera décédé ou si le contrat a pris fin. Par contre, il demeure le possesseur du bien lors de la répartition. Le démembrement signifie, à cet égard, la séparation de l’usufruit de la nue-propriété.

Voici un exemple afin de comprendre le principe de démembrement :

Un individu quelconque est propriétaire d’un bien donné. Il a l’intention de le donner à son ou ses enfants à titre d’héritage, mais souhaite encore bénéficier de son vivant des revenus pouvant être générés par ce dernier. De ce fait, il procédera au démembrement de la propriété en désignant ses descendants comme nus-propriétaires. Ceux-ci jouiront alors de la pleine propriété à son décès ou à la fin de la période s’il s’agissait d’un contrat temporaire. En somme, le fonctionnement restera donc le même pour le cas d’un démembrement SCPI.

Le démembrement des parts de SCPI

Pendant la période du démembrement, l’usufruitier va toujours bénéficier des loyers générés par les parts de SCPI. Le nu-propriétaire ne percevra rien jusqu’à la fin du contrat. Dans le cadre d’un démembrement temporaire de parts de SCPI, l’usufruitier perçoit les loyers versés par la SCPI durant toute la durée du démembrement. On parle aussi des dividendes. Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus jusqu’à la fin de cette période. Au moment de l’investissement dans des parts de SCPI démembrées, le prix sera divisé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette répartition varie en fonction de la durée du contrat de démembrement.

Voici quelques exemples qu’il faut prendre en compte. Dans une durée de démembrement de 5 ans, 78 % du prix à la charge du nu-propriétaire et 22 % à la charge de l’usufruitier. Dans une période de 10 ans, ce sera 65 % et 35 %. Et sur quinze ans, ce sera 58 % contre 42 % du prix à la charge de l’usufruitier.Du côté de la fiscalité, le nu-propriétaire n’aura pas à payer les impôts sur le revenu. De plus, il sera déchargé de l’ISF sur les parts dont il est nu-propriétaire.

Cet investissement est parfait pour ceux qui souhaitent développer leur patrimoine, sans avoir besoin de dégager un revenu de surplus dans un bref délai, pour ceux qui veulent une retraite satisfaisante et pour ceux qui ont envie d’optimiser leur situation fiscale.

En démembrement SCPI, l’usufruitier et le nu-propriétaire seront liés par un contrat. Celui-ci va permettre de repartir certains droits de propriété de la part de la société civile de placement immobilier. Il existe deux types de démembrements : le démembrement temporaire où la convention fixe à l’avance la période de répartition et le démembrement viager qui s’arête lorsque l’usufruit s’éteint (décès de l’usufruitier).

Les avantages d’opter pour le démembrement SCPI

Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne percevra aucun revenu et ne sera donc pas soumis à fiscalité, pas plus que la valeur active n’entrera dans l’assiette de l’IFI (ex-ISF).

Lors du démembrement, l’usufruit recevra l’ensemble des revenus issus de la SCPI, raison pour laquelle ce statut intéresse toujours les personnes souhaitant avoir un revenu complémentaire ou celles se trouvant dans une situation de déficit foncier permettant de compenser les recettes issues des parts de SCPI. Ce système de placement procure donc à l’usufruit un rendement élevé chacune des années que dure le démembrement.

Les risques liés au démembrement SCPI

Avant toute chose, il faut toujours faire attention à sélectionner rigoureusement les SCPI de rendement. Il ne faut pas oublier qu’elles s’occupent généralement de biens professionnels comme des bureaux, des entrepôts, des commerces ou encore des centres commerciaux. Il est nécessaire de bien se concentrer sur la politique d’investissement et sur la diversification des SCPI ciblées. Il est conseillé de retenir une allocation de SCPI dynamiques et dont le patrimoine correspond au besoin des usagers actuels.

La liquidité figure parmi les risques à ne pas ignorer. De ce fait, lorsqu’un investisseur décide d’acheter des parts de SCPI, il est amené à payer une somme de frais fixes non négociables atteignant une valeur de 8 à 12 %, ce qui veut dire que s’il revend ses parts un jour, cette décote de 8 à 12 % sera retenue sur le fruit de sa vente. Le placement en SCPI en pleine propriété doit se concevoir sur le long terme, une durée de 8 ans étant généralement conseillée.

Toutefois, le démembrement permet de passer outre cet horizon recommandé, notamment pour les usufruitiers dont la démarche est plus « court termiste », généralement 3 à 7 ans.

Pour fonctionner, un contrat d’assurance-vie a besoin d’une clause bénéficiaire. Autrement, aucune transmission de capitaux ne sera possible. Par ailleurs, le fait de démembrer celle-ci entraîne des conséquences juridiques et fiscales importantes pour les bénéficiaires. Outil d’optimisation de la transmission du patrimoine, cette option traditionnelle permet de transmettre un capital à deux héritiers de manière successive et en totale franchise de droits.

Le démembrement en assurance-vie

En assurance-vie, c’est la clause bénéficiaire qui peut être démembrée. Pour y parvenir, la technique est similaire à celle de la propriété. En effet, on assistera à une séparation du droit en deux autres distincts : la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire est la personne autorisée à céder le capital ou à prendre des décisions importantes sur celui-ci. Quant à l’usufruitier, il pourra l’utiliser et bénéficier de ses éventuels revenus. Pour rappel, on parle de pleine propriété lorsque ces deux droits appartiennent à un seul et même individu.

Le quasi-usufruit dans l’assurance-vie

Dans un contrat d’assurance-vie, on ne parle pas de démembrement sur une propriété ou un bien. En effet, la technique s’applique plutôt à une somme d’argent. C’est pourquoi on parle de quasi-usufruit. Par rapport à l’usufruitier, le quasi-usufruitier profite de plus de droits. Quant au nu-propriétaire, il bénéficie d’une créance de restitution contre la succession de l’usufruitier, lui permettant ainsi de récupérer une valeur déterminée lorsqu’il héritera à son tour. La transmission de la somme de la succession du quasi-usufruitier vers le patrimoine du nu-propriétaire se fait par ailleurs en totale franchise de droits.

Parce que le démembrement est appliqué sur la clause bénéficiaire, autrement dit au capital perçu, le souscripteur nommera plusieurs bénéficiaires (usufruitier et nu-propriétaire). Lorsque l’assuré décède, ce sera, dans ce sens, l’usufruitier du capital qui pourra disposer de la somme d’argent et l’utiliser (le placer, le dépenser…). À l’inverse, comme on parle de liquidité, le nu-propriétaire bénéficiera de la créance contre la succession de l’usufruitier.

L’intérêt de démembrer la clause bénéficiaire

En rédigeant une clause bénéficiaire de la sorte, notamment en la démembrant, le souscripteur ou l’assuré pourra réaliser la transmission de son patrimoine à une personne en premier. Puis, au décès de celle-ci, il le transmettra à une seconde personne. Sinon, la clause bénéficiaire démembrée permet également d’exonérer totalement le capital en désignant le partenaire de Pacs ou le conjoint en tant que quasi-usufruitier, sans dessaisir définitivement une seconde personne en la nommant nu-propriétaire.

Quant à ce dernier, il n’a pas d’impôt à payer. En effet, il en est exonéré, car l’administration fiscale constate et considère qu’il ne jouit pas des sommes. Autrement dit, cela n’impliquera aucune imposition à reconstituer. Jusqu’à l’été 2011, le quasi-usufruitier, étant le seul à profiter du capital, était le seul à acquitter des taxes de 20% au-delà des 152 500 euros. Actuellement, le nu-propriétaire est aussi concerné par l’imposition. Il est donc imposé au prorata de ses droits. Il devra acquitter une certaine somme dépendant de la valeur de l’usufruit.

Démembrement rime souvent avec donation de bien immobilier. Mais il est également envisageable en assurance-vie où il s’applique exclusivement à la clause bénéficiaire. En général, la clause bénéficiaire démembrée permet de répondre aux intérêts de l’ensemble de la famille, à la fois du conjoint et des enfants. Autrement dit, la technique s’utilise en vue de protéger juridiquement, fiscalement et financièrement les membres d’un foyer.

Finalité double de la clause bénéficiaire démembrée

Lorsqu’on démembre la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie, on vise d’abord à apporter une protection à son conjoint, qui disposera par la suite d’une totale liberté dans l’utilisation des capitaux. Aussi, cette démarche est indispensable pour que ses enfants soient taxés modérément lors de la succession. Dans ce cas, le démembrement de la clause bénéficiaire devrait ainsi permettre de définir et de dissocier les prérogatives liées au droit de propriété de plusieurs personnes.

Si l’usufruit est un droit sur l’usage du bien et la possibilité d’en percevoir les fruits ou les revenus, il devrait alors revenir au conjoint. Quant à la nue-propriété, elle devrait être cédée aux enfants pour qu’ils aient le droit de disposer du bien à l’extinction de l’usufruit. Par ailleurs, la clause bénéficiaire démembrée permettra à l’usufruitier de percevoir et d’utiliser la somme d’argent constituée par la valorisation du contrat d’assurance-vie à sa guise.

En général, cette démarche est adoptée par le souscripteur du contrat lorsqu’il souhaite donner à l’usufruitier la liberté de jouir de ses fonds comme si ce dernier en était l’unique héritier. Quant au nu-propriétaire dans ce cas, il pourra exiger la créance de restitution à l’usufruitier ou à sa succession s’il y a dilapidation de fonds. Il bénéficiera alors d’une dette de succession qui sera déduite de la masse héréditaire pour la liquidation des droits de succession. Cela lui permettra par ailleurs de diminuer la base taxable.

La clause bénéficiaire classique par rapport à celle démembrée

Pour mieux comprendre ce qui se passe en assurance-vie lorsqu’on opte pour la clause bénéficiaire démembrée, les deux cas suivants sont à prendre en compte. Voici la situation commune : le souscripteur d’un unique contrat d’assurance-vie décède à 72 ans. Il était marié à sa conjointe de 71 ans et a eu deux enfants. Au jour de son décès, la valeur de rachat nette de prélèvements sociaux est de 1 200 000 euros alors que toutes les primes ont été versées avant son 70ème anniversaire.

Dans une clause bénéficiaire classique (Mon conjoint, à défaut mes enfants), la conjointe perçoit 1 200 000 euros sans frais de succession. Elle place ce capital sur un contrat d’assurance-vie dont ses enfants en seront les bénéficiaires. À son décès, si elle n’a touché qu’aux intérêts du capital, le contrat est valorisé 1 200 000 euros. Ses enfants payeront alors chacun 70 000 euros de droits de succession.

Dans une clause bénéficiaire démembrée (Mon conjoint pour l’usufruit… mes enfants pour la nue-propriété…), elle perçoit le quasi-fruit de 1 200 000 euros qu’elle utilisera à sa guise. Au moment de la succession du conjoint quasi-usufruitier du contrat d’assurance-vie, étant donné qu’il n’y a pas d’autres actifs dans la masse successorale, le coût fiscal pour chacun des deux enfants revient à 41 300 euros. On constate alors une différence d’environ 30 000 euros par enfant par rapport au cas précédent.

Le démembrement dans le domaine immobilier consiste à partager un bien avant sa transmission. Ce montage patrimonial se fait grâce à la division de la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. Le mécanisme est très utile au sein d’une famille car il facilite la donation ou encore la succession.

On peut par exemple donner de son vivant la nue-propriété à ses descendants en vue d’en conserver l’usufruit. Évidemment, on parle d’une solution permettant aux bénéficiaires de profiter du bien immobilier tout en préparant la transmission du patrimoine. Aussi, le principal atout de cette démarche réside dans la réduction des coûts fiscaux. Comment fonctionne-t-elle ?

Définition de la nue-propriété et de l’usufruit

En tant que mécanisme juridique, le démembrement immobilier a un impact sur les droits de propriété. À ce sujet, il existe trois composants bien distincts, à savoir l’abusus (droit d’aliéner le bien), l’usus (droit d’usage sur le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les revenus). En dissociant ces trois attributs des mains d’une seule et même personne, le démembrement de propriété aura lieu. Parce que l’usufruit et la nue-propriété sont des droits réels, ils sont exprimables soit par la donation, soit par la cession. Dans ce dernier cas, ils seront cédés ou commercialisés en tant que tels.

En démembrement immobilier, l’usufruitier aura donc droit à l’utilisation du bien pour son propre usage et son habitation. Il aura éventuellement la possibilité de louer le bien destiné à l’usufruit. Aussi, il pourra en percevoir les fruits, notamment les loyers en cas de location. Enfin, il pourra vendre ou céder à titre gratuit le droit qui lui revient (usufruit). Quant au nu-propriétaire, il conservera le droit de disposer du bien tout en respectant les droits de l’autre partie.

Les obligations des deux parties quant à la conservation du bien

Le régime juridique de l’usufruit est défini par la loi selon l’article 578 suivant le Code civil.

Avant de pouvoir jouir de l’usufruit, l’usufruitier devra établir, en présence du nu-propriétaire, un état des biens immobiliers en usufruit. Son droit lui permettra par la suite de profiter du bien et de tous ses accessoires. Autrement dit, « tout ce qui s’unit ou s’incorpore naturellement au bien par voie d’accession » lui reviendra. Quoi qu’il en soit, une réglementation implique la répartition égalitaire des charges liées au logement entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Parce que ce dernier dispose du devoir de conserver le bien, il devra en jouir « en bon père de famille ». Aussi, il sera tenu de réaliser toutes les réparations d’entretien tout en veillant à la conservation du bien. Effectivement, c’est lui qui réglera les dépenses liées à l’entretien courant du bien, la taxe d’habitation ainsi que les charges de copropriété. Si le bien vient alors à s’améliorer, il ne sera pas compensé par le nu-propriétaire à la fin du contrat.

Quant au nu-propriétaire, il sera le responsable des gros travaux de réparation ne résultant pas du fait de l’usufruitier. On parle par exemple de réfection de toiture ou de ravalement. Aussi, il assumera la taxe foncière. S’il venait à manquer à ses obligations, il sera tenu d’accomplir tous les actes matériels ou juridiques afin de pallier cette lacune.

Le démembrement de propriété représente une stratégie de gestion patrimoniale très plébiscitée en France. Cela se vérifie, que ce soit pour atteindre un objectif d’optimisation, ou tout simplement pour transmettre un bien ou un actif financier. Pourtant, bien que la plupart des épargnants et des investisseurs savent que les deux éléments constitutifs de la pleine propriété sont l’usufruit et la nue-propriété, certains ont du mal à cerner les différences entre l’usufruit légal et l’usufruit conventionnel. Tour d’horizon de ces deux concepts.

L’usufruit légal

Qu’est ce que l’usufruit légal ?

L’usufruit légal est en quelque sorte un usufruit subi, qui résulte d’une configuration de partage relative à une succession. C’est le cas lorsqu’un conjoint survivant accepte d’hériter l’intégralité d’un bien sous forme d’usufruit. Il concerne surtout les dévolutions légales sans testament ni donation antérieure. En effet, dans le cadre d’une succession sous forme de dévolution légale, le conjoint survivant peut choisir entre deux options : soit il reçoit la totalité des biens en usufruit, soit il reçoit un quart de la pleine propriété. Mais généralement, sur le long terme, ces deux options aboutissent à un même résultat en termes de profitabilité.

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Fiscalité de l’usufruit légal

À noter que si le bénéficiaire choisit la première option, il sera redevable des impôts et taxes liés à l’exploitation du bien. Mais en tant que conjoint survivant bénéficiant de la protection de la loi TEPA (une loi entrée en vigueur le 22 août 2007 et qui joue en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat), il n’aura aucun frais de succession à payer. Cependant, fiscalement, la déclaration de l’usufruit est basée uniquement sur la valeur de celui-ci. Dans son article 669, le Code général des Impôts stipule que l’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans relative à la durée du contrat de démembrement. Aussi, sa valeur fiscale sera fixée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du décès de la personne titulaire de la pleine propriété, l’âge du défunt n’a pas d’importance.

L’usufruit conventionnel

Qu’est ce que l’usufruit conventionnel ?

Comme son nom l’indique, l’usufruit conventionnel est né d’une convention. Il s’applique surtout dans le cas d’une donation entre vifs pour des raisons économiques, fiscales ou personnelles. Ce système est très efficace pour mettre en place un schéma de succession particulier. Il aide également à réduire les frais à payer dans le cadre d’une succession (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, etc.). Ici, le donateur qui est le plein propriétaire peut effectuer une donation de la nue-propriété du bien meuble ou immeuble à la personne qui deviendra nu-propriétaire. En même temps, il peut conserver l’usage de ce dernier afin de continuer de percevoir les revenus qui en découlent. À vrai dire, c’est l’un des meilleurs moyens de disposer de son bien de son vivant.

Avantages fiscaux de l’usufruit conventionnel

Concrètement, son avantage réside dans la fiscalité. De fait, la valeur fiscale transmise au donataire est très flexible, étant donné qu’elle est toujours basée sur l’article 669 du Code général des Impôts. Cela dit, plus la donation s’effectue tôt et plus l’assiette fiscale baisse, car la valeur de la nue-propriété à transmettre sera faible. En revanche, contrairement à un usufruit légal, celui issu d’une convention doit faire l’objet d’une déclaration sur la base de la valeur de la pleine propriété. Mais quoi qu’il en soit, le recours au démembrement de la propriété lors d’une donation s’avère être un choix gagnant.

Alors que certains biens deviennent la propriété exclusive de l’usufruitier selon les dispositions de l’article 587 du Code civil, il y en a d’autres qui doivent faire l’objet d’une restitution après usage, et c’est là qu’intervient la notion de quasi-usufruit expliquée dans l’article.

Qu’est-ce qu’un quasi-usufruit ?

La loi veut que le quasi-usufruit porte uniquement sur les biens consomptibles, c’est-à-dire des choses qui disparaissent après leur usage. Le quasi-usufruitier peut, de ce fait, disposer librement de l’élément sur lequel est basé son droit à condition qu’il soit capable de restituer l’équivalent de ce bien au moment voulu (à la fin du contrat d’usufruit). L’équivalence est ici mesurée en termes de quantité ou de valeur de deux biens de même nature. Ainsi, le quasi-usufruit peut porter sur des fonds disponibles sur un compte bancaire au moment de la signature d’un contrat de démembrement, des marchandises en stock dans un fonds de commerce ou des actifs disponibles dans un portefeuille pour les placements de valeurs mobilières…bref, des actifs sous forme de flux et destinés à être consommés.

Il faut reconnaître que le quasi-usufruit renforce les pouvoirs du quasi-usufruitier dans son droit de se servir de la chose (usus) et d’en percevoir les fruits (fructus), et cela en dépit du fait que pour l’usufruitier, l’obligation de restitution constitue une forme de contrainte. En fait, vis-à-vis du nu-propriétaire, il sera toujours redevable de cet élément consommé. Il en résulte que le titulaire de la nue-propriété n’est pas vraiment titulaire d’un droit réel pendant la durée du démembrement, car il ne dispose que d’une simple créance de restitution dans ce cadre. En plus, en matière d’IFI (impôt sur la fortune immobilière) et conformément à l’arrêt du 24 mai 2016 de la Cour de Cassation, la dette de restitution est considérée comme un élément du passif. Elle est donc exigible au terme de l’usufruit et peut faire l’objet d’une déduction de l’assiette fiscale.

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Les conditions pour la mise en place d’un quasi-usufruit conventionnel

Comme son nom l’indique, le quasi-usufruit conventionnel nécessite l’établissement d’une convention d’accord entre les deux parties contractantes. Il s’agit d’une convention rédigée devant le notaire, c’est-à-dire un acte juridique synallagmatique nécessitant un inventaire préalable ainsi que le dépôt d’un éventuel cautionnement afin d’assurer la garantie de la restitution des biens consommés à l’échéance du contrat de démembrement. En l’absence de ladite convention, l’Administration fiscale est en droit de refuser la déductibilité de la dette liée à la créance de restitution, voire de remettre en cause le contrat de démembrement.

D’ailleurs, cette convention a pour objet principal de fixer les conditions et les modalités de restitution des biens consommés à la fin du contrat ou en cas d’éventuel décès de l’usufruitier. Elle prévoit et organise également les droits et les obligations du quasi-usufruitier et du nu-propriétaire. Le montant de la créance de restitution ainsi que son éventuelle indexation doivent être inscrits dans la convention. Il va sans dire qu’avant d’entrer en jouissance et administrer le bien tel un «bon père de famille», l’usufruitier doit dresser un inventaire des éléments meubles et immeubles constituant le bien. Cette étape est particulièrement cruciale car en tant que quasi-usufruitier, il doit tout mettre en œuvre pour éviter le risque d’insolvabilité.

Dans le cas où un conjoint opte pour l’usufruit ou que le défunt lui a légué ses biens en démembrement, la succession (considérée comme «ab initio») est soumise aux règles du quasi-usufruit. Cela dit, le quasi-usufruit portera non seulement sur le solde des différents comptes courants (dépôt à vue, compte en banque…), mais aussi sur l’intégralité des titres de créances monétaires souscrits au nom du défunt.

Le quasi-usufruit offre ces avantages

L’établissement d’une convention de quasi-usufruit permet de bénéficier de quelques privilèges juridiques non-négligeables. D’abord, si un donateur souhaite tout simplement transmettre la nue-propriété de son bien à une personne physique ou morale, il peut conserver le quasi-usufruit de celui-ci, et ainsi avoir une totale maîtrise de son patrimoine. En parallèle, il pourra procéder à la cession d’une partie non consomptible de son bien étant donné que le quasi-usufruit ne concerne que les biens consomptibles.

Cette pratique est surtout très courante et très plébiscitée dans le domaine des placements en valeurs mobilières. C’est en effet le meilleur moyen de continuer de gérer son portefeuille sans la moindre contrainte. Le quasi-usufruit permet également au nu-propriétaire de bénéficier d’une réelle sécurité juridique au cours du contrat de démembrement.

Justement, outre  les obligations d’inventaire et de cautionnement, il y a aussi cette obligation d’emploi dont l’objet est de garantir, en l’absence de caution, la restitution des éléments consommés à l’extinction de l’usufruit. C’est d’ailleurs pour cette raison que dans la majorité des cas, le quasi-usufruitier doit obtenir l’aval du nu-propriétaire avant l’emploi de la somme ou des biens disponibles. Aussi, au terme de l’article 618 du Code civil, un usufruitier condamné pour abus de jouissance peut être sévèrement sanctionné par le Tribunal de Grande Instance.

Informations utiles sur le quasi-usufruit

D’abord, il importe de se pencher sur quelques conséquences particulières de l’extinction du quasi-usufruit. Par exemple, si celui-ci s’est exercé sur un support monétaire, le principe du nominalisme monétaire applicable sur un contrat de remboursement de prêt empêche toute réévaluation quelconque, quelle que soit l’évolution du cours de la monnaie en question.

Autrement dit, dans ce cas de figure, la créance de restitution n’échappe pas aux dispositions de l’article 1895 du Code civil qui stipulent que l’obligation résultant d’un prêt en argent se fonde toujours sur la somme numérique indiquée sur le contrat sauf si une autre clause en prévoit autrement. Mais pour le cas des biens consomptibles (autres qu’une somme d’argent) dont la valeur s’est appréciée au cours de la période de démembrement, leur valeur de restitution doit être indexée à la même proportion.

Enfin, dans le cas d’une assurance-vie, le démembrement de la clause bénéficiaire donne au souscripteur le droit d’effectuer des versements sous la forme de quasi-usufruit, ceci afin de protéger les bénéficiaires tels qu’un conjoint survivant par exemple. En plus, par rapport à un contrat classique, le quasi-usufruit en assurance-vie procure un avantage fiscal très attractif sur le long terme.

Sur un contrat de capitalisation, le quasi-usufruit permet d’effectuer une donation à moindre coût à ses enfants tout en conservant la main sur la sécurisation de son bien. C’est d’autant plus vrai quand une personne souscrit un ou plusieurs contrats de capitalisation et qu’elle procède à une donation en nue-propriété avec possibilité de réserve de quasi-usufruit à ses héritiers.

Les SCPI en démembrement ont vraiment la cote auprès des investisseurs. Les raisons sont multiples : en effet, elles offrent plusieurs avantages qui ne laissent pas du tout indifférent. Explications.

Qu’est ce que le démembrement ?

Pour diverses raisons (fiscales ou autres), les investisseurs peuvent préférer détenir non pas la pleine propriété, mais juste une partie de celle-ci. C’est ce que les juristes appellent le démembrement de propriété. En fait, c’est un mécanisme juridique régi par le Code civil (article 578 et suivant), une stratégie patrimoniale qui consiste à séparer la propriété d’un bien immobilier ou d’une valeur immobilière en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouissance, qui s’interprète généralement par le droit de percevoir les revenus générés par l’actif) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien). Par conséquent, acheter des parts de SCPI en démembrement, c’est choisir entre la nue-propriété des parts ou l’usufruit de celles-ci.

Le démembrement des parts nécessite l’établissement d’une clé de répartition et c’est là que l’intervention de la société de gestion prend tout son sens. En effet, c’est elle qui va répartir en pourcentage la nue-propriété et l’usufruit en fonction de la durée du contrat de démembrement, mais aussi du rendement espéré de la SCPI. C’est sur la base de ce partage temporaire que la société de gestion va pouvoir trouver un équilibre entre les intérêts du nu-propriétaire qui cherchera le maximum de décote possible par rapport au prix en pleine propriété, et ceux de l’usufruitier qui va au contraire chercher à négocier un prix très réduit pour tabler sur des revenus fonciers élevés pendant toute la période de démembrement pouvant généralement durer entre 5 et 10 ans.

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Quels avantages pour le nu-propriétaire lors d’un investissement dans une SCPI démembrée ?

D’abord, en achetant la nue-propriété de la part d’une SCPI, l’investisseur profite d’une bonne décote de l’ordre pouvant aller de 15 à 45% en fonction de la durée du démembrement. C’est donc l’un des meilleurs moyens de créer un patrimoine tout en réalisant des économies. Certes, en tant que nu-propriétaire, l’investisseur ne pourra pas recevoir de rente pendant le contrat, mais cette option d’investissement est pour lui une véritable aubaine fiscale. Le fait est qu’un nu-propriétaire n’est redevable d’aucun impôt (impôt sur la fortune immobilière, impôt sur le revenu) ni de taxe. Évidemment, le paiement de ces charges fiscales incombe à l’usufruitier. En d’autres termes, l’achat de la nue-propriété de parts d’une SCPI est conseillé pour les foyers n’ayant pas besoin d’un complément de revenu immédiat, qui sont fortement imposés ou qui veulent établir une configuration patrimoniale particulière.

Cependant, même pour les épargnants moyennement imposés, la nue-propriété reste une solution intéressante, car elle permet de se constituer un patrimoine à hauteur de 65 à 70% de sa valeur réelle. À noter que la finalité de ce type de démembrement est très différente de celle d’un démembrement effectué par un notaire, car celui-ci se fait dans une optique plutôt viagère. D’ailleurs, en démembrement temporaire, le nu-propriétaire et l’usufruitier ne se connaissent pas forcément lors de la signature du contrat.

D’autre part, une des motivations de l’investisseur à haut revenu en nue-propriété peut être lié à la perte potentiellement élevée de ses revenus à la retraite. Bien que le nu-propriétaire ait déjà un revenu confortable pendant sa période d’activité, il y a un risque qu’il y ait une baisse significative de son revenu une fois arrivé à l’âge de la retraite. La preuve : le taux de remplacement de sa pension par rapport à son dernier revenu d’activité sera généralement moins élevé que celui d’un salarié à revenu moyen. Du coup, pour éviter ce désagrément, il pourra s’appuyer sur son placement en SCPI en démembrement étant donné qu’au terme du contrat, les revenus issus de l’actif lui reviennent.

Et l’usufruitier, que gagne t’il ?

L’usufruitier, lui, pourra jouir des revenus fonciers que lui procure son droit. Qui plus est, l’achat de l’usufruit d’une part de SCPI est un placement de trésorerie très attractif surtout dans un contexte de taux de rémunération bancaire très faible. En effet, en optant pour cette technique, l’investisseur aura l’opportunité d’acheter des parts de SCPI en moyenne 70% moins chères que leur valeur réelle alors que le rendement moyen de celles-ci reste toujours équivalent à celui d’une SCPI en pleine propriété (de l’ordre de 4 à 5,5%). Bref, la détention de l’usufruit est un placement à privilégier pour les épargnants faiblement imposés, c’est-à-dire ceux qui ont un faible taux marginal d’imposition (TMI) sur les loyers perçus.

C’est également une solution de réduction fiscale très efficace pour les foyers ayant un déficit foncier non reportable sur le revenu global. Justement, ils pourront facilement éponger celui-ci avec les revenus générés par la SCPI en usufruit. De même, nombre d’usufruitiers sont des personnes morales fiscalisées sous un régime leur permettant de procéder à la déduction des revenus encaissés tels que l’amortissement comptable de certaines charges opérationnelles. En tout cas, le montant de l’impôt sera calculé uniquement sur la différence entre ces deux variables, ce qui fait ressortir une assiette bien inférieure…

Exemple concret d’un contrat de démembrement en SCPI

À supposer qu’une société de gestion propose une clé de répartition de 79% en nue-propriété et de 21% en usufruit sur une période de 5 ans. Un capital investi d’un montant de 100.000 euros correspond alors à des parts en pleine propriété estimées à 126.583 euros. Cela dit, en faisant abstraction d’une éventuelle revalorisation de chaque part, le nu-propriétaire pourra prétendre à un gain de 26.583 euros au terme du contrat si la performance annuelle de l’actif est fixée à 4,79%. L’usufruitier, lui, aura droit à un revenu foncier complet pour des parts de SCPI souscrites à seulement 21% de sa valeur réelle. Donc, en prenant comme hypothèse un taux de distribution de 5%, il percevra environ 6.329 euros de revenu annuel pendant 5 ans.

Par ailleurs, si la société de gestion établit une répartition de 66% en nue-propriété et de 34% en usufruit sur une période de 10 ans, le même montant de capital (100.000 euros) pourra se transformer en parts en pleine propriété d’une valeur estimative de 150.000 euros à la fin du contrat, soit une création patrimoniale de 50% en une décennie. Avec une performance annuelle de 5%, un usufruitier pourra, dès lors, tabler sur un revenu annuel de plus de 7.000 euros pendant 10 ans.